[상속증여⑥] 부동산 무상사용, 증여세는 얼마나 나올까? 부동산114 2020.10.20 조회수 : 739 추천수 : 0

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부동산을 무상으로 사용하면 이에 따라 이익이 분여될 수 있다. 따라서 상증법에서는 이와 관련된 이익에 대해서도 증여세를 부과하게 된다. 한편 이를 임대한 쪽에서는 임대소득세가 줄어들게 되므로 소득세법상 부당행위계산부인규정을 적용하게 된다. 따라서 이에 해당하는 자들은 양쪽의 관점에서 세무상 쟁점들을 검토해야 한다.

1. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 관련 규정

이에 대해 현행 상증법 제37조에서는 다음과 같이 규정을 하고 있다.


그리고 앞의 상증법 제37조에서 위임받은 상증령 제27조 중 주요 내용은 다음과 같이 규정되어 있다.


앞의 규정을 요약, 정리해보자.

첫째, 주택을 포함한 모든 부동산을 무상사용하는 경우에 이 규정을 적용한다. 다만, 그 소유자와 같이 거주한 주택은 제외한다. 따라서 부모의 집에서 자녀가 무상으로 거주하는 경우에는 앞의 규정을 적용받게 된다. 다만, 현실적으로 주택에 대해서는 이러한 규정을 적용하기가 상당히 힘든 측면이 있다. 결국 이와 관련된 규정은 주로 비주거용 건물의 임대와 관련이 있다고 할 수 있다.

둘째, 부동산을 무상으로 담보로 이용해서 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익도 증여세 과세대상이 된다.

셋째, 앞의 이익이 일정금액 이상이 되어야 과세가 된다.

· 무상사용이익 : 1억원

· 무상담보이익 : 1천만원

넷째, 구체적인 이익계산방법은 시행령을 통해 확인해야 한다. 다음에서 별도로 확인하자.

2. 무상임대인과 세금관계

1) 부가가치세
무상임대인의 경우에는 먼저 부가가치세 문제에 주의해야 한다. 특수관계인 간에 무상임대를 하는 경우 시가를 기준으로 부가가치세를 부과하도록 하고 있기 때문이다(단, 주택임대는 제외).

2) 소득세
소득세에서는 무상임대 시 소득세법상 부당행위계산부인규정을 적용해서 시가에 의한 금액을 수입금액에 포함해 소득세를 부과하게 된다. 참고로 소득세법상 시가는 제3자와의 거래금액을 말하나, 시가나 감정평가액 등이 없다면 재산 시가의 50%에서 전세보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율(1.8%, 수시고시)을 곱한 금액을 말한다.

3. 무상임차인과 세금관계

1) 부가가치세와 소득세
무상으로 임대를 받은 임차인은 임대인처럼 부가가치세나 소득세 측면에서는 규제를 받지 않는다. 임차인은 피동적인 지위에 있어 이에 대해 불이익을 줄 이유가 없기 때문이다.

2) 증여세
상증법에서는 특수관계인 사이에 상가 등 부동산을 무상사용 함에 따른 이익이 5년간 1억 원 이상인 경우 이에 대해 증여세를 부과하고 있다. 여기서 부동산 무상사용에 따른 이익(1년간, 5년간 무상사용이익)은 실무적으로 다음과 같이 계산한다.


시가라 함은 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정 다수인 간 통상적인 지급대가에 의하며, 시가가 불분명한 경우에는 부동산가액에 2%를 곱한 가액(연임대료의 시가)을 시가로 한다.

4. 적용 사례


Q. 이 경우 건물의 증여가액은 3억원이 되는가?
다른 정보가 없다면 그렇다. 다만, 임대차계약이 체결된 부동산의 경우 임대료 등을 환산해야 하는데, 이 금액이 앞의 금액보다 더 크게 되면 "임대료 등의 환산가액"을 토지 개별공시지가와 일반건물기준시가로 안분해 계산해야 한다. 그리고 이렇게 안분한 건물에 상당하는 가액과 건물기준시가를 비교해 큰 금액이 건물의 증여재산가액이 된다.

Q. 을이 갑의 토지를 무상으로 사용하면 어떤 세금문제가 발생하는가?
갑으로부터 건물만 증여받아서 갑의 토지를 무상으로 사용하는 경우에는 자녀인 을에게 부동산 무상사용에 따른 이익에 의해 증여세가 과세될 수 있다.

Q. 부동산 무상사용이익은 매년 계산하는가?
아니다. 5년간의 부동산 무상사용이익에 대해 한꺼번에 계산한다. 이로 인해 다음과 같은 식이 등장하게 된다.


Q. 앞의 식에 의해 계산된 이익이 1천만원이 나온 경우 증여세가 부과되는가?
그렇지 않다. 적어도 이 이익이 1억원 이상이 나와야 증여세를 부과하도록 하고 있다.

Q. 이 경우 무상이익은 얼마인가?
토지의 가격은 20억원이고, 이에 2%와 3.790979를 순차적으로 곱하면 대략 1억 5천만원 정도가 나온다.

















출처 : 부동산114

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