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2021년부터 오피스텔 초과공급 이슈 일단락
오피스텔, 사무실과 아파트 사이에서 "갈팡질팡"


기준금리가 연 0.5%로 역대 최저 수준이지만, 2020년 오피스텔 시장은 초저금리의 수혜를 누리지 못했다. 일반적으로 오피스텔이나 상가처럼 임대 목적의 수익형 부동산은 안정적인 월 수입 매력으로 인해 저금리에는 투자수요가 늘어나는 유형으로 분류된다. 하지만 건설사가 최근 3~4년 동안 공급량을 크게 늘렸고, 정부가 2주택 이상부터 높은 취득세를 부과하면서 틈새상품의 하나로 각광받던 시장 분위기가 한풀 꺾인 분위기다.


▣ 2021년부터 오피스텔 초과공급 이슈 일단락
부동산114에 따르면 2018년부터 2020년까지 오피스텔 입주물량은 역대급 수준이다. 이러한 초과공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실 우려감도 계속됐다. 다만 2021년에는 2020년보다 3만실 가량 줄어든 5만7,235실이 입주할 예정이고, 2022년에는 3만9,526실로 더 감소할 전망이다. 초과공급과 관련된 이슈는 올해를 기점으로 일단락될 가능성이 높다고 볼 수 있다.

이 때문에 장기간 하락 추세를 보였던 수익률은 현재의 전국 연 4.78% 수준에서 어느 정도 방어가 가능할 것으로 예상된다. 오피스텔 재고가 상대적으로 많은 수도권과 광역시의 수익률을 살펴보면 △대전(7.04%) △광주(6.65%) △인천(5.60%) △부산(5.06%) △경기(4.73%) △대구(4.66%) △서울(4.46%) △울산(4.26%) 순으로 수익률이 높다.

▣ 분양물량 줄었지만, 청약성적은 "별로"
2020년 수도권 분양물량도 2019년 보다 9,460가구 줄어든 2만4,781실을 기록했다. 2년 전인 2018년(5만7,676실)과 비교하면 반토막으로 줄어든 수준이다. 다만 이러한 물량 감소에도 불구하고 과거부터 누적된 재고물량(분양+입주)이 상당해 청약성적이 저조한 것으로 풀이되고 있다.


청약홈 기준, 2020년 하반기 수도권에서 오피스텔 단지들의 청약성적을 살펴보면 청약에 나선 18개 단지 중 13개 단지가 청약마감에 실패했다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없어 투자수요가 유입된다는 점을 고려하면 실제 계약으로 이어지지 못하는 경우도 상당하다. 올해 분양물량이 과거보다 줄었음에도 불구하고 상당수가 미분양으로 쌓였을 가능성이 높다.

▣ 오피스텔, 사무실과 아파트 사이에서 "갈팡질팡"
임대수익형 상품에 해당되는 오피스텔은 기본적으로 사무실 수요가 받쳐주는 직주근접 지역이 수익성 확보에 유리하다. 바닥난방이 가능해지면서 아파트 소형면적 수준의 아파텔(아파트+오피스텔) 상품이 소비자에게 각광받고 있지만 여전히 대부분은 원룸 형태에 머무르고 있다. 아직은 1~2인을 위한 사무실 용도로 쓰이는 경우가 대부분인 이유다.

특히 최근 들어서는 정부가 2주택자 이상의 다주택자에 대한 취득세를 중과하면서 주택수에 들어가는 아파텔에 대한 선호도가 과거보다 더 낮아진 분위기도 감지된다. 여기에 코로나19 감염이 확산되면서 재택근무가 늘어나고 주요 도심의 상가와 사무실의 공실 비율이 늘어났다는 점들도 오피스텔이 틈새상품으로의 힘을 발휘하지 못하는 이유 중 하나다.

최근의 주택시장 트렌드를 살펴볼 때 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로만 사무실 수요 쏠림이 예상된다. 2021년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 단지를 중심으로 공실 없이 연 4~5% 수준의 평균수익률을 기대하는 전략이 유효해 보인다.