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CU 관악낙성점은 일 매출이 200만 원 수준이었다가 더 안쪽에 경쟁점이 생기면서 매출에 영향을 입었을 것이라고 했다. 그러나 정작 내가 강조하고 싶은 건, 안쪽의 CU 관악낙성점이 대로변에 있는 세븐일레븐 봉천2호점보다 임대료는 낮은데 매출은 더 높았다는 사실이다. 안쪽에 충분한 유효수요가 있었기 때문이다.

그렇다면 CU관악낙성점 동쪽에 있는 편의점들의 매출은 어떨까? 아래 그림을 보자.


<대한민국 상가투자 지도>에서 발췌함
지도상으로는 가장 안쪽에 GS25 행운중앙점(B)이 위치하고, 대로변에 GS25 낙성대역점(C), 그 이면 골목에 GS25 관악행운점(D)이 위치한다(중앙에 있는 GS25 행운중앙점과 그 동쪽의 GS25 관악행운점의 위치와 점포명을 혼동하지말고 읽으시길 바란다).

▣ GS25 행운중앙점

GS25 행운중앙점의 입장에서 상권을 분석해보면, 사방으로 경쟁점에 에워싸여 있는 모양새다. GS25 행운중앙점의 1차 유효수요는 검은 점선으로 표시한 부분이 될 것이다. 한눈에 봐도 일 매출 200만 원이었던 CU 관악낙성점의 유효수요보다 확실히 면적이 작다. 게다가 동쪽으로는 GS25 관악행운점에, 낙성대역이 있는 대로변으로는 GS25 낙성대역점에 유효수요를 모두 빼앗기는 구조다.

그렇다면 매출은 과연 어느 정도일까? 뜻밖에 매출은 아주 좋을 것으로 생각한다. 하루 300만 원을 조금 넘는 수준으로 본다. 왜 그럴까? 바로 용도지역 때문이다. 즉 지도상 노란색으로 표시한 곳에 원룸이 많기 때문이다. 조금 어렵게 말하자면, "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 상 준주거지역으로 원룸형 주택을 짓기에 좋은 곳이다. 그러니 지도상 유효수요 면적이 좁아도 밀도가 매우 높아 그 중간에 있는 GS 행운중앙점의 매출이 높은 것이다.

같은 편의점이라도 상권의 성격에 따라 매출이 다르게 나타날 때가 많다. 이를테면 같은 300세대라 해도 원룸촌에선 편의점 매출이 높게 나오지만 아파트, 특히 40~50평대의 대형 아파트가 있는 곳에선 매출이 별로 높지 않다. 원룸엔 젊은 1인 가구가 많고 이들은 편의점 소비 성향이 높기 때문이다. 반면 대형 아파트에는 연령이 높은 어르신들이 주로 거주한다. 그들은 소비 성향도 낮고 편의점 내점 빈도도 현저히 떨어진다.

따라서 GS25 행운중앙점은 일 매출이 300만 원이 넘을 것으로 본다. 이 정도면 일반 편의점 가맹점 매출로는 상위1 %에 드는 수준이다.

▣ GS25 관악행운점 vs GS25 낙성대역점

원룸촌 중앙의 GS25 행운중앙점은 이처럼 높은 매출을 보인다. 그렇다면 그 주변 편의점들의 매출은 어떨까? 동쪽의 GS25 관악행운점의 일 매출은 120~140만 원 수준으로 본다. 이 점포의 유효수요와 동선이 겹치면서 대로변에 있는 GS25 낙성대역점은 170만 원 정도로 추정한다. GS25 관악행운점의 매출을 이처럼 저조하게 예상하는 이유는 안쪽에 있어도 지나치게 안쪽이기 때문이다. 주변엔 원룸도 제대로 규모를 갖춘 것이 없다. 앞서 언급한 대로 안쪽에서 끊어먹는 세대 수가 충분하다면 안정적인 입지가 될 텐데, GS25 관악행운점의 유효수요는 충분하다고 하기엔 다소 모자란 감이 있다. GS25 관악행운점과 GS25 행운중앙점의 차이는, 둘 다 중간에 위치하지만 GS25 관악행운점은 원룸이 아닌 단독?다세대 주택 위주의 배후 세대로 수요가 적고 GS25 행운중앙점은 원룸 수요가 많다는 것이다.

세븐일레븐 관악동산점이 2018년 입점하기 전의 CU 관악낙성점과 비교해보면, 둘의 유효수요 크기가 얼마나 차이 나는지 여실히 드러난다(최저임금이 인상되기 전엔 이와 같은 입지도 가맹점주의 인건비 정도는 벌 수 있었지만, 지금은 근무시간이 더 많은 아르바이트생이 더 높은 수입을 올리는 구조다.