매매가 진행 중인 집, 세입자는 "계약갱신청구"할 수 있을까? 부동산114 2020.10.13 조회수 : 4182 추천수 : 7

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계약갱신청구권과 전월세상한제를 포함한 주택임대차보호법이 개정안이 시행된지 많은 시간이 지났지만 여전히 혼란스럽다는 분들이 많습니다. 그래서 오늘은 한 사례를 통해 "전세 낀 집 계약갱신청구권"에 대한 여러 궁금증을 풀어 볼게요!


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▣ 집주인, 계약갱신청구를 거부할 수 있을까?


계약갱신청구권은 세입자가 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 이때 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 보기 때문에 최대 4년 안심 거주 기간이 보장되는 것을 말합니다. 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 집주인은 이유 없이 이를 거절할 수 없지만, 정당한 사유가 있을 경우엔 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.


집주인이 실거주를 할 경우, 세입자가 2기에 달하는 차임을 연체했을 경우, 세입자의 거짓이나 부정 혹은 중대한 과실이 있을 경우 등이 이 정당한 사유에 해당하는데요. 하지만 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 세입자를 내보낸 후, 제3자에게 그 주택을 임대할 경우 세입자는 이에 따른 손해배상을 받을 수 있습니다.

또한 세입자는 자신의 만료일에 맞춰 계약갱신을 요구해야 하는데요. 그러니 세입자는 자신의 계약 만료일을 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있습니다. 2020년 12월 10일을 기준으로 갱신청구기간이 달라지기 때문입니다.


계약만료일이 2020년 12월 10일 전이라면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약이라면 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구를 해야 합니다.


사례에서는 전세 만기가 2021년 1월 20일이니 2달 전인 2020년 11월 20일 0시까지 계약갱신 의사가 집주인에게 도달하면 계약 갱신이 가능합니다.

▣ 세입자, 계약갱신청구 할 수 있을까?

지금처럼 실수요가 움직이는 매매시장에서는 입주가 불가능한 집을 매수할 사람이 거의 없기 때문에 세부담으로 집을 처분하려는 집주인들은 참 난감한 상황입니다. 그렇더라도 전세 낀 집을 처분하려면 세입자에게 집 처분 계획을 알리고 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해야 합니다. 계약 만기가 도래했다고 해서 입주 가능한 집으로 매물을 내놓았다가 세입자가 기간 연장을 요구하면 이를 수용해야 하기 때문에, 꼭 이사하겠다는 동의를 받은 후 매매를 진행하는 것이 좋습니다.

그런데, 세입자가 이사를 하겠다고 해서 매매 계약을 맺었는데, 이후 세입자의 변심으로 계약갱신을 요구한다면 어떻게 될까요?


매매 계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했다면 의사번복은 효력이 없다는 게 정부의 유권 해석입니다. 이 경우는 임대인의 갱신거절 사유 가운데 하나인 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"(주임법 6조의3 제1항 9호)에 해당되기 때문인데요.

집주인들은 이러한 세입자의 변심을 막기 위해 계약갱신 행사 여부를 문서나 녹음으로 남겨두는 것이 안전하겠죠?

다시 사례로 돌아와서 앞에 내용들을 통해 결론을 내리자면, 매매가 성사되기 전 세입자가 계약갱신을 요구했음에도 불구하고 무리하게 계약을 진행한 집주인의 잘못이 있기 때문에 세입자는 법적으로 계약갱신을 청구하여 2년 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다. 세입자가 집을 보여준 것만으로 계약갱신 의지를 포기했다고 보여지진 않기 때문입니다.

▣ 전세 낀 집 매수할 경우 주의할 점은?

문제는 매도인의 말만 믿고 집을 산 매수자입니다. 잔금을 내고도 입주를 할 수 없는 문제가 발생할 수 있고, 자칫 소송으로 번질 수도 있습니다. 때문에 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수해야 합니다.

만료 6개월 전 등기 혹은 잔금을 치르면 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되고 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 이때 새로운 집주인이 된 매수자를 기간 내 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다. 하지만 6개월 이상 입주가 불가능한 집을 매수하기는 어려운 일이죠.

특히 규제지역에서는 주택담보대출을 받아 주택을 매입하는 경우, 6개월 이내 전입이 필수이기 때문에 전세 낀 집을 사는 사람은 더욱 없겠죠.

또한 매매를 하기 전, 매도자에게 입주 가능 여부를 확실히 따져 묻고 "입주를 할 수 없는 경우엔, 매도자의 책임으로 계약을 파기한다"는 내용의 특약을 달아 두는 것이 좋습니다. 그래야 매도자가 세입자에게 이사비를 지급하든, 상당한 보상을 하든 노력을 하게 되기 때문입니다.

다양한 꼼수가 이리저리 피어나고 있는 주택임대차보호법, 매도자, 매수자, 세입자 모두 곤란한 상황인데요. 그렇기 때문에 각자의 위치에서 이와 같은 내용을 숙지해두는 것이 좋겠죠? 더 자세한 설명을 영상을 통해 확인해보세요!


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요.

출처 : 부동산114

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