[기획연재] 착한 건물주, 서장훈 부동산114 2018.12.06 조회수 : 2699 추천수 : 9

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스포테이너, 스포츠 선수 출신의 예능인을 말한다. 전직 천하장사였던 강호동이 대표적인 스포테이너 중 한 명이다. 강호동이 샅바나 씨름에 대한 이야기를 하면 이제는 이상하게 느껴진다. 그만큼 빠르게 연예계에 동화되었다는 말이다. 농구선수 출신 서장훈도 재치 있는 말재간으로 그 어느 때보다 활발한 연예활동을 이어가고 있다. 방송활동 초기 셀럽이라는 말을 유행시키기도 했는데 지금은 그 누구보다 잘나가는 핫한 방송인이다. "아는 형님"에서의 활약으로 서장훈은 MC활동 반경을 넓히고 있다. 코미디TV "신상 터는 녀석들"에 이어 XTM "밝히는 과학자들"에서는 단독MC로 활약 중이다.

서장훈은 키, 부자, 농구, 이혼 등 그의 특이점이 모두 예능화 되어 캐릭터를 구축한 것으로 알려졌다. 이중 부자는 끊임없이 재생산되는 특성 중 하나다. 어떤 예능프로든 어떤 회를 찍던 서장훈과 부자는 뗄레야 뗄 수 없는 관계다. 방송 출연 초창기에는 6천억으로 잘못 알려진 그의 자산은 실지로는 그리 많지는 않은 것으로 드러났다. 그래도 한 분야에서 최고의 자리에 오른 그의 자산은 만만치 않을 것이다.

▣ 부동산재테크는 IMF때로 거슬러 올라가
2017년7월22일자 매일경제에 의하면("별별톡쇼 서장훈 200억 양재동 착한 건물주"(매일경제, 2017.7.22.)) 서장훈의 부동산자산은 주택을 제외하면 빌딩 2개로 알려져 있다. 재테크의 시작은 17년 전으로 거슬러 올라간다. IMF금융위기로 대형건물들이 경매로 넘어가던 당시 서초동의 빌딩을 28억 원에 낙찰 받았다고 한다. 양재역 2번 출구에 바로 붙어있는 이 빌딩 주변은 2011년 신분당선이 개통되면서 더블 역세권으로 성장했다. 건물가치 역시 급등하게 되었다.

양재역 사거리는 강남대로와 남부순환로가 교차하는 곳으로 강남 도심(GBD: Gangnam Business District)과 수도권(분당, 용인, 수원 등)을 연결하는 교통의 중심지다. 북쪽에 위치한 강남역 오피스 상권이 이어지면서 대로변으로 고층의 상가, 오피스 건물들이 즐비하고, 이면에도 대로변의 수요를 흡수하기 위한 음식점, 술집, 카페들이 밀집되어 있다. 지하철3호선과 신분당선 환승역을 중심으로 유동인구가 많다. 서초구청, 가정법원과 예술의 전당, 화훼시장 등 편의시설과 재건축이 활발한 개포동과 학군이 뛰어난 주거지인 도곡, 대치동 등 배후세대도 풍부하여 성장하는 상권으로 주목받고 있다.

2005년에 매입한 흑석동빌딩 또한 가치가 급상승했는데 중앙대학병원과 근접한데다 번화가 대로변에 위치해 임대수익 또한 만만치 않다고 한다. 양재동 빌딩과는 다르게 전철역(9호선 흑석역)에서는 다소 떨어져있으나 역과 학교를 오가는 버스 정류장에서 가깝다. 오히려 유동인구를 건물 앞에 모아주는 역할을 하기 때문에 더욱 좋을 수도 있는 위치다. 주변지역은 흑석뉴타운 사업이 진행 중이다. 2018년 11월 입주예정인 아크로리버하임(1,073세대)과 롯데캐슬에듀포레(545세대) 등이 도보거리다. 서초동의 빌딩처럼 미래가치가 뛰어난 지역과 빌딩이다.

▣ 건물의 수입 다변화
서장훈의 서초동 건물의 특이점은 옥상에 광고판이 있다는 것이다. 스타들의 부동산자산이 대부분 빌딩인데 일반 빌딩의 수입은 임대료 이외에는 거의 없다. 상업용빌딩의 경우 이 임대료가 경기에 민감하므로 잘못하면 수익률이 마이너스가 되는 경우도 생긴다. 공실이 늘고 임대료를 낮추어야 하는 경우 빌딩관리에 들어가는 비용보다 임대료 수입이 적어지는 경우도 생긴다. 허나 빌딩 수입원을 다변화하면 경기침체에 따라 줄어드는 임대료 수입을 보충할 수 있다.

빌딩의 대표적인 부가 수입이 주차료다. 빌딩의 주차공간이 한정된 관계로 주차장을 이용할 때 시간과 공간의 제한을 둘 수밖에 없다. 특히 외부인의 주차가 문제인데 주차료를 받지 않으면 오히려 빌딩관리에 문제가 생길 수 있다. 이런 주차료 수입이 한 달 단위로 정산하면 만만치 않다. 특히 빌딩이 도심에 위치한 경우 이 수입은 더욱 늘어나게 된다. 규모가 큰 빌딩은 음료수 등을 자동 판매하는 벤딩 머신(vending machine) 또한 추가 수입을 보장한다.

서장훈의 서초동 빌딩의 광고판 수입은 계속되는 광고계약으로 월 1억 원이라 알려져 있다. 하지만 일반적으로 빌딩의 이런 광고판은 광고대행사가 입찰을 통해 연 단위로 고정비용을 주고 계약을 하는 경우가 많다. 외주계약을 한다는 말이다. 따라서 광고판 수입은 과장되어 알려진 경우로 보인다. 여하튼 이 빌딩은 주변시세보다 낮은 임대료를 받고 있지만 서울에서 가장 수익률이 좋은 빌딩으로 알려져 있는데 여기에는 광고판 수입이 큰 역할을 하는 것으로 보인다. 서울에서 가장 월 임대료가 비싼 오피스 빌딩이 평당 14~15만 원 대인데, 서장훈 빌딩은 광고판 수입까지 합칠 경우 사실상 빌딩 월임대료는 이것보다 높을 것으로 추정된다.

서초동 빌딩은 상업지역이어서 10층 이상으로 신축할 수 있다. 하지만 2015년 건물 내외부를 리모델링 하는데 그쳤다. 그 이유 또한 광고판에 있지 않을까 싶다. 현행 법규상 도시 미관을 위해 옥외광고판 시설이 제한되어 있는데 신축할 경우 광고판을 다시 설치하는 것이 거의 불가능하기 때문이다. 신축을 통해 건물의 가치를 높이는 전략도 좋지만 옥외광고판이 있는 건물은 많지 않기 때문에 광고수익을 유지하기 위한 방편으로 소규모 리모델링만 한 전략 또한 적절한 판단으로 보인다.

▣ 착한건물주 서장훈
서장훈은 빌딩의 임대료를 반값만 받는다고 한다. 착한 건물주로 알려져 있다. 하지만 서장훈은 이에 대해서도 고충을 털어놓는다. 사람들이 자꾸 찾아와 건물 임대료가 주변시세의 반 밖에 되지 않느냐고 확인한다고 한다. 여차하면 입주할 태세란다. 하지만 빌딩 임대료를 주변시세보다 조금 덜 받는 것이지 반값은 말이 안 된다고 해명했다. 서장훈 빌딩의 임차인들은 거의 바뀌지 않는다고 한다. 반값이든 주변시세보다 적게 받든 임차인들을 생각하는 빌딩의 임대인은 좋은 임대인임이 틀림없다.

월세를 받는 상업용빌딩은 좋은 임차인들이 들어와야 하고 들어온 임차인들의 영업도 잘되어야 한다. 그래야 공실의 위험도 줄어들고 월세도 필요한 만큼 올릴 수 있기 때문이다. 아파트와 같은 전세형 부동산은 전세금을 받을 때(계약 당시) 신경 쓰고 이후 나갈 때 전세금을 돌려주면 된다. 중간 중간에 임차인의 상황을 알 이유가 없다. 하지만 상업용빌딩은 매달 월세를 받기 때문에 임대인이 접촉을 하든 건물관리회사가 접촉을 하든 계속적으로 임차인과 만날 수밖에 없다. 임차인의 상황을 잘 파악해 건물관리나 월세 책정에 반영해야 한다.

임차인을 위하는 임대인은 성공할 수밖에 없다. 건물의 가치 또한 올라간다. 좋은 임차인이 들어오려고 하고, 한번 입점한 임차인은 나가려고 하지 않는다. 건물의 월세가 저렴하고 관리가 잘된다는 소문이 나면 신규로 임차하려는 대기수요까지 생긴다. 수요와 공급의 원칙에 따라 건물가격은 자연스럽게 올라가게 된다. 착한건물주 서장훈은 지금의 월세수입이 조금 줄어들 순 있지만 매각할 때 월세조정을 통해 장기적으로 자본수익(capital gain)에서 이를 보충할 수 있지 않을까 싶다.

사실 서장훈은 서울학동초등학교 시절이던 1981년 야구선수로 스포츠계에 입문했다. 휘문중학교 시절이던 1988년에 비로소 농구선수로 전향했다. 이렇게 전향하게 된 이유는 그의 큰 키 때문이었다. 하승진이 등장하기 이전까지 그는 한국프로농구 사상 최장신 선수였다. 현역 농구선수시절 서장훈의 별명은 국보급센터였다. 한국 농구선수로서 처음으로 1만 득점을 기록한 서장훈은 13,231점을 기록한 뒤 은퇴한다. 2위인 추승균 역시 10,019점을 득점하여 현재까지 1만 득점을 달성한 이는 이 두 선수밖에 없다. 농구계를 재패한 서장훈이 이제는 연예계를 위협하고 있다. 착한 건물주 서장훈이 여세를 몰아 연예계까지 재패한다면 강호동에 이어 스포츠계와 연예계 두 분야를 석권한 두 번째의 셀럽이 될 듯하다. 야구에서 농구로 변신한 서장훈의 두 번째 변신을 지켜보자.






출처 : 부동산114

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