일시적 2주택자가 1세대 1주택 비과세 받으려면? (feat.장기보유특별공제) 부동산114 2021.02.15 조회수 : 4502 추천수 : 7

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집값과 함께 크게 오르는 것이 있습니다. 바로 부동산세금이죠. 특히 다주택자에겐 더욱 세 부담이 크게 다가올텐데요. 1주택자는 1세대 1주택에 한해서 비과세와 장기보유특별공제라는 혜택이 있기 때문에 그나마 세 부담을 덜 수 있습니다.

하지만 살다 보면 이사나 결혼 등으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있고, 장기보유특별공제를 받기 위해서는 보유기간과 거주기간이 상당히 중요한데 유형마다 계산하는 방법도 제각기기 때문에 헷갈릴 수 있죠.

1가구 1주택과 일시적 2주택을 위한 비과세 요건과 보유·거주기간 계산법을 영상을 통해 쉽게 체크해보세요!

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▣ 1세대 1주택 비과세 요건


1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 세 가지 조건이 있는데요. 물론 예외적인 상황이 있기 때문에 일반적인 요건을 먼저 살펴볼게요. 국내 1세대 1주택 소유하며 보유기간은 2년 이상, 양도가액이 9억 이하라면 비과세를 받을 수 있습니다. 이중 "3. 양도가액 9억 이하"는 조금 더 설명이 필요하니 뒷부분에서 설명드릴게요.


다음은 "예외"인 경우입니다. 예외의 경우란, 조정대상지역에서 취득했을 때를 말합니다. 2017년 8월 2일을 기준으로 이전에 취득한 분은 보유 2년만 하면 되지만, 이후에 취득한 분은 보유 2년에 거주 2년까지 해야 비과세를 받을 수 있습니다. 여기서 끝이 아닙니다. 한 가지 조건이 더 있습니다.


바로 거주자여야 합니다. 거주자는 국내에 주소를 두고 있거나, 국내에 183일 이상 거소하면 거주자로 봅니다. 이 조건까지 충족해야 비과세나 장기보유특별공제를 받을 수 있는 거죠.


여기서 잠깐! 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 앞서 말한 "3. 양도가액이 9억 이하여야 한다" 이 조건입니다. 이 말은 9억이 넘으면 비과세를 못 받는 것이 아니라 9억 이하 까지만 비과세를 받을 수 있다는 뜻인데요.

예를 들어 15억원 매매가액이라면 초과된 6억원을 제외한 9억까지는 비과세를 받을 수 있는 거죠.

▣ 보유·거주기간 계산은 어떻게 할까?


그렇다면 보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하면 될까요? 예전엔 다주택자가 주택을 처분하고 한 채가 남으면 처분한 주택까지 기간에 포함됐는데요. 2021년 1월 1일 부터는 마지막 한 채가 남은 시점부터 기간 계산이 시작됩니다.


비과세 요건을 알았으니 이제 일시적 2주택자가 어떻게 해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

▣ 일시적 2주택 비과세 - 이사


가장 많은 경우가 이사입니다. 이사 갈 때는 반드시 기존 주택을 처분해야 합니다. 즉, 기존 주택을 비과세로 처리하시면 되는데요. 일반적으로 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.


하지만 예외가 있습니다. 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우, 2018년 9월 13일 이전은 3년 이내 매도, 2018년 9월 13일 이후부터 2019년 12월 16일 이전까지는 2년 이내에 매도해야 합니다. 또 2019년 12월 16일 이후에는 1년 이내에 매도한 후 신규 주택에 전입해야 합니다. 만약 세입자가 살고 있을 시, 최대 2년까지 시간을 줍니다.

서울은 전 지역이 조정대상지역이기 때문에 지방에 있는 주택과 헷갈릴 수 있는데요. 또 한 가지 주의해야 할 점!

대구 수성구는 한동안 투기과열지구였는데 희한하게도 조정대상지역은 아니었습니다(최근 조정지역 지정). 많은 사람들이 투기과열지구니 당연히 조정대상지역이겠거니 하고 넘어갈 수 있다는 거죠. 하지만 조정대상지역이 아니었기 때문에 그 기간에 매수하신 분들은 해당하는 규제가 적용되지 않았습니다. 이런 것까지 자세하게 체크해야 합니다.

▣ 일시적 2주택 비과세 - 결혼


두 번째는 결혼을 통해 일시적 2주택자가 됐을 경우입니다. 이때는 아무 주택이나 5년 이내에 처분하면 됩니다. 단, 처분할 주택이 반드시 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

▣ 일시적 2주택 비과세 - 상속

다음은 상속입니다. 상속의 경우엔 기간 제한 없이 일시적 2주택자로 봐줍니다. 하지만 상속에도 여러 유형이 있을 수 있겠죠. 만약 상속이 두 채가 있는데, 상속인이 형제라 2명이라면 누가 비과세를 받을 수 있을까요? 단 한 명만 비과세를 받을 수 있습니다.


이런 경우 가장 먼저, 피상속인 보유기간이 오래된 집이 정해집니다. 여기서 정하지 못하면 피상속인의 거주기간이 오래된 집, 여기서도 못하면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 집인데 여기서도 결정이 되지 않는다면 기준시가가 높은 주택으로 결정이 됩니다.

이 주택을 누가 갖느냐에 따라 일시적 2주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

▣ 일시적 2주택 비과세 - 노부모 봉양


다음은 노부모를 봉양하기 위해 부모와 세대를 합쳐 일시적 2주택자가 됐을 경우입니다. 이때는 10년동안 아무 주택을 처분하면 됩니다. 단, 60세 이상의 직계존속이어야 한다는 규정이 있는데요. 60세 이상이 되지 않아도 몸이 현저히 불편해 요양이 필요한 경우 인정받을 수 있다고 하니, 자세한 부분은 반드시 세무사와 상담하시는 게 좋을 듯합니다.

▣ 일시적 2주택 비과세 - 분양권


2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택에 포함되죠. 그런데 분양권은 말그대로 권리일 뿐, 주택이 아직 없는 상태입니다. 이때는 완공 이후 2년 이내에 전입을 하고 1년 이상 거주하면 기존 주택에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

▣ 장기보유특별공제

양도가액이 9억 이하면 보유기간이 2년만 돼도 충분히 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 요즘 9억 넘는 집이 너~무나 많기 때문에, 이땐 장기보유특별공제를 반드시 챙겨야 세금을 절약할 수 있습니다.


2021년 1월 1일부터는 보유만 해도 최대 80%의 공제를 받을 수 있었던 것을 거주요건을 추가해 보유 최대 40%, 거주 최대 40%로 합쳐서 80%를 받을 수 있게 바뀌었습니다. 거주까지 해야 더 많은 공제를 받을 수 있는 건데요. 하지만 거주없이 보유한 분들도 40%의 공제를 받을 수 있기 때문에 보유기간을 꼭 계산해봐야 합니다.

그렇다면 보유기간은 언제부터 시작되는지 알아볼까요?

▣ 보유기간 계산법


일반적으로 주택은 취득 시점부터 보유가 시작됩니다. 취득 시점은 등기 접수를 한 날과 잔금을 치른 날 중에 빠른 날이 취득일이 됩니다.

그럼 예외의 경우엔 어떻게 될까요?


먼저 이혼을 해서 주택을 위자료나 재산분할하는 경우입니다. 위자료의 경우엔 매매처럼 상대방에게 주택이 넘어가는데요. 이때는 등기접수일부터 보유기간이 시작됩니다.

재산분할은 등기이전을 할지라도 전 사람의 보유기간과 거주기간이 승계됩니다. 당연히 받은 사람은 자동으로 기간이 늘어나겠죠?


상속이나 증여의 경우엔, 동일세대에 살고 있다가 받으면 기간을 승계받습니다. 하지만 따로 살고 있다가 상속을 받은 경우엔 승계를 받지 못합니다.

오늘은 1가구 1주택 분들이 반드시 알아야 할 비과세 요건과 장기보유특별공제에 대해 말씀드렸는데요. 현재 세금과 관련된 법이 많이 복잡해져 있기 때문에 중요한 문제일 수록 꼭 세무전문가를 통해 상담을 받으시길 적극 추천합니다. 더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해주세요~


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요!

출처 : 부동산114

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