2.4 공급대책 ‘전국 200만호 공급계획 확정’ 부동산114 2021.02.04 조회수 : 6353 추천수 : 3

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서울 32만호, 전국 83만호 공급계획 발표
수요층이 원하는 서울 도심 공급량 확보에 의의
과도한 재산권 제한과 아파트 자산과의 양극화 우려



정부가 2.4 공급대책 발표를 통해 서울 32만호, 전국 83만호 공급계획을 확정했다. 기존에 발표됐던 주거복지로드맵과 3기신도시 개발에 의한 수도권 127만호 공급계획과 합치면 약 200만호 이상의 대규모 공급계획이다. 과거 1990년대 노태우 정부에서 발표됐던 분당, 일산 등 1기신도시 개발에 따른 200만호 건설계획에 견줄 수 있다. 이번 대책을 통해 총량 면에서는 내 집 마련 수요층이 원하는 서울 도심에서의 공급량을 양적으로 충분히 확보했다는 의미다. 그런 점에서 수급 불안을 해소하고 시장에서는 매수심리를 진정시키는 면에서는 긍정적으로 볼 수 있다. 다만 조합과 토지주의 동의와 실제 부지 확보 과정에서의 사업지연 가능성이 있으며, 저층 주거지 소유층의 과도한 재산권 제한 이슈로 아파트 자산과의 양극화도 우려된다.

▣ 서울 32만호, 전국 83만호 공급계획 발표
정부는 이번 대책을 통해 2025년까지 수도권에서 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규부지를 확보한다. 서울 32만호는 분당 신도시 아파트 재고(약 9만호) 3개 이상 합친 규모이며, 강남3구 아파트 재고(약 35만호)와 유사한 수준이다. 정부의 의도대로 층수규제와 기부채납 완화, 종상향, 재건축 초과이익 부담금 적용배제 등의 다양한 인센티브를 통해 계획대로 공급될 경우 수요층이 원하는 지역에서의 공급량 확대가 가능해 보인다. 공공이 주도권을 가져가는 단점이 있지만 민간에서 지속적으로 요구해 왔던 서울 도심에서의 재건축/재개발 정비사업 규제완화 요구들이 대거 담겼기 때문이다.


눈에 띄는 사업 방식은 크게 2가지다. 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 "도심 공공주택 복합사업"과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 "공공 직접시행 정비사업"이다. 이중 "도심 공공주택 복합사업"은 토지주의 2/3 이상(면적의 1/2)이 동의하면 사업이 확정되고 사업속도를 절반 수준(4~5년)으로 축소하며, 용적률 상향 등의 혜택을 통해 기존 사업 방식 대비 10%~30%p 높은 수익률을 보장한다. 다양한 인센티브를 통해 주택 공급량을 최대한 확보하는 대신 조합원에게 확정 수익률을 보장한다는 파격적인 공급계획으로 읽힌다.

공공이 직접 시행하는 "공공 직접시행 정비사업"의 경우 재건축 조합원 2년 의무거주 요건과 재건축초과이익 부담금 미부과, 사업기간 절반 단축, 현물선납(양도세 비과세 및 우선공급권 부여), 분담금 확정 등을 통해 공공이 사업 시행의 주체가 되는 새로운 정비사업이다. 기존에 없던 제도인 만큼 후보구역을 선정하고 가시적인 성과 도출이 필요하다.

이 외에도 도시재생(주거재생혁신지구) 3만호와 △공공택지 신규지정(26.3만호) △소규모 정비사업(11만호) △비주택 리모델링(4.1만호) △신축 매입(6만호) 등의 사업추진을 통해 이번에 발표한 83.6만호 중 절반 이상에 해당되는 50.4만호를 확보한다.

▣ 과도한 재산권 제한과 아파트 자산과의 양극화 우려
정부가 규제완화를 통해 사업참여를 독려하고 있지만 토지주의 2/3 이상이 적극적으로 동의할지는 따져볼 필요가 있다. 정부 발표자료를 보면 사업 별로 기대하는 참여 수준을 10% 내외로 낮게 평가한고 있다. 투기수요의 사전 차단을 위해 "2.4 공급대책" 발표 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약한 경우 현금 청산 대상으로 삼으면서 과도한 재산권 제한 이슈에서 자유롭지 못할 전망이다.

앞으로 공공이 추진하는 정비사업에서의 외부 수요 유입이 원천 차단되면서, 기존주택 보유자의 경우 공공이 정비사업을 추진한다는(혹은 가능성) 이유 만으로 주택 매각 자체가 어려워질 수 있다. 결과적으로 특정 후보지가 구체화되기 전까지는 노후 주거지 전반에서의 매매수요가 제한될 수 있다는 의미다.

빌라, 다세대, 연립에 대한 신규 투자가 차단되면서 후보지로 예상되는 지역 주변에 위치한 아파트로의 수요 쏠림도 예상된다. 주변 주거환경 개선 기대감에 아파트 같은 특정 자산군으로 수요층이 단기 유입될 가능성이 열려 있기 때문이다. 한편 신도시처럼 100% 일반에 분양되는 택지개발이 아닌 정비사업 성격으로 인해, 철거 대상인 기존 조합원(철거분)을 고려하면 서울 32만호의 1/3가량은 신규 물량으로 평가하기도 어렵다. 또한 공공의 적극적인 개입과 공공 성격의 물량(분양, 임대) 확보 등으로 인해 서울 강남4구 등 핵심 재건축 지역에서의 적극적인 참여는 기대하기 어려울 전망이다.

출처 : 부동산114

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