[내 집 마련 전략④] 서울, 매도 타이밍이 온다 부동산114 2021.02.04 조회수 : 5004 추천수 : 2

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2021년 서울 부동산 급등 가능성이 높음에도 불구하고 무주택자에게 지금 서울 아파트를 사도 된다는 말을 선뜻 꺼내기 어려운 이유가 있다. 서울 부동산이 2023~2024년경 정점을 찍고 중장기 하락장에 돌입할 가능성이 높기 때문이다.

2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 중 상당 부분이 2023년 이후부터 훼손되기 시작하는데 이런 와중인 2026년에 주택임대사업자 등록 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 개시가 맞물리면서 서울 부동산의 하락폭을 깊게 할 것으로 예상된다.

그렇다고 2021년에 집을 사서 중장기 정점으로 예상되는 2023~2024년경 집을 팔기에는 현재 세제상 양도세를 너무 많이 물게 되는 것이 부담이다. 물론 유주택자가 됨으로써 갖는 심리적 안정감도 무시할 수 없다. 다만 투자 수요 또는 과도한 부채를 끌어써야 매수가 가능한 계층에게는 신중한 접근을 요구하고 싶다.

그렇다면 2023~24년 이후 서울 부동산이 조정장에 빠지게 될 가능성을 높게 보는 이유를 다음과 같이 밝혀보고자 한다.


우선 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업 속도에 급피치를 올려서 2017년 인허가를 얻은 7만4,984호가 2023~2024년 막대한 입주 물량으로 돌아올 전망이다.

동남권에서만 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 1만2,032호, 개포주공1단지(개포 디에이치 퍼스티어 아이파크) 6,702호, 개포주공4단지(개포 프레지던스 자이) 3,375호, 신반포3차+경남(래미안 원베일리) 2,990호, 진주 2,870호, 미성크로바 1,910호, 흑석3구역(흑석 리버파크 자이) 1,772호 등이 2023~2024년에 입주할 것으로 전망되어 상당한 물량 부담이다.

동남권 외에도 이문ㆍ장위ㆍ수색 등 재개발 구역도 대거 2023~2024년부터 입주를 시작할 전망이다. 이는 2021~22년 입주 물량 급감으로 한껏 부풀어오른 서울 부동산의 버블을 꺼뜨리기 시작하는 첫 번째 신호탄이 될 전망이다.


그리고 그동안 서울 아파트 매매 시세에 가장 큰 영향을 미친 서울/경기 10~11년차 부부 증감폭에 큰 변화가 발생한다. 2024년부터 서울/경기 10~11년차 부부는 가파른 감소를 시작한다. 2017년부터 줄곧 이어진 규제가 주로 다주택자들에 집중되어왔기 때문에 서울의 다주택자 수는 2017년을 정점으로 감소하기 시작했다. 그리고 이는 서울에 투자 수요가 감소하고 있고 이를 실수요가 대체하고 있다는 것을 의미한다.

첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵인 서울/경기 10~11년차 부부는 서울 아파트의 대표적 매매 실수요층이므로 실수요가 투자 수요를 대체하고 있는 시장 환경에서 이들의 증감이 시장에 미치는 영향은 매우 크다.

그런데 실수요를 대표하는 그들이 2024년부터 큰 폭의 감소를 시작한다. 이는 서울 아파트가 2023~24년 정점에 달하고 그 이후에 조정장을 겪게 될 것으로 전망케 하는 두 번째 요소이다.


철도 건설은 택지 공급의 측면을 띄고 있다. 새로운 철도망이 건설되어 일할 곳이 많은 대도시로의 통근이 편해지면 이는 도시의 면적이 확대된 것과 같은 효과를 지닌다. 새로운 철도로 인해 출퇴근 시간이 대폭 줄어들 경우, 그 도시가 상당히 먼 곳에 있다고 해도 새로운 역세권 단지들은 서울 생활권에 편입된다. 서울의 범위가 확장되는 셈이다.

그런 측면에서 서울 도3대 도심과 연결되는 GTX와 신안산선은 남다른 의미를 지닌다. GTX와 신안산선의 개통은 서울 생활권의 확대로 인해 주거 수요를 분산시킬 수 있다. 특히 전세가에 영향을 많이 줄 것으로 보이는데 그중에서도 서울 주요 업무지구로의 접근성이 획기적으로 개선되는 수도권 단지의 주거 가치는 크게 올라갈 것이다.

그렇다면 서울 주택 수요의 분산을 초래할 GTX와 신안산선이 언제 개통될지가 관건이다. GTX-B와 C는 언제 개통될지 예측하기 어려우나 GTX-A와 신안산선은 2024~2025년 개통이 유력하다. 두 노선은 이미 착공한 데다 각종 공사 발주 내역에 명시된 공기 60개월을 감안하면 2024~2025년 경에는 개통될 거라고 보는 것이 타당하다. GTX-A와 신안산선의 개통은 주거 수요의 분산을 초래해 2024년부터 서울 부동산에 하방 압력을 주는 또 하나의 요소다.


정부에서 등록을 적극적으로 독려한 주택임대사업자 제도는 각종 과세 혜택으로 인해 급증하였는데 임대등록기간이 종료되면 세제 혜택이 사라지므로 매물이 일제히 풀리게 하는 측면도 있다. 2015년 이후 상당수의 임대주택이 등록되었는데 임대주택 등록 수를 8년간 매물 잠김이 발생한 주택 수라고 봤을 때 2015년부터 증가한 임대주택은 2023년부터 매물로 나올 수 있는 물량이 많다는 것을 의미한다. 즉, 2023년부터 차익을 실현하려는 매물이 증가하기 시작한다고 볼 수 있다.

그리고 8.2 대책 영향으로 2018년 급증한 임대주택은 2026년부터 매물로 출회될 수 있는 물량이 매우 크다는 의미로도 연결된다. 그동안 서울 아파트의 상승을 견인해온 일각인 주택임대 물량이 임대등록기간 종료 후 부메랑으로 돌아오는 순간이다.


마지막은 3기 신도시다. 그동안 3기 신도시가 서울 부동산에 별 영향을 미치지 못한다는 의견들도 많았다. 서울 자체적인 공급이 아닌 신도시 공급으로는 서울의 주택 수요를 분산시키는데 한계가 있다는 지적들이다. 그러나 내 생각은 다르다.

지난 과거를 돌이켜보면 1기 신도시 입주 기간에 서울 아파트 시장은 5년간(1991~1995년) 조정장을 겪었으며 2기 신도시인 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장을 겪었다. 신도시는 서울 아파트 수요의 분산을 초래했다는 점이 1기, 2기 신도시 사례에서 확인된다. 따라서 3기 신도시 역시 서울 부동산에 수요 분산을 통해 하방 압력을 줄 것이라는 판단이 가능해진다.

수도권의 입주 물량이 서울 부동산에 타격을 준다는 사실은 데이터로도 증명할 수 있다. 2011년부터 2019년까지의 기간에 걸쳐 서울과 인천, 경기 각 지역의 입주 물량과 전세 시세 상승률을 비교해봤더니 서울 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.26이므로 무의미한 수준은 아니나 상관관계가 매우 깊다고는 볼 수 없었다. 그러나 수도권 전체의 입주 물량과 서울 전세 시세 상승률을 비교해봤더니 상관계수가 -0.63으로 훨씬 깊은 상관관계가 나왔다.

상관계수의 절대값이 0.5를 넘기면 통계적으로도 유의미하다고 보기 때문에 -0.63 정도면 충분히 유의미한 상관관계로 판단된다. 수도권 전체의 입주 물량이 서울 전세가에 영향을 크게 미친다는 결론을 내릴 수 있다. 따라서 3기 신도시 역시 입주 시 서울의 전세가에 큰 영향을 미쳐 매매가에도 간접적인 하방 압력을 제공할 것이다. 그리고 판교, 광교, 위례가 지구 지정된 지 7~8년 만에 입주를 시작한 전례를 감안해보면 2019~2020년에 지구 지정을 마친 3기 신도시 역시 2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 가능성이 높아보인다.

이제 정리해보자.
2023~2024년 서울 아파트에 입주 물량의 쓰나미가 몰려오고 2024년부터 서울 아파트의 대표적인 실수요층인 서울/경기 10~11년차 부부가 줄어들기 시작하는 데다 서울 아파트 수요를 분산시킬 GTX-A와 신안산선이 개통된다. 2026년 막대한 임대주택 등록물량의 매물이 풀리고 덩달아 3기 신도시 입주가 시작되면서 서울 부동산은 상당히 깊은 골을 겪게 될 것으로 예상된다.




출처 : 부동산114

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