[내 집 마련 전략②] 한국 부자들이 선택한 도시-지역마다 다른 부의 파도 부동산114 2021.01.21 조회수 : 3771 추천수 : 2

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대한민국 부동산 시장은 몇 년에 한 번씩 파도가 친다. 그런데 모든 지역이 똑같은 파도를 타는 것은 아니다. 지역마다 다른 파도를 탄다는 데 기회가 있다. 서울이라는 부동산의 파도에 올라타지 못했다면 다른 지역의 파도에 올라타는 것도 방법이다. 그런 의미에서 제2의 서울을 찾는 작업은 중요하다. 다음 그래프를 봐주기 바란다.

[서울과 6대 광역시 아파트 매매 시세 추이]


* 86년 1월 매매 시세=1.0
* 출처 : KB부동산

1986년 서울과 6대 광역시 아파트의 평균 매매 시세를 각각 1.0으로 전제하고 2020년 3분기까지 추이를 그려보았다. 1986년부터 IMF를 거쳐 2002년까지 비슷한 수준의 상승과 하락의 길(①)을 함께 걸어온 서울과 6대 광역시는 2002년 이후 다른 길을 걷게 된다. 서울은 2009년까지 거침없는 폭등의 길에 접어든 반면, 6대 광역시는 미미한 상승률을 기록하며 차이가 벌어진다.(②) 그러나 2009년을 정점으로 서울은 2013년까지 중장기 조정장에 빠진 반면, 6대 광역시는 그동안의 상대적 부진을 단숨에 만회하듯 급등했다.(③)

중장기적인 관점에서 본다면 서울과 6대 광역시의 차이가 비정상적으로 벌어질 때(서울의 버블이 커지고 6대 광역시의 버블이 작아질 때) 다시 이를 정상 수준으로 돌려놓는 시장의 구심력이 작동한 것이다. 그리고 2017년을 기점으로 서울과 6대 광역시의 디커플링은 다시 진행중이다.

2017년부터 서울과 6대 광역시의 디커플링이 다시 시작된 가장 직접적인 이유는 8.2 대책의 부작용이다. 2018년 4월 이후부터 다주택자들에게 양도세를 중과시키겠다는 방침으로 인해 다주택자들이 지방 소재 보유 주택들을 처분하는 동시에 서울의 "똘똘한 한 채"로 포트폴리오를 재정비하면서 서울과 6대 광역시의 집값 격차가 확대된 것이 디커플링의 직접적인 이유인 셈이다.

물론 많은 이들이 서울과 6대 광역시의 차이는 앞으로도 계속 커질 것이라고 말한다. 그러나 격차에도 정도가 있다. 서울과 6대 광역시의 집값 괴리가 가장 컸던 시점은 2008년 2분기였는데, 아직 그 수준까지는 안 갔더라도 현재의 괴리폭도 상당한 수준이다. 즉, 6대 광역시의 매매가가 서울과 비교했을 때 저평가되었다. 그리고 서울과 6대 광역시의 매매가 괴리가 현재보다 확대될수록 서울보다 6대 광역시의 투자 매력도가 높아진다. 그렇다면 서울과 6대 광역시의 차이가 다시 좁혀질 수 있을까? 나는 "그렇다"라고 말한다.

국가 전체의 경제 규모를 보여주는 지표는 GDP(국내총생산)인데 GRDP란 GDP와 마찬가지로 일정 기간 동안 일정 지역 내에서 새로 창출된 최종 생산물 가치의 합을 나타내는 경제 지표다. 지역별 GDP로 봐도 무방하다. 그렇다면 6대 광역시의 GRDP 상황을 살펴보자.

[GRDP 비중 추이]

* 출처 : 통계청
** 지방 : 수도권과 6대 광역시를 제외한 지자체

2010년과 2018년 서울과 6대 광역시, 지방의 GRDP가 전국에서 차지하는 비중을 나타낸 표다. 6대 광역시의 GRDP 비중은 8년간 -1.2% 하락하였는데 서울(-1.4%)과 비슷한 수준의 하락폭이다. 2010년과 2018년의 경제 규모를 볼 때 서울과 6대 광역시는 비슷한 흐름을 보인 것이다. 서울과 6대 광역시의 상대적인 경제 규모(GRDP)가 비슷하게 줄어든 상황에서 집값의 괴리만 커졌다면 이는 집값의 괴리가 다시 축소될 가능성을 보여준다.

KB금융지주 경영연구소에서는 매년 "한국 부자 보고서"를 발행한다. 한국 부자 보고서에는 유용한 데이터들이 많은데 특히 10억 이상 금융자산 보유자를 "한국 부자"로 정의하고 이들의 현황과 자산 운용 행태에 대한 정보를 제공한다. 내가 눈여겨봤던 것은 한국 부자, 즉 10억 이상 금융자산 보유자의 지역별 증가 추이다. 10억 이상의 금융자산을 보유하고 있다면 부동산을 매수할 여력이 있는 계층 이라는 의미가 되므로 이러한 계층이 얼마나 있는지 알아보는 건 해당 지역의 부동산을 전망하는 데 있어 중요하다.

[10억 이상 금융자산 보유자 지역별 비중]

* 출처 : KB 한국부자보고서
** 지방 : 수도권과 6대 광역시를 제외한 지자체

2019년 전국에서 서울과 6대 광역시의 10억 이상 금융자산 보유자가 차지하는 비중은 각각 45.9%와 19.6%로 5년 전인 2014년과 비교해 서울은 +0.7% 늘었고 6대 광역시는 -0.7% 줄었다. 서울의 부자가 6대 광역시와 지방에 비해 상대적으로 더 늘어났다고 볼 수 있다.

그러나 조금 더 이면을 들여다보면 6대 광역시 안에서도 차이가 있었다. 6대 광역시 안에서도 부산(2014년 7.1% → 2019년 7.2%), 인천(2014년 2.7% → 2019년 2.9%)은 10억 이상 금융자산 보유자 비중이 늘어났다. 이런 측면에서 볼 때, 전국 10억 이상 금융자산 보유자에서 비중이 늘어나고 있는 부산과 인천을 좀더 눈여겨볼 필요가 있다고 하겠다.


출처 : 부동산114

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