NATE부동산

"부동산은 곧 입지"라는 말이 있다. 이는 앞으로도 변함없는 진리다. 같은 시기에 같은 가격대의 아파트를 매수했다 하더라도 어떤 입지의 부동산을 샀는지에 따라 그 결과는 천차만별로 달라져왔음을 우리는 과거의 경험을 통해 알고 있다. 그 안에서도 부동산 투자의 최종 목적지는 "서울"이어야 한다.

실제 서울로의 쏠림 현상은 이미 오래전부터 시작되었다. 인기리에 방영되었던 <응답하라 1988> 드라마에서 극중 배우가 아들이 받은 바둑대회 우승 상금으로 은마아파트를 살지 고민하는 장면이 있었다. 1998년말 은마아파트 30평대 시세는 1억 9000만 원 수준이었다. 그리고 비슷한 시기 광장 극동아파트가 1억 9000만 원, 분당 삼성 한신 아파트가 2억 원, 과천주공10단지가 3억 2000만 원 수준이었다. 그런데 지금 가격은 어떻게 되었을까. 2020년 10월 KB부동산 기준으로 은마는 23억 원, 광장 극동은 13억 8000만 원, 분당 삼성한신은 12억 2000만 원, 과천주공10단지가 17억 5000만 원이다. 22년만에 은마와 극동, 삼성 한신, 과천주공10단지를 택한 각자의 선택은 이렇게 크게 달라졌다. 1998년에 비슷한 가격이었던 은마와 극동은 20년이 넘게 지난 현재 9억 2000만 원 정도 차이가 난다.

어떤 입지의 부동산을 선택하는지가 얼마나 큰 차이를 불러오는지를 보여주는 사례다. 물론 서울로의 입성은 과거 어느 때보다도 어려워졌다. 그러나 서울 입성을 절대 포기해서는 안 된다. 우리의 최종 목표는 서울이어야 한다.

2020년 대한민국은 내국인의 인구 감소를 경험했다. 성장의 시대에는 모든 것이 함께 성장하고 발전했기 때문에 어느 지역의 부동산을 사도 실패할 확률은 매우 낮았다. 그러나 수축의 시대는 다르다. 양극화의 흐름은 더욱 가속화될 것이다. 그리고 우리는 이미 그 사례를 가까운 일본에서 보고 있다.

[도쿄 및 도쿄 인근 도시 매매 시세 추이]


2000년 1월 매매가=100
[출처] 일본부동산연구소

일본부동산연구소에서 발췌한 데이터를 바탕으로 도쿄 및 도쿄 인근 도시들의 2000년 1월 매매 시세를 100으로 전제하고 2020년 7월까지 매매 시세 추이를 그린 그래프다. 도쿄와 수도권 도시 사이의 간격이 벌어지기 시작한 지점, 즉 그래프 상에서 화살표가 가리키는 지점을 눈여겨볼 필요가 있다. 과연 화살표가 가리키는 지점인 2005년에는 무슨 일이 있었던 것일까?

2005년은 일본에서 최초로 인구가 감소한 시점이었다. 다시 말해 2005년은 일본이 수축의 시대로 진입하기 시작한 해다. 그리고 2006년부터 2008년까지 인구가 소폭 증가했다가 2011년부터 본격적인 인구 감소가 시작되었다. 2013년 이후 상승장에 돌입하자 도쿄는 인근 도시와 비교했을 때 확연한 상승세를 보인다.

한 국가의 상황을 저수지에 비유해보자. 저수지에는 많은 물고기가 살고 있다. 저수지를 국가로 치면, 물고기는 국민이라고 할 수 있다. 그런 저수지에 가뭄이 닥쳤다. 현실 세계에서는 인구 감소 상황인 것이다. 저수지는 자연스레 가장자리(비핵심지)부터 말라붙는다. 그리고 가장자리에 머물던 물고기 중 일부는 미처 피하지 못한 채 웅덩이에 갇혀 말라 죽는다. 그러한 모습을 지켜본 다른 물고기는 어떤 행동을 취할까? 당연히 안전한 곳, 즉 수심이 깊은 저수지 중앙(핵심지)으로 몰려갈 것이다. 가뭄이 닥치면(인구가 줄어들면) 가장자리(비핵심지)의 물고기는 주거 환경의 악화로 더욱 줄어들고, 저수지 중앙(핵심지)의 물고기는 늘어날 수밖에 없다.

한국고용정보원의 "한국의 지방 소멸" 보고서에 따르면 지방소멸위험지수가 1.0 이하로 하락하는 경우 그 공동체는 인구학적인 쇠퇴위험 단계에 진입하게 되었음을 의미하고, 지수가 0.5 이하일 경우 소멸 위험이 크다는 것을 의미한다고 한다. 그런데 전국 228개 시군구 중 소멸 위험 지역은 2013년 75개에서 2017년 7월 85개, 2018년 6월 89개, 2019년 10월 97개에 이어 2020년 5월 105개로 급속도로 늘고 있어 지방 소멸이 점차 빠른 속도로 진행되고 있음을 알 수 있다.

이미 인구 감소가 시작돼 수축의 시대로 접어든 우리나라 상황을 고려하면 부동산에서도 핵심지로 접근이 시급함을 보여준다. 물론 우리나라에서 핵심지가 어디인지는 더 설명할 필요가 없을 것 같다. 이미 인구 감소가 시작된 대한민국, 핵심지 접근은 이제 생존 문제다.

특히 서울은 각종 규제로 인해 주택 수를 늘리기 힘든 시장이 되었다. 실제 서울은 2018년부터 3주택자 이상의 다주택자가 늘어나지 않고 1주택자만 늘어나는 시장이 되었다. 즉, 투자 수요보다는 실수요가 견인하는 시장이 되었다는 것이다. 다주택자들에 대한 취득세율 인상으로 다주택자들의 추가 취득이 어려워졌다는 것은 실수요가 견인하는 서울보다는 투자 수요가 들어갔거나 들어가고 있는 지방의 매수 여력 제한을 의미한다. 그리고 종부세 인상은 다주택자들로 하여금 서울보다는 지방 아파트를 처분하게끔 하여 서울과 지방의 괴리를 다시 벌어지게 만드는 요인으로 작용할 것이다.