세 놓는 집주인이 반드시 알아야 할 꿀팁 부동산114 2021.01.12 조회수 : 4000 추천수 : 3

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세입자를 위한 팁들을 많이 포스팅했었는데요. 이번엔 집주인분들을 위한 팁을 드리려고 합니다. 임대차 계약이 세입자 쪽에서도 주의할 점이 많지만 집주인도 정~~~말 주의할 게 많거든요. 법적으로 큰 문제가 생길 수 있습니다.


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요.



1. 전월세 전환 임대료 계산법


저금리와 세금 부담을 이유로 전세에서 월세로 바꾸겠다는 집주인분들 많으시죠. 전세금의 일부를 월세로 전환할 때는 전환률을 사용하는데요. 이 전환률을 집주인분들이 반드시 알고 계셔야 합니다. 2020년 10월에 개정된 내용이 주택임대차보호법에 들어 있습니다.


전월세전환율은 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율인데요. 현재 기준금리가 0.5%이고 대통령령으로 정한 이율이 2.0%이기 때문에 지금 시점에서 전월세 전환율은 2.5%입니다.

2020년 10월 개정 전의 전월세 전환율은 4%였습니다. 그 이유는 대통령령으로 정하는 이율이 3.5%였기 때문입니다. 개정을 통해서 전세를 월세로 전환할 때, 월세를 더 적게 내게 된 거죠.


전환율을 알았으니 이제 계산을 해보겠습니다. 먼저 전세보증금에 전환율을 곱하고, 나온 값을 12로 나누시면 됩니다. 1년이 12달이니 12로 나누는 건데요. 여기서 전환율에 2.5%를 넣으면 됩니다.

그런데! 이 개정은 소급효를 인정하지 않았습니다. 때문에 2020년 10월 이전 계약은 기존의 전환율을 사용하시면 되고, 2020년 10월 이후에 계약부터 2.5%의 전환율이 적용됩니다. 만약 10월 이후 계약에 이를 지키지 않고 초과한 월세금액을 받게 되면 법적으로 무효가 된다는 해석이 있는데요. 세입자가 이미 전월세 전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 집주인에게 지급한 경우, 소송을 통해 반환청구가 가능합니다.

그렇다면 월세를 전세로 바꿀 때도 이 전환율을 사용하면 될까요?


아닙니다!

전세로 전환할 땐 전월세 전환율이 적용되지 않는데요. 이에 대한 법규정이 없기 때문에 시장전환율을 참고해 집주인과 세입자가 합의해야 합니다.

2. 신규 입주한 미등기 아파트 세 놓을 때


분양 받은 아파트에 입주하지 않고 전세입자를 들여 보증금으로 잔금을 내려는 집주인분들 많으시죠. 하지만 이때 소유권이전등기가 나지 않은 상태이기 때문에 본인이 실소유자라는 사실을 증명해야 합니다. 이때 갖춰야 할 서류가 꽤 많습니다.

일단 등기부등본이 없기 때문에 집주인은 임대차계약 체결 시 분양계약서 원본과 임대인의 신분증을 대조 확인해 실질적 소유권자임을 확인해 준 다음,

건설사 또는 시행사를 통해 집주인이 수분양자인지, 분양대급 완납, 대출 여부 등을 확인한 후 계약하시면 됩니다.

특약사항에는 분양권 상태의 임대차계약임을 명시하고, 관리비 및 공과금 기준일도 명시해두는 것이 만에 하나 생길 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

3. 임대차 기간을남기고 이사갈 때 중개보수는?


집주인분들은 이런 연락 받으실 수 있어요. 세입자가 급하게 해외나 지방에 가야한다며 집을 빨리 빼겠다고 할 수 있습니다. 2년 계약을 하고 1년이 남았다면 보통 세입자가 중개보수를 지불하죠. 그렇다면 2~3개월 정도 짧은 기간은 어떻게 될까요?

"만기 전 이사할 경우, 중개보수는 세입자가 지불하도록 한다"라는 특약이 없다면 중개보수는 집주인이 지불합니다. 계약 종료 2~3개월 전 이사는 정상적인 계약의 종료로 본다는 판례가 있습니다. 하지만 4~5개월 등 구체적인 내용이 아니기 때문에 그런 경우 양자가 합의를 하시는 게 좋겠습니다. 또 이런 상황에 대비해서 집주인분들은 계약 시 특약을 남겨두는 것도 좋습니다.

4. 임대인 대리계약


계약일 바쁜 일정이 있거나 지방에 살아 오지 못할 경우 대리인을 통한 계약이 가능한데요. 이때 가족에게 위임하는 경우가 많습니다.

임대차계약은 등기부상 소유자뿐만 아니라 소유자로부터 권리를 위임받은 대리인도 계약의 상대방이 될 수 있습니다.

대리인 계약 시에는 임차인에게 대리인임을 증명하는 위임장과 인감증명서를 작성해 적법한 대리인인지 세입자에게 확인시키고, 인감증명서에 있는 인감도장은 위임장에 있는 도장과 일치해야 합니다. 집주인은 세입자와 통화 등으로 위임한 사실을 확인시켜주고 계약을 진행해야 합니다.

5. 전대차 계약


전대차 계약이란, 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 것을 말하는데요. 이 전대차 계약은 임대인의 동의만 있다면 가능합니다.

하지만, 임대인의 동의없는 전대차 계약에 대해서 집주인에게 임대차 계약관계를 주장할 수 없으며, 임대차 해지 또한 가능합니다. 전대차로 들어온 세입자는 임차권등기명령도 신청할 수 없기 때문에 보증금 보호 대상이 아닙니다.

6. 전세입자가 집을 훼손했을 때


전세입자가 반려동물을 키우거나, 인테리어를 목적으로 집을 크게 훼손했을 때, 집주인은 어떤 방법을 취해야 할까요? 이에 대해 웬만한 손해는 보상받을 수 있는데요. 보상을 원만히 받기 위해서는 증거가 필요합니다.


미국의 경우, 임대인과 임차인 모두 집에 대한 사진을 굉장히 많이 찍어 둔다고 해요. 이를 통해 훼손이 발생했을 때 증거물로 활용이 가능하고, 대부분 원만하게 해결된다고 합니다.

집주인분들은 인테리어 상태를 사진이나 영상으로 남겨두고 혼자만 갖고 있는 것보단 세입자에게 공유하여 주의를 당부하는 것도 좋은 예방법입니다.


또한, 항상 강조해도 모자란 "특약"을 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 특히 반려동물로 인한 훼손에 대해 대수롭지 않게 여기는 일부 사람들로 인한 피해를 줄일 수 있습니다.

반려동물의 배설물로 인한 벽지 누래짐이나 장판 뜯김 등 모두 통상적인 훼손이 아니죠. 반려동물이 없었다면 이러한 훼손은 생기지 않았을 겁니다. 이런 경우엔 세입자가 적극적으로 보상을 해주는 것이 필요합니다.


훼손에 대한 보상을 하지 않는 세입자에게 화가 난 집주인이 고쳐줄 때까지 보증금을 돌려주지 않았다면? 집주인은 그것에 대한 책임을 져야하고, 손해배상의 책임을 질 수도 있습니다. 반드시 손해 본 금액을 제외하고 나머지는 세입자에게 돌려줘야 합니다.

오늘은 집주인분들을 위한 꿀팁을 들고 왔는데, 어떠셨나요? 요즘 이래저래 참 힘든 시기인데요. 한파로 인한 피해도 정말 많았죠. 세입자와 집주인의 사이가 점점 멀어지는 듯한 시대이지만, 이 꿀팁을 통해 보상할 건 보상하면서 배려할 수 있었으면 합니다. 영상에는 더 많은 꿀팁이 있으니 영상도 꼭 확인해주세요!


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요.

출처 : 부동산114

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