[2020 결산] 전세난이 쏘아 올린 매매가격 부동산114  윤지해 2020.12.21 조회수 : 2609 추천수 : 1

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2020년 4분기부터 전세가격 상승폭이 매매가격 변동폭을 뛰어넘었다. 상대적으로 안정됐던 전세시장이 자극받은 이유는 사상 최저금리 상황에서 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 전격 시행되면서 전세의 회전율이 떨어졌고, 이 영향으로 전세물건이 눈에 띄게 부족해졌기 때문이다. 전세난이 단기에 마무리되지 못하고 장기간 지속될 경우, 매매로 이탈하는 수요층이 증가하면서 매매가격을 자극하는 요인이 될 수 있어 전세가격의 추이를 관심있게 지켜볼 필요가 있다.

▣ 전세가격 변동률이 매매가격 변동률을 앞지르면…
일반적으로 전세가격은 매매가격에 선행해 움직인다. 전세시장은 100% 실수요자로 구성된 특징이 있어, 전세가격이 과도하게 튀어 오를 경우 불안감을 느끼는 실수요자가 매매시장으로 이탈할 가능성이 높아지기 때문이다.


최근 10년 사이 서울의 매매, 전세가격 변동률을 살펴보면 2011~2015년까지 전세가격이 매매가격 상승폭을 뛰어넘는다. 이후부터는 수요층이 매매로 이탈하며 전세가격은 2016~2019년 상대적으로 안정된 흐름을 나타냈다. 반면 같은 시기에 매매가격은 우상향하는 결과를 보였다.

새로운 분기점(혹은 교차점)으로 작용하는 지점은 2020년으로 확인된다. 전세가격 변동률이 매매가격 변동률을 빠르게 따라잡으며 뛰어넘는 기세이기 때문이다. 다만 과거와 다른 부분은 매매가격과 전세가격이 동반해 오르면서 전세와 매매가격의 격차가 아직은 좁혀지지 않는 점이다.

▣ 전세→매매 갈아타기, 서울은 5억원 이상 필요
서울지역 아파트 전세 거주자가 매매시장으로 갈아타기 위해서는 평균적으로 5억원 이상의 추가 자금이 필요하다. 2015년 당시에는 가구당 평균 전세가격과 매매가격의 격차가 1억6,000여 만원 수준에 불과했다는 점에 비춰보면, 최근 5년 사이에 가격 차이가 3배 이상 벌어진 수준이다.


전세에서 매매로 갈아타기 위해 추가 자금이 많이 필요한 서울과 달리 다른 지역에서는 상대적으로 격차가 작다. △세종(2억7,002만원) △경기(1억5,045만원) △부산(1억2,872만원) △제주(1억2,168만원) △대전(1억980만원) △대구(1억30만원) 순으로 나타났다.


서울 다음으로 격차가 큰 세종시의 경우 2020년 전국에서 가장 높은 매매가격 상승폭을 나타내며 전세가격과의 격차가 과거보다 크게 벌어졌다. 반면 경기나 부산, 제주 등 나머지 지역은 전세금 이외에 1억원가량의 여유자금이 있다면 매매시장으로 갈아타기가 상대적으로 수월한 편이다.

▣ 서울 전세평균 "5억5,000여 만원" vs 주요지역 매매평균 "3~7억원"
서울 아파트의 평균 매매가격(시세)이 10억원 중반을 돌파했고, 평균 전세가격(시세)은 5억5,000만원 수준이다. 이 때문에 서울의 전세가율(전세/매매 비율)은 아직까지 50% 대에 머물러 있는 상황이다. 일반적으로 60~70%의 전세가율 수준에서 매매전환이 활발하다. 하지만 투기과열지구에 해당되는 서울은 실수요자도 추가 자금마련이 쉽지 않다. 주택담보인정비율이 40% 이하(단, 무주택 실수요자 10%p 우대)로 규제돼 있어 부족한 자금을 확보하기가 어렵기 때문이다.

이 때문에 서울에서의 전세난은 1~2기 신도시와 경기, 인천, 부산, 세종 일대로의 수요 유입을 불러일으키는 요인으로 볼 수 있다. 서울시 전세가격 수준이면 어렵지 않게 서울 외 지역의 주요 도심에서 내 집 마련이 가능하기 때문이다.


서울 아파트의 가구당 "평균 전세가격" 5억5,703만원과 나머지 주요 지역들의 가구당 "평균 매매가격"을 상호 비교하면 △인천(3억2,865만원) △부산(3억6,512만원) △경기(4억5,451만원) △세종(5억4,992만원)의 경우는 서울 전세가격보다 매매가격이 낮은 수준이다. 서울 전세입자가 수도권에서 언제든 내 집 마련 전략으로 선회할 수 있다는 의미다.

반면 △1기 신도시(5억9,388만원) △2기 신도시(7억1,227)의 경우 서울 전세가격보다는 높은 수준이다. 하지만 앞서 살펴본 것처럼 서울에서 매매로 갈아타는 비용이 5억원 이상이라는 점과 비교하면 1~2억원 수준의 차이는 상대적으로 자금마련 부담 수준이 덜하다고 볼 수 있다.

▣ 전세난이 "쏘아 올린 공" 매매로 직결될 것
서울은 아직까지 전세가격과 매매가격의 격차가 크지만 최근 들어 전세가격 상승폭이 매매가격 변동폭을 2~3배가량 뛰어넘는 상황이다. 임대차3법과 저금리, 임대인 의무거주기간이 늘어나면서 서울 도심의 전세물건이 희소해졌다. 게다가 3기 신도시 청약수요가 유입된 경기 하남의 경우 전세가격이 2020년에만 30% 이상 오르는 폭등세를 연출하고 있다. 이 때문에 과거보다 벌어진 전세가격과 매매가격의 격차는 2021년 들어 좁혀질 가능성이 높다.

전세가격과 매매가격의 차이가 좁혀질수록, 혹은 전세난이 장기화될수록 매매시장으로 수요자가 갈아타는 경향이 커졌다. 최근 정부가 2022년까지 LH공가주택과 신축매입 등을 활용해 전세형 임대주택 11만4,000가구를 공급한다고 발표했던 것처럼 지금의 전세난을 하루빨리 진화하는 것이 향후 매매시장을 덜 자극할 수 있는 방법이다.

출처 : 부동산114

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