NATE부동산

경기도청에 따르면 올해 2분기 재개발 구역은 총 141곳으로 집계됐죠. 재건축과는 다르게 낙후지역의 주거뿐만 아니라 일대 기반 시설이 대대적으로 정비되는 만큼 미래가치 상승을 기대할 수 있는 사업이 바로 재개발입니다. 게다가 상대적으로 재건축보다 규제가 덜해 최근 뜨거운 관심을 받고 있다고 하죠?

하지만 투기과열지구 내 재개발은 관리처분인가 이후부터 소유권이전등기 시까지 매매가 제한되기 때문에 그 이전 단계 구역에 관심을 갖는 것이 좋습니다. 그렇다면 3억원 대로 투자할 수 있는 재개발 구역과 주의사항까지 알아보겠습니다!


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요.



1. 경기 수원시 영통1구역

첫 번째는 경기 수원시 영통1구역입니다. 영통구 매탄동 173-50번지 일원으로 총 999세대(조합원 수 519명), 지하 2층~지상 29층에 17개동으로 이뤄져 있습니다.



이곳에서 눈여겨봐야 할 것은 아주대 삼거리역입니다. 이 역에 신수원역이 연결되기 때문인데요. 신수원선은 안양 인덕원부터 화성 동탄까지 연결되며 2026년에 개통 예정입니다. 이 노선이 개통돼 한 정거장 이동하면 수원 월드컵경기장역이 나오는데요. 이 역에는 신분당선이 연결됩니다. 때문에 교통호재가 굉장히 좋은 곳입니다.

이곳은 신수원선이 완공되는 2026년에 입주를 목표로 하고 있습니다. 2020년 10월 기준으로 조합원 분양가 전용 59m² 기준 약 3억원 초반으로 예상되고, 일반 분양은 4억 중반으로 평당 1,820만원 정도로 예상됩니다.


경기남부지역은 경기북부와 달리 서울과 인접하면서 아래로 확장할 수 있는 가능성이 매우 큽니다. 경기북부는 위로 확장하려고 해도 북한과 맞닿기 때문에 어렵죠. 이에 비해 경기남부지역은 교통호재는 물론 발전 가능성이 매우 좋은 곳입니다.

2. 경기 군포시 군포10구역

두 번째는 경기 군포시 군포10구역입니다. 군포시 당동 781-1번지 일원으로 총 1,089세대(조합원 수 391명) 지하 5층~지상 49층에 6개동으로 이뤄져 있습니다. 용적률이 626%로 높은 편이고 현재 사업시행인가 준비 중에 있습니다.


이곳은 1호선 군포역과 도보 3분 거리의 역세권이라는 것이 큰 장점입니다. 또 하나의 호재는 군포역에서 한 정거장만 이동하면 도착하는 금정역에 GTX-C 노선이 들어온다는 건데요. 때문에 앞으로 발전 가능성이 높은 곳이라고 볼 수 있습니다. 물론 금정역 아파트만큼은 아니겠지만 그에 못지않은 위세를 가질 수 있을 거란 생각이 듭니다.

또한 조합원 수가 적어 사업성이 굉장히 좋습니다. 하지만 물건을 찾기가 힘들기 때문에 발품을 많이 팔아야 하는 지역이기도 합니다.

이곳의 주의점은 역 주변이다 보니 상가가 많아 보상 및 관리처분에 시간이 상당 부분 소요될 수 있습니다. 이 점을 반드시 인지하고 투자하시는 것이 좋겠습니다. 하지만 아직 재개발 초기 단계인 만큼 시간이 지날수록 상승폭이 커질 수 있고, GTX-C 호재가 상승폭을 높이는데 큰 역할을 할 것으로 기대되는 곳입니다.

3. 경기 광명시 광명9R구역

세 번째는 KTX가 생기면서 네임밸류가 높아진 광명입니다. 경기 광명시 광명9R구역은 광명시 광명동 275-3번지 일원으로 총 1,498세대(조합원 수 892명) 지하 2층~지상 29층에 15개동으로 이뤄져 있습니다.


인근에는 7호선 광명사거리역이 위치해 있어 교통이 좋은 곳입니다. 2020년 10월 기준으로 현재 매물은 4억원 이상에 거래되고 있습니다. 전세를 끼고 매입할 경우 3억원 대에 접근할 수 있는 곳이죠.

이곳은 전용 85m² 이하의 중소형으로 건립될 예정이고, 현재 광명이 뉴타운 개발이 진행 중이기 때문에 큰 시너지효과도 볼 것이라 기대하고 있습니다. 광명은 이미 워낙 많은 분들이 관심을 갖고 있는 곳이고 여러 시너지를 합쳐 성장하면 향후 부촌의 가능성도 충분히 있을 거라 예상됩니다.

4. 경기 의왕시 고천나구역


네 번째는 경기 의왕시 고천나구역입니다. 의왕시 고촌동 265번지 일원으로 면적이 90,405m²인만큼 규모도 총 1,913세대(조합원 수 811명) 지하 2층~지상 39층, 15개동으로 큰 편입니다.

의왕은 과천과 접근성이 좋은 곳입니다. 때문에 과천의 집값이 부담스러운 사람들이 과천보다 집값은 저렴하지만 인프라가 좋아질 의왕으로 거주지를 옮길 가능성이 농후합니다.


또한 인근에 의왕시청역이 생기기 때문에 교통도 좋은 곳입니다. 신수원선은 4호선, 신분당선이 이용 가능해 호재로 충분한 곳이죠.

현재 입주권이 나오는 지분 9평 정도 매물이 4억원 대로, 전세를 끼고 매입할 경우 3억원에 매수가 가능합니다. 위쪽 오전가구역에 위치한 재건축 아파트 의왕더샵캐슬의 경우 분양권이 전용 84m² 기준 6억원 선에 거래되고 있습니다. 이곳보다 더 신축인 고천나구역은 그 이상의 가치를 가질 수 있을 거라 예상됩니다.

이렇게 재개발 구역 4곳을 알아봤는데요. 그렇다면 재개발 투자 시 주의할 점은 어떤 것이 있을까요?

▣ 허름한 건물 사도 될까?

재개발될 곳이란 생각으로 허름한 건물을 사는 것은 위험합니다. 입주까지 시간이 상당히 오래 걸리기 때문에 주택관리에 드는 비용이 만만치 않습니다. 허름하다면 추가 비용을 줄일 수 있도록 수리가 어느 정도 되어있는 곳을 선택하는 것이 바람직합니다.

▣ 내 집 평수가 크면 분양권 평수도 크다?

평수가 큰 곳을 사면 재개발 시에도 큰 평수를 분양받을 수 있다고 생각할 수 있습니다. 하지만 공동주택이기 때문에 개별등기가 돼있고 각자 지분을 나눠갖게 돼있는데, 이 대지지분이 커야 합니다. 위로 높게 지어지는 주상복합의 경우, 지분이 적다는 단점이 있다는 것도 알아두세요. 지분이 커야 재개발에서는 대우를 받는답니다.

▣ 용도지역의 종류 확인

재개발 지역이 어떤 용도지역인지 보시는 것도 중요합니다. 준주거에서 제1종전용주거지역으로 갈수록 용적률이 떨어집니다. 용적률이 높아야 일반 분양을 많이 할 수 있는데, 이 말은 돈을 들이지 않고도 입주권을 얻을 수 있기 때문에 투자금이 더 적게 들어간다는 말과 같습니다.

▣ 세대가 많은 아파트가 재건축되면 더 좋다?

이 역시 대지지분이 중요하지, 세대수는 중요하지 않습니다.

그렇다면 대지지분이 크면 무조건 좋을까요? 그건 아닙니다. 금액적으로 집값이 더 비싸기 때문인데요. 그래서 초기 투자금이 더 많이 나갈 수 있습니다. 그렇다고 지분이 너무 작으면 입주권이 나오지 않고 현금 청산 대상이 될 수 있기 때문에 잘 알아보고 매수하는 것이 좋겠습니다.

▣ 무조건 입주권을 받을 수 있다?

재개발 사업은 어떤 곳은 원활하게 진행되는 반면 가끔 그렇지 않은 곳이 생깁니다. 상가가 많아 보상 문제가 꼬일 수도 있고, 비대위가 강성인 경우엔 충돌이 많기 때문에 사업이 지연될 수 있습니다. 또 사업이 지연되다 보면 자칫 구역 해제가 되는 경우도 있기 때문에 이런 일이 발생하지 않을 곳을 선정하시는 것이 좋은 결과를 만들 수 있는 방법입니다.

재개발 투자는 곳곳에 위험요소가 숨어있기 때문에 정말 신중해야 합니다. 알아볼 게 많은 만큼 신경 쓸 것도 많으실 텐데요. 꼭 발품과 함께 전문가의 상담을 받아보시길 바랄게요! 더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해보세요!


▼더 자세한 내용은 영상을 통해 확인해 보세요.