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부동산시장 혼란을 더욱 가중시킨 "임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권)". 임대차 3법이 시행된지 (전월세신고제 제외, 2021년 6월 1일 시행) 3개월이 지났으나 여전히 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.


논란의 임대차 3법, 무엇인가?

임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 "주택임대차보호법" 개정안과 "부동산 거래신고 등에 관한 법률" 개정안을 일컫는 것으로써, 전월세상한제와 계약갱신청구권은 2020년 7월31일부터 시행됐으며 전월세신고제의 경우 2021년 6월 1일부터 시행 예정이다.


계약갱신청구권이란 세입자가 임대인에게 1번의 계약갱신청구권을 요청할 수 있는 것으로, 임대차 기간을 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있다. 단, 집주인이나 직계존·비속이 실거주를 할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 묵시적 갱신이 된 전세계약도 갱신요구권을 행사할 수 있다. 2020.12.10 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약이라면 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 요구를 해야 한다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사해 거주하는 동안에도 언제든지 계약해지 통보가 가능하며, 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 단, 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 지불해야 한다.

전월세상한제란, 재계약 시 전월세 인상률을 일정수준 제한하는 제도로, 기존 임대료에서 5% 이내로만 인상이 가능하다. 임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 조례로 상한을 정할 수 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

전월세신고제란, 주택 임대차 계약 시 계약당사자인 집주인과 세입자가 30일 이내 주택 소재지 관청에 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 신고해야 하는 것을 말한다. 만일 당사자 중 한 명이 신고를 거부할 경우 단독으로 신고가 가능하며, 전입신고를 해도 임대차 계약신고를 한 것과 동일하게 처리된다. 단, 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정한다.


세입자 이사에 위로금을? 퇴거 위로금이란

임대차 3법 통과 이후 집주인과 세입자간의 혼란과 불안이 야기됨을 틈타 "퇴거 위로금"이 수면위로 올라왔다. 퇴거 위로금은 세입자가 계약갱신청구권을 포기하는 대신 집주인이 세입자에게 지급하는 위로금을 말한다. 이사비 및 중개보수, 일정의 위로금이다.

임대차 3법이 소급 적용되면서 7월 31일 전세계약이 체결된 상태일 경우 2년의 갱신청구권이 주어진다. 이에 향후 2년간은 세입자가 계약갱신청구권을 요청하는 집은 매도 및 매매가 어렵다는 점이 발생한다. 퇴거 위로금은 이번 임대차 3법 이후 세입자의 퇴거 변심으로 생기는 문제로 인해 발생한 신조어라고 할 수 있다.