[빌라 투자②] "빌라는 환금성이 떨어진다?" 이 말이 오해인 이유 부동산114 2021.09.09 조회수 : 2476 추천수 : 2

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필자는 건축년도에 따른 빌라 투자를 3가지로 정의하는데, 이는 신축(준신축 포함), 구축, 노후주택 빌라에 투자하는 방법이다.



건축한 지 1~10년 된 빌라로, 신축 빌라의 가격은 땅값 + 건물값 + 건축주 마진이 포함된 가격이다. 새 건물인 만큼 신혼부부들이 선호해 전세 가격을 높일 수 있다. 역세권이나 개발 상승이 큰 곳일수록 분양이 잘된다. 신축 및 준신축 빌라를 선택할 때는 직주근접이 가능한 입지가 좋은 곳을 투자하는 게 좋다. 참고로 방 두 개짜리 빌라 투자 시 역세권을, 방 세 개짜리 투자 시 주변 초등학교를 살피는 게 좋다. 그래야 수요가 많아 가격 상승을 기대할 수 있다. 신축 및 준신축 빌라는 전세가가 높아 소액으로 투자하기 좋다(갭투자).



투자 건축한 지 10~20년 된 빌라로, 가격은 땅값 + 건물값(감가상각)으로 구성된다. 이곳은 전세가와 매수가가 같아 투자 금액 없이도 투자가 가능하다(무갭투자). 매입가보다 전세가가 높은 곳도 많아 빌라를 사고도 돈이 남아 다른 투자가 가능하다(플러스피 투자). 원활한 임대를 위해 리모델링이나 인테리어로 가치를 상승시키면 좋다.



건축한 지 20~30년 된 빌라다. 오래된 만큼 건물이 매우 낡아 건물의 가치보다 토지의 가치에 중점을 둔다. 빌라 투자지만 실제는 해당 빌라가 가진 대지 지분에 투자하는 것으로, 땅 투자와 다름없다. 소규모 재건축 또는 재개발로 인한 가격 상승을 기대할 수 있는 곳이다 보니, 대지 지분 및 개발 속도에 따라 가격이 다르다.



"투자는 철저한 분석을 통해 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이고, 이러한 조건을 충족시키지 못하는 행위는 투기다. 투자 대상에 대한 철저한 분석이 투자의 시작이고, 원금의 안전성을 보장받으며 적절한 수익률을 올리는 것이 바로 투자다."

세계적인 투자가 워런 버핏(Warren Buffett)의 스승인 벤저민 그레이엄(Benjamin Graham)은 투자에 대해 이렇게 정의했다. 이렇듯, 투자는 투기와 다르다. 투자는 철저한 분석과 고민을 통해 결정해야 한다. 개인이 처한 상황 및 목표는 다르지만, 투자 시 기본적으로 고려하는 중요한 선택 기준이 있다. 바로 수익성·안정성·환금성이다.

첫째, 얼마나 수익을 낼 수 있는지(수익성)
둘째, 원금 손실 가능성은 어느 정도인지(안정성)
셋째, 필요시 현금으로 전환 가능한지(환금성)

첫째, 수익성이란 투자한 자산으로부터 얻을 수 있는 이익을 뜻한다. 일반적으로 수익성은 안전성과 반비례 관계에 있다. 안전성이 높은 상품은 수익성이 낮고, 수익성이 높은 상품은 안전성이 낮다. 일례로 금융 상품은 안정성은 높지만 수익성이 낮고, 주식은 수익성은 높지만 안정성이 낮다. 말 그대로 "High risk, High return"의 구조라 볼 수 있다.

둘째, 안전성이란 원금을 잃지 않고 어느 정도 보존할 수 있는가를 의미한다. 원금 회수 가능성이 크면 안전성이 높은 것이고, 원금 손실 가능성이 크면 안전성이 낮은 것이다.

셋째, 환금성이란 자산을 팔아서 현금화하는 것인데, 이에 걸리는 시간과 노력으로 평가할 수 있다. 예를 들어, 예금이나 주식 등은 환금성이 높은 자산이라 할 수 있지만, 잘 팔리지 않는 부동산의 경우 매도를 결정한 순간부터 수중에 돈이 들어오기까지 많은 시간이 필요하기에 환금성이 낮은 자산이라 할 수 있다.


자, 그럼 투자의 기준에서 빌라를 살펴보자. 부동산 자산이라는 측면에서 입지 좋은 빌라는 수익성과 안정성이 높다. 그런데도 사람들이 투자를 꺼리는 이유는 환금성이 떨어질 것이라는 우려 때문인 경우가 많다. 쉽게 말해, 샀다가 안 팔리면 어떡하느냐는 것이다. 하지만 필자가 봤을 때 이는 기우인 것 같다.

이미 빌라도 잘 팔리는 시대가 되었다. 물론 빌라가 아파트보다 더 잘 팔리는 것은 아닐 수 있다. 하지만 통계만 봐도 빌라 거래량은 아파트 못지않게 크게 늘고 있다. 설사 자신이 투자한 빌라가 팔리지 않는다고 해도 묶이는 돈은 1,000~3,000만 원 내외다. 최악의 경우, 팔리지 않아도 투자금이 0원인 무피 투자가 계속되고 있어 아무런 부담이 없다. 시간이 더 지나면 전세가는 더 올라서 팔리지 않아도 수익이 남는 플러스피 투자가 지속되기에 부담이 없다. 따라서 입지 좋은 빌라에 적정 가격에 투자하는 게 최상이다. 환금이 쉽지 않더라도 크게 걱정할 필요가 없는 것이 바로 빌라 투자의 매력이다.







출처 : 부동산114

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