[부동산 투자⑥] 어디가 오를지 미리 알 수 있는 투자 전략 "갭 메우기&갭 벌리기" 부동산114 2021.08.19 조회수 : 1500 추천수 : 1

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오를 곳을 찾는 방법에 대해서는 이미 많은 사람들이 알고 있다. 대표적인 것이 바로 호재를 찾는 것이다. 그러나 이 책에서는 누구나 아는 방법보다는 다른 것에 대해 이야기하려고 한다. 바로 상승기에 시차를 두고 나타나는 가격 차이를 활용하는 방법이다.

이러한 가격 차이를 필자는 "갭"이라고 부르는데, 이때의 갭은 전세갭투자의 갭과는 다른 의미이다. 전세갭투자의 갭이 매매가격과 전세가격의 차이를 의미한다면, 여기에서 말하는 갭이란 지역과 지역 사이, 또는 단지와 단지 사이의 매매가격 차이를 의미하는 것으로, 주로 시차를 두고 나타난다.

사실 이 방법은 상승장에서 자주 활용되는 방법이지만 평상시에 너무 당연하게 받아들여서, 막상 오를 곳을 찾으려고 할 때는 쉽게 간과하게 되는 방식이다. 알고 보면 너무 당연하고 자연스러워서 하나의 투자 방식으로 언급되는 경우가 드물다 보니 그런 듯하다.

어떤 지역에서 비슷한 시기에 A아파트와 C아파트가 분양했다고 해보자. 두 아파트의 분양가는 6억 원인데, 이는 주변의 구축아파트인 B아파트의 시세가 5억5,000만 원이라는 것을 감안한 가격이다.

다행히 상승장 초반에는 공급이 부족한 시기이다 보니 분양은 무리 없이 잘 끝났고, 이제 입주를 기다리는 상황이다. 그 사이에 시장에서는 집을 구입하려는 사람들이 조금씩 늘어나면서 점점 상승 분위기를 타고 있다.


A아파트 계약자 입장에서 한번 생각을 해보자. 비록 분양은 동일한 가격에 했어도 나중에는 A아파트가 C아파트보다 가격이 더 높아야 한다고 생각할 것이다. 바로 옆에 지하철역이 있어 입지가 훨씬 더 좋다고 생각하기 때문이다.

이는 매수자 입장에서도 마찬가지다. 결국 A아파트의 호가는 C아파트보다 크게 오르고, 구매하려는 수요 또한 늘어나면서 가격은 크게 상승하게 된다.

그렇다면 C아파트 계약자의 입장은 어떨까? 솔직히 A아파트보다 입지가 떨어지는 것은 사실이지만, 그래도 C아파트 역시 사람들이 선호하는 신축이다. A아파트보다는 좀 부족할지 몰라도 바로 옆 구축인 B아파트보다는 훨씬 비싸야 한다고 생각한다.

매수자 입장에서도 이것은 사실이기 때문에 C아파트의 가격은 B아파트를 기준으로 좀 더 높게 책정되면서 가격 상승이 나타날 것이다. 이 상황을 다시 그림으로 표현해 보자.


결과적으로 입지가 좋은 A아파트의 상승세가 가장 크게 나타난다. 또한 C아파트 역시 A아파트보다는 덜하지만 가격이 상승한다. 그러나 구축인 B아파트는 상대적으로 거의 오르지 않는 모습을 보인다.

이처럼 입지가 좋은 곳이나 신축아파트를 선호하는 사람들의 구매수요가 늘면서 선호도가 높은 주택이 가장 먼저 상승하는 현상을 가격의 "갭 벌리기"라고 한다. A급 아파트와 B급 아파트의 갭이 벌어진다는 뜻이다.

상승장 초기의 "갭 벌리기" 전략
① 입지가 좋은 곳을 제일 먼저 고려하라
② 가능하면 신축아파트를 가장 먼저 분양받아라


부동산 시장이 회복되고 상승할 때에는 "입지가 좋은 곳" 그리고 "신축아파트"에 우선적으로 투자하는 것이 유리하다고는 했지만, 막상 관심을 갖고 보면 입지가 좋은 곳은 이미 상당히 올라 있는 경우가 많다.

이럴 때 활용할 수 있는 또 하나의 기초적인 투자 방법이 바로 "갭 메우기"이다. 특정 지역의 가격이 급등하면서 이에 대한 부담으로 대안을 찾는 사람들이 늘어나는 것을 이용한 방법이다.

어떤 지역에서 "갭 벌리기" 현상이 나타나게 되면 시장에서는 또 다른 변화가 나타나는 경우가 많다. 이 상황을 바라보는 기존 주택 보유자와 예비 구매자들의 생각이 변하기 때문이다.


가격이 오르지 못한 B아파트 보유자의 입장에서 생각해 보자. 기존 아파트가 5억8,000만 원이고 A아파트와 C아파트의 최초 분양가가 6억 원이었음을 기억한다면, 원래 이 아파트는 평균 6억 원 정도를 유지하면서 대략 몇 천만 원 안팎에서 가격 차이가 벌어지는 게 보통이라고 봐야 한다.

그런데 어느 순간 옆 단지와 평균 2억 원 정도의 가격 차이가 벌어져 버렸다. 아무리 신축과 구축이라는 차이가 있다 해도 이 정도의 가격 차이는 너무 심하다고 생각한다. 특히나 이곳은 다른 곳에 비해 가장 먼저 가격이 오를 정도로 입지가 좋은 곳이다. "썩어도 준치"라는 말이 있는 것처럼 아무리 구축이라 해도 이렇게 입지가 좋은 곳의 가격이 옆 단지보다 2억 원이나 낮다는 건 말이 안 된다고 생각하는 것이다.

예비 구매자 입장에서도 바라보자. 이 지역은 예전부터 많은 사람들이 선호하는 지역이었다. 가격이 오르는 걸 보니 조금이라도 빨리 들어가는 것이 여러모로 유리할 텐데, 문제는 신축은 이미 많이 올랐다는 점이다.

이때부터 예비 구매자는 부족한 자금을 들고 고민하기 시작한다. 입지가 조금 떨어지더라도 다른 지역의 신축아파트에 들어갈지, 아니면 구축이라도 입지가 좋은 이곳을 선택할지 말이다. 물론 최종 선택은 개인의 성향에 따라 나누어지기 마련이다. 중요한 것은 예비 구매자들이 그동안 아무도 관심이 없던 구축아파트까지 관심을 보이기 시작했다는 사실 그 자체다.


관심을 보이는 사람들이 생기면서 구축아파트 보유자들은 자신들이 생각하는 수준으로 매매호가를 올리기 시작하고, 늘어난 구매수요가 이를 받아주면 거래가 성사되면서 구축아파트 역시 가격이 상승하는 것이다.


결과적으로 어떤 지역에서 특정 종목(여기서는 신축아파트)이 상승하면 동일한 지역에서 연관성 있는 또 다른 종목(여기서는 구축아파트)이 시차를 두고 상승하는 현상이 생긴다. 이를 다시 설명하면, 시차를 두고 어떤 지역에서 가격의 "갭 벌리기"와 "갭 메우기"가 나타난다는 것이며 이를 하나의 단어로 표현한다면 "지역내(內) 순환매"가 일어난다고 표현할 수 있을 것이다.

부동산 시장이 상승기에 접어들면 상승 과정에서 갭 벌리기와 갭 메우기 현상이 자주 나타나게 된다. 이러한 패턴을 이용하면 오를 곳을 사전에 파악할 수 있게 되는 것이다.

그렇다면 갭 벌리기와 갭 메우기는 입지가 좋은 곳에서만 일어나는 것일까? 절대 그렇지 않다. 시간의 문제일 뿐 입지가 다소 좋지 않은 곳이라도 이런 현상은 비슷하게 나타나는 경우가 많다.




출처 : 부동산114

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