[부동산 투자⑤] 언젠가 부동산 시장은 하락한다...지금 준비해야 할 것은? 부동산114 2021.08.12 조회수 : 1448 추천수 : 0

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"상승기를 지나 침체기로 접어드는 시기"라는 말을 하면 먼저 "금융위기"를 떠올리는 분들이 생각보다 많다. 과거를 돌이켜 보더라도 1997년 IMF 외환위기 직후에 부동산 시장이 침체되었던 것이 사실이고, 직전에 침체장 역시 2008년 리먼브라더스 사태가 그 단초를 제공했기 때문이다.

하지만 생각해 보면 부동산 시장의 침체가 매번 금융위기 때문에 일어난 것은 아니다. 대한민국 정부가 수립된 이후 약 70여 년의 부동산 역사 중에서 "금융위기"라 불렸던 위기는 그 두 번뿐이었기 때문이다. 그 이전에도 부동산 시장의 침체기는 분명히 있었다.

부동산 시장이 하락하는 원인을 금융위기라는 극단적인 상황에서 찾는 것보다는 좀 더 본질적인 가격결정 요소인 수요와 공급으로 분석하는 것이 더 현명해 보인다. 금융위기와 같은 사건이 하나의 계기가 될 수는 있다. 하지만 시장의 상황이 받쳐준다면 금융위기의 악영향을 받지 않거나, 받더라도 금방 회복할 수 있다. 이 시기 5가지 핵심요소의 변화는 다음과 같다.


2차 순환장이 오면 아파트 가격은 외곽지역을 포함한 거의 모든 지역에서 오르는 경우가 많다고 했다. 투자자와 일반 실수요자 외에도 그동안 주저하던 예비 실수요자들까지 매수에 동참하면서 매물이 아예 동이 나기 때문이다.

투자자들은 이미 여러 채를 매입한 상황이기 때문에 더 이상 추가로 매입하기는 어려울 것이다. 일부 여유 있는 사람들이 아직 덜 오른 지역을 찾아 이동하려 하지만 이미 거의 모든 지역이 올라서 투자할 곳이 잘 보이지 않는다.

그럼에도 부동산 가격 자체가 꺾인 것은 아니므로, 정부는 여전히 강력한 규제를 유지할 것이고, 자금줄을 조이기 위한 대출 규제 역시 계속 강화하게 될 가능성이 높다. 이런 상태로 일정 시간이 경과하게 되면서 부동산 시장은 조금씩 활력이 떨어지게 될 수밖에 없다. 여기에 금리까지 인상된다면 대출이자 또는 원리금 상환에 대한 부담이 커지면서 추가로 주택을 구매할 수 있는 여건이 더욱 악화될 것이다.

이때 나타나는 대표적인 현상은 크게 세 가지 정도로 요약할 수 있다. 먼저 청약통장 가입자 수가 줄어들기 시작하고, 아파트 청약 경쟁률 역시 떨어질 것이며, 마지막으로는 미분양 아파트가 늘어나게 될 것이다. 주택구매 수요의 감소가 점점 표면화되는 것이다.

이러한 현상은 어느 날 갑자기 나타나는 것이 아니다. 아마도 가랑비에 옷 젖는 것처럼 조금씩 천천히 나타나게 될 것이다. 따라서 시장 쇠퇴기가 언제쯤일지 걱정된다면 금융위기처럼 급작스러운 상황을 먼저 생각하기보다는 자연스레 나타나는 수급의 변화를 살펴야 한다. 그중에서도 수요보다 공급이 더 많아지는 시기를 파악하려면 미분양물량 추이나 청약 경쟁률 추이 등을 지켜보면서 판단하는 것이 가장 타당해 보인다.

이 시기에 문제가 되는 것은 뒤늦게 투자에 뛰어든 사람들이다. 이미 남들에 비해 많이 뒤처졌다는 마음이 있다 보니 "물 들어올 때 최대한 빨리 노를 저어야 한다"고 생각하기 때문이다. 늦게 배운 도둑질이 무섭다고 날 새는 줄도 모르고 열심히 노를 젓지만, 사실 이미 시장의 물은 슬슬 빠져 나가고 있다. 내 물건을 비싸게 사줄 사람이 점점 줄어드는 시기가 언젠가는 온다는 사실을 꼭 기억하도록 하자.


여기까지 읽은 분 중에는 이런 질문을 하는 분이 있을 것이다.
"급등기 다음에 쇠퇴기가 온다면, 지금부터 준비하는 것이 맞지 않나요?"

상승장을 겪고 있으면서도 하락에 대한 두려움이 있어서인지 이러한 질문을 자주 받는 편이지만, 개인적으로는 그리 바람직한 생각이라고 할 수 없다. 쇠퇴기는 어느 순간 갑자기 나타나는 게 아니라, 수요의 감소나 공급의 증가라는 요소가 점점 쌓여가면서 천천히 그 모습을 드러내는 것이다. 그러니 지금 당장 투자를 모두 접고 은둔하겠다는 식의 생각은 어리석다고 본다.

예를 들어, 아직 청약 경쟁률이 꽤 높고 미분양 아파트가 거의 없는 상황이라면 아직은 시장에 수요가 충분하다는 말이다. 아직은 막연한 두려움 때문에 수익을 얻을 기회를 포기할 이유가 없어 보인다. 투자를 계속 진행하되 꾸준히 시장을 관찰하는 것이 더 좋다. 투자 후에 가격이 오르면 수익을 얻을 것이고, 분위기가 좋지 않다면 그때 팔아도 늦지 않다.

부동산 시장의 움직임은 시장을 바라보는 사람들이 어떻게 생각하고 행동하는가에 따라 매번 달라진다. 항상 동일한 결과가 나오는 물리학이나 수학과 달리, 인간의 생각과 판단에 의해 현상이 나타나기 때문에 매번 똑같은 결과가 나오지 않는다는 의미다.

필자가 이 책에서 말하는 부동산 시장의 사이클 역시 어떤 절대적인 법칙이 될 수는 없다. 단지 과거의 비슷한 상황에서 사람들은 어떤 식으로 행동했는지를 돌아보고, 그에 따라 "앞으로 사람들은 이렇게 행동할 가능성이 높겠구나"라는 식의 패턴을 찾아보려는 것일 뿐이다. 따라서 이 책에서 언급된 세부 단계를 절대 수학 공식처럼 맹신하지는 말자.

다만 변하지 않는 것은, 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 사실이다. 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을 이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을 사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.

이것이 이번 책을 통해서 필자가 가장 말하고 싶은 내용이기도 하다.




출처 : 부동산114

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