[부동산 투자④] 적은 자금으로 효율적인 부동산 투자하기, 이런 투자는 절대 금물! 부동산114 2021.08.05 조회수 : 1079 추천수 : 0

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정부 규제가 계속 강화되는 과정에서 가장 먼저 타격을 입는 곳은 어디일까? 아무래도 강남으로 대표되는 A급 지역(중심지)일 것이다. 가격이 가장 많이 올랐던 곳이니 정부의 칼날도 가장 먼저 이곳을 향하기 때문이다.

그런데 여기서 역설적인 사실이 하나 존재한다. 정부 규제로 가장 먼저 타격을 받지만 "똘똘한 한 채"를 보유해야 한다는 생각이 널리 퍼진 상황이라 사람들은 오히려 이런 곳에 더욱 관심을 갖는다는 점이다.

게다가 시장 과열을 막기 위해 도입했던 양도세 강화 등의 세금 규제는 오히려 해당 지역의 매물을 더욱 줄어들게 만든다. 양도세는 매도할 때 발생하는 세금인 데다가 양도차익이 많이 발생할수록 부과되는 금액도 크기 때문에, 상승폭이 컸던 A급 지역의 기존 보유자들 중 상당수가 주택을 팔지 않고 버티기 때문이다. 이 시기 5가지 핵심요소의 변화는 다음과 같다.


규제 때문에 어쩔 수 없이 팔아야 했던 일부 급매물들이 소진되고 난 이후부터는 시장에 더 이상 매물이 나오지 않으면서, 조정받았던 가격은 원상회복되거나 다시 상승하게 된다. 똘똘한 한 채를 구하려는 투자자, 그리고 이번 기회를 놓치면 다시는 중심지 진입이 어려울 수 있다고 생각한 실수요자들이 몰리면서 다시 한 번 가격 급등이 일어나는 것이다.

물론 정부가 이런 모습을 보면서 가만히 있는 것은 절대 아니다. 더욱 강력한 대책을 내놓고 규제지역을 점점 넓혀가는 등 분위기 확산을 막기 위해 총력을 다하게 된다. 하지만 이미 확산된 매수심리를 묶어놓기는 쉽지 않을 것이고, 특히 투자 경험이 많은 투자자들은 이 상황을 절대 놓치지 않는다.

경험 많은 투자자들은 어떤 행동을 취하게 될까? 투자자들에게 A급 중심지역은 더 이상 투자처로 매력적이지 않다. 가격이 너무 많이 올라서 투자금이 많이 필요할 뿐 아니라, 대부분이 다주택자인 투자자들에게는 규제도 너무 심하다. 그래서 이들은 아직 규제지역으로 지정되지 않은 곳, 그중에서도 나름대로 그 지역의 중심지이거나 교통망이 좋은 곳에 관심을 갖는다.

중심지에 집중되었던 관심이 주변으로 이동하며 주변지역의 가격이 급등함으로써 만들어지는 시장의 흐름을 이 책에서는 "1차 순환장"이라고 표현하고자 한다. "1차"라는 말이 붙은 이유는 아직 상승세가 외곽지역까지 완전히 확산된 상황은 아니기 때문이다.

결과적으로 1차 순환장에서는 앞선 시기에 하나의 트렌드처럼 시장을 주도해온 강남, 신축아파트, 재건축 투자 등에 무조건 투자하는 것은 좋지 않다. 다양한 지역으로 눈을 넓혀 자신의 자금 상황에 잘 맞는 투자 대상을 선정하는 것이 매우 중요한 시기다.


이후 찾아올 급등기에는 시장의 상승세가 중심지역부터 외곽지역까지 확산세가 점점 퍼져나가게 되지만 모든 지역이 상승한 것은 아니다. 이를 지켜보던 외곽지역 거주민들의 심경은 복잡하다. 내가 살고 있는 곳 주변까지도 상승세가 확산되고 있지만 정작 내가 거주하고 있는 곳은 아직 상승세가 퍼지지 않았다는 사실 때문이다. 상대적인 박탈감이 더욱 커지는 것이다.

정부는 가격 상승을 막기 위해 총력을 다하고 있지만 이전과 달리 사람들은 더 이상 정부 규제를 믿지 않는다. 여러 번의 대책에도 불구하고 가격은 계속 오른 데다가 규제를 피해 가는 풍선효과, 그리고 주변보다 우리 집 가격이 낮다는 사실을 인정하기 어려운 사람들의 심리마저 더욱 확산된 상황이기 때문이다. 이 시기 5가지 핵심 요소의 변화는 다음과 같다.


이 시기에 가장 답답한 사람들은 실거주할 집을 구해야 하는 예비 실수요자들이다. 정부의 말을 믿자니 가격은 그동안 계속 올랐던 게 사실이고, 그렇다고 지금 구입하려니 규제가 계속 강화되는 상황에서 혹여나 가격이 떨어져서 "꼭지"를 잡는 게 아닐까 두렵기 때문이다. 예비 실수요자들 중 일부는 이 시기에 집을 사지 않고 전세 시장에서 대기하는 모습을 보이는데, 그 때문에 전세수요가 다시 늘면서 전세가격은 조금씩 상승하기 시작한다.

문제는 이때부터 심화되기 시작하는 주택공급 부족이다. 앞서 "상승기"의 초기 단계에서는 시장이 살아나면서 건설사들이 분양을 늘린 덕에 입주물량도 크게 늘어났다. 그래서 역전세난과 가격 조정이 나타나기도 했지만, 이후부터는 정부가 규제를 강화하면서 건설사들은 다시 주택공급을 크게 줄여왔다. 그 여파가 몇 년 후인 "급등기"에 나타나면서 다시 한 번 전세가격이 오르게 되기 때문이다.

혹시나 집값이 떨어질까 하는 마음에 전세 시장에서 대기하던 예비 실수요자들은 이때부터 크게 당황하기 시작한다. 신도시나 택지지구의 분양 또는 입주는 아직 요원한 데다가 풍선효과로 인해 점점 외곽지역까지 가격 상승세가 퍼져나가고 있기 때문이다.

차라리 지금 당장 주택을 구입하는 것이 훨씬 더 낫다는 생각 때문에 전세 시장에서 머물고 있던 실수요자들마저 주택 구입 시장에 뛰어들기 시작한다. 그러면 이제 거의 모든 지역이 상승하는 2차 순환장(상승장)이 나타날 가능성이 커지는 것이다.

이 시기의 후반부에 접어들게 되면 그동안 부족했던 공급물량이 다시 한 번 크게 늘어나는 상황으로 이어질 수 있다. 자발적으로 건설사들이 공급을 최대한 늘리고, 정부가 공약해 두었던 신도시와 택지지구의 분양물량까지 구체화되기 때문이다. 다만 실제 입주는 분양이 이뤄진 후에도 몇 년이 더 있어야 하므로 시차는 있다.

이 시기에 나타나는 가장 대표적인 모습이 "풍선효과의 확산세를 노린 투자"와 "전세갭투자", 그리고 이 "두 가지를 모두 활용한 투자"라고 할 수 있다.

투자자들은 아직 가격이 오르지 않았지만 풍선효과가 발생할 만한 곳을 찾고, 그 중에서도 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳 또는 높아질 만한 곳을 찾아내서 투자하기도 한다. 풍선효과로 매매가가 오를 가능성이 높아 보이는 데다가, 전세가격이 상승하면 적은 투자금으로 효율적인 투자를 할 수 있기 때문이다.

하지만 주의해야 할 사항이 있다. 이 시기가 되면 자신의 자금 상황을 벗어난 무리한 투자는 절대 금물이라는 사실이다. 공격적 투자보다는 방어적 투자에 신경써야 할 시기다.




출처 : 부동산114

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