[부동산 투자③] "똘똘한 한 채"가 얼마나 중요하냐고요? 부동산114 2021.07.29 조회수 : 3255 추천수 : 4

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회복기에 들어서면 정부 정책의 변화에 따라 투자수요 및 실수요가 함께 늘어나면서 시장의 상승세가 점점 뚜렷해진다. 정부의 시장 정상화 대책을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되면서 급격하게 상승했던 전세가격은 안정화되기 시작하고, 이제는 시세차익을 얻을 수 있다는 걸 대중들도 알게 되면서 주택을 구입하려는 투자자와 실수요자가 동시에 늘어나기 시작한다.

이 시기 5가지 핵심 요소의 변화는 다음과 같다.


분양을 원하는 수요가 늘어나는 걸 본 건설사는 당연히 분양물량을 늘리기 시작하므로 공급물량은 점점 늘어난다. 아파트를 사겠다는 사람이 많아지고 있는데 건설사가 분양에 소극적일 이유가 없기 때문이다.

주택을 구입하려는 매수세가 늘어나면서 청약 경쟁률이 높아지고, 수익을 좀 더 내려는 건설사들은 분양가를 조금씩 올린다. 그럼에도 청약 시장은 점점 과열 양상을 보이기 시작한다. 여기에 분양권 시장에서도 프리미엄 상승세가 점점 커지는데, 이때 나타나는 대표적인 현상이 "분양 시장의 과열"과 "A급 지역의 강세장"이라고 할 수 있다.

정부의 정책도 한몫한다. 회복기 바로 이전 단계에서 정부가 공급을 늘리기 위한 정책을 발표하는 경우가 많고, 여기에는 재건축 규제 완화가 포함된다. 입지가 좋은 곳이고, 분양권의 가격은 계속 오르고, 규제까지 완화되었다. 이제 사업성은 더욱 높아지면서 진행 속도가 빨라질 것이므로 호랑이에게 날개를 달아준 형국이 된다.

그래서 이 시기에 강남 재건축 아파트가 초강세를 보이는 것이다. 나아가 강남 주변지역으로 상승세가 확산된다. 상대적으로 덜 오를 뿐 상승세 자체는 시차를 두고 신축에서 구축으로 퍼져나가는 경우가 많아지게 된다.

이 시기에 나타나는 가장 대표적인 투자 방법이 "A급 입지에 대한 투자"와 "신축 및 재건축 아파트 투자"이다. 입지가 좋은 곳이 꼭 강남만을 지칭하는 것은 아니다. 강남이 가장 특출날 뿐이지 그 외에도 입지가 좋은 곳은 분명히 존재한다. 오히려 엄청난 가격의 강남에 진입할 수 없는 상황이라면 본인의 자금에 맞춰 주변의 대체지역을 선택하는 것도 좋은 방법이다.

이번 상승장을 보면 강남이 오른 후 뒤이어 일명 "마용성(마포구, 용산구, 성동구)" 지역이 상승하는 모습을 보였다. 결국 이 시기에 적합한 "A급 지역 투자"라는 의미는 자신의 가용자금에 맞춰 사람들의 선호도가 가장 높은 지역을 선택하는 것이라고 말할 수 있다.


상승기에 접어들면 부동산 시장은 상당히 혼란스러운 상황에 접어들게 된다. 부동산 투자가 돈이 된다는 걸 알게 된 많은 사람들이 투자에 나서면서 가격 상승세가 더욱 강해지고, 정부 역시 규제에 나설 수밖에 없기 때문이다.

다만 정부도 규제에 따른 시장 위축을 걱정하기 때문에 우선은 가격이 급등한 지역부터 선별적이고 순차적으로 규제를 시행하게 된다. 예를 들면 청약 시장의 과열을 막기 위해 청약 제도를 개편하거나, 다주택자의 추가 보유를 막기 위해 다주택자 중과세 및 양도세 강화와 같은 세금 규제를 시행함으로써 경고를 보내는 경우가 상당히 많다.

규제가 시작되면 시장은 일시적으로 조정기에 빠질 수 있다. 실수요자들은 집값이 다시 하락할 수도 있다는 공포 때문에 매수심리가 크게 위축되고, 그동안 규제에 대한 고민 없이 투자 시장에 뛰어들었던 다주택자들 역시 처음 경험하는 규제에 상당한 충격을 받기 때문이다.

하지만 투자심리가 완전히 사라진 것은 아니다. 투자심리가 위축되었음에도 많은 사람들이 규제 속에서 투자 기회를 노리고 있는 상황, 바로 이 시기의 가장 큰 특징이라고 할 수 있다. 이 시기 5가지 핵심요소의 변화는 다음과 같다.


회복기 때 청약에 몰린 사람들 중에는 실수요도 존재하지만 재테크를 목적으로 하는 투자수요도 존재하기 마련이다. 높은 경쟁률로 마감된 신규분양(청약) 물량이 2~3년 후 실제 입주물량으로 바뀌면 입주물량이 한꺼번에 쏟아지게 되고, 그중에 투자를 목적으로 분양받았던 사람들은 수익을 달성한 상태에서 매도를 하기 위해 물건을 내놓는다. 시장에 매물이 쏟아지면서 점점 매도하기 어려운 상황이 나타나기 시작한다. 일시적으로 수요보다 공급이 늘어나는 것이다.

이럴 때 입지가 좋은 단지는 선호하는 사람이 많으므로 금방 회복될 수 있다. 하지만 입지가 애매한 곳이라면 입주물량과 매도물량이 한꺼번에 쏟아지면서 급격한 가격 조정을 경험할 수 있다. 이와 함께 전세로 나온 물건도 함께 늘어나면서 전세가격도 떨어지고, 집 주인은 기존 세입자에게 오히려 전세금 일부를 돌려줘야 하는 "역전세난"을 경험하기도 한다.

이로 인해 투자자들은 입지의 중요성을 다시 한 번 생각하게 된다. 여기에 정부의 다주택자 규제까지 등장한다면 이제는 하나를 사더라도 오를 만한 입지의 좋은 물건, 즉 "똘똘한 한 채"를 사야 한다는 생각을 하게 된다.

이 시기에 나타나는 정부 규제는 원래대로 청약 조건을 강화하거나 재건축 규제를 강화하는 방향일 수밖에 없다. 청약 조건을 강화해서 청약 수요를 줄이고, 재건축 사업을 규제해서 사업성을 떨어뜨리면 건설사에 의한 주택공급이 줄어드는 것은 당연한 이치다. 그러나 이 시기부터 줄어들기 시작하는 주택공급물량은 나중에 공급 부족으로 이어지면서 한 번 더 가격이 상승하게 만드는 원인이 되기도 한다.

이 시기는 지난 몇 년간 지속된 상승장으로 인해 부동산에 별로 관심이 없던 사람들마저 투자 시장에 뛰어들게 되는 시기라고 할 수 있다. 일반 대중들이 지금까지 섣불리 매수를 하지 못했던 이유는 정부의 규제 강화로 인해 혹시 하락장이 올지도 모른다는 두려움 때문이었다. 하지만 지난 몇 년간 부동산 시장이 계속 상승한 것을 지켜보면서 더 이상 뒤처지면 안 되겠다는 사람들이 점점 늘어나게 된다.

이제부터는 실수요자들이 시장에 전면적으로 등장하는 시기라고 할 수가 있다.




출처 : 부동산114

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