[부동산 투자②] 남들이 "부동산시장 끝났다"고 할 때, 시세차익 누리려면? 부동산114 2021.07.22 조회수 : 1567 추천수 : 0

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부동산 침체기는 시세차익을 기대하기 어려운 시기다. 시세차익을 얻으려는 투자자들도 일부 존재하긴 하지만, 부동산을 사려는 사람이 별로 없어 거래 자체가 잘 이뤄지지 않는다. 그렇기 때문에 가격이 싼 급매물만 거래될 뿐 기존 가격으로는 잘 거래되지 않는다.

반대로 전세가격은 보합세를 보이거나, 전세수요가 풍부한 일부 지역에서부터 전세가격이 조금씩 상승하는 모습을 보이게 된다. 그 이유는 침체장이다 보니 대다수 사람들이 집값이 떨어질 것을 우려해 집을 사는 것보다 전세로 거주하는 것을 더 선호하기 때문이다.

아래의 표는 이 시기에 다섯 가지 핵심요소들이 어떻게 움직이는지를 한눈에 정리한 것이다.


침체기 초반에 사람들은 혹시나 하는 마음으로 시세차익을 기대하는 투자를 한다. 그러나 침체기가 길어질수록 더 이상 시세차익을 얻기가 어렵다는 것을 깨닫게 되고, 일부 무리하게 투자했던 투자자들은 큰 손해를 보고 부동산 시장을 떠나게 되기도 한다.

남은 투자자들은 다른 투자 방법을 찾게 된다. 대표적인 분야가 바로 "수익형 부동산" 시장이다. 어차피 가격이 오르지 않는 시장이라면 시세차익형 투자보다 매월 안정적으로 월세를 받을 수 있는 수익형 투자에 관심을 가질 수밖에 없다.

더구나 크게 떨어진 가격으로 주택을 구입하고, 여기에 대출을 최대한 받아서 레버리지 효과를 극대화한다면 적은 돈으로 꾸준한 월세를 받는 소액투자가 가능해진다. 이 시기에는 대출을 받기도 훨씬 수월한데, 시장이 침체되어 있으니 집값을 잡기 위한 대출 규제도 존재할 이유가 없기 때문이다. 극단적인 경우에는 자기자본이 하나도 들어가지 않는 일명 "무피투자"도 가능해진다.

일부 투자자들은 침체기에 들어선 지역을 벗어나 상대적으로 시세차익을 볼 수 있는 다른 지역으로 이동하기도 한다. 예를 들어 서울과 수도권이 2008년부터 침체기에 들어서기 시작했다면, 조금 더 이른 2005년부터 공급이 줄어들기 시작한 부산은 바로 이 시기부터 상승장 초입에 들어서기 시작했다. 이러한 지역을 잘 찾아낸다면 경매가 아닌 일반적인 주택매매를 통해서도 충분한 시세차익을 얻을 수 있다.


침체기가 오랜 시간 이어지고 미분양이 우려할 만한 수준까지 늘어나면 대부분의 사람들은 "이제 부동산 시장은 완전히 끝났다"라고 말하기 시작한다. 앞으로 시장이 다시 상승할 것이라는 가능성에 부정적인 반응을 보이는 사람들이 대다수다.

하지만 이 시기부터 시장은 다시 새로운 전환점을 모색하게 되는데, 그 대표적인 신호가 "전세가격 상승"과 "부동산 정책의 전환"이라고 할 수 있다. 이 시기의 5가지 핵심요소의 변화는 다음과 같다.


침체기를 거치는 지난 몇 년간 건설사들이 분양에 소극적이었기 때문에 이 시기의 입주물량은 상당히 줄어든 모습을 보인다. 문제는 공급량이 부족해도 사람들은 여전히 주택 구입을 꺼리고, 전세로 나오는 매물 또한 크게 줄어들게 된다는 점이다. 그렇지 않아도 주택 구입보다 전세를 선호하는 데다가 결혼이나 세대분리 등으로 인한 전세수요는 계속 늘어나다 보니 자연스레 전세가격은 상승한다.

이 시기에 나타나는 가장 대표적인 투자 방법이 바로 "갭투자(전세갭투자)"와 "미분양 물건 투자", 그리고 "아파트 청약 또는 분양권 투자"다.

이 시기의 전세갭투자는 소액으로도 꽤 괜찮은 시세차익을 기대할 수 있는 방법이다. 자금이 많지 않은 투자자 입장에서는 이러한 투자 방식에 상당한 매력을 느낄 수밖에 없기 때문에 전세를 끼고 주택을 구입하려는 투자가 급격히 늘어나기 때문이다.

이때부터는 미분양 아파트 역시 급속히 줄어들게 된다. 계속 오르는 전세 대신 주택을 구입하려는 수요가 이전보다 늘어난 상태에서, 미분양 물량을 털어내기 위해 건설사들도 할인 분양 등 다양한 혜택을 제공하기 때문에 양쪽의 이해관계가 맞아 떨어지기 때문이다. 정부 역시 시장 활성화를 위해 미분양 아파트를 구입하는 사람에게 양도세 감면과 같은 세제 혜택을 부여하는 등 미분양을 줄이기 위한 노력에 동참하는 경우가 많다.

다음 그림을 보면 수도권 미분양 물량이 줄어들기 시작한 2013년부터 반대로 수도권 아파트의 매매가격지수가 상승하기 시작한 것을 볼 수 있다.


이 시기에 미분양 물량이 줄어든다는 것은 시장이 점차 회복되고 있다는 신호라는 점에서 그 의미가 상당하다고 할 수 있다. 아직 대다수의 사람들이 시장을 부정적으로 보지만, 정부 정책의 변화와 함께 시장의 방향성을 만드는 다섯 가지 요소가 급변하는 시기라고 정의할 수 있다. 이때 움직이는 발 빠른 투자자들에 의해서 시장은 점차 상승세로 돌아서게 되는 것이다.




출처 : 부동산114

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