[시장전망⑥] 종부세 폭탄은 왜 전셋값·매매가를 상승시키나? 부동산114 2021.06.02 조회수 : 4911 추천수 : 4

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2020년 12월은 시장참여자들의 매도심리가 중요한 달이다. 양도세는 누진과세라 다주택자는 1년에 한 채씩 팔아야 하니 12월 말까지 매도 여부를 결정해야 한다. 또 2021년 종부세 폭탄의 시그널인 2020년 종부세액이 늘어나 12월에 세금을 납부해야 하는 다주택자의 심리가 위축되고 있다.
여기에 2년 거주하고 10년 이상 장기보유한 1주택자(일시적 2주택자 포함)는 12월 말까지 매도해야 장기보유특별공제율이 80%다. 2021년 1월 이후 매도할 경우 같은 조건에서 장특공제율이 48%로 크게 줄어든다.

이번에는 종부세 등 보유세 강화가 왜 전셋값 매매가를 상승시키는지 분석했다.


종부세 폭탄으로 다주택자가 주택 수를 줄이고 추가 주택을 구입하지 않는다면 전셋값은 상승할 것이다. 이미 폭등하고 있다. 모든 세대에서 아파트를 구입할 여력은 없는데 전세공급물량이 감소하면 서민의 주거비 부담이 늘어나고 주거의 질은 악화될 것이다. 서울 도심에서 서울 외곽으로, 서울에서 경기로, 아파트에서 빌라로, 빌라 신축에서 구축으로, 방 3개에서 방 2개로 이사 가야 하는 전세난민이 속출할 것이다.

종부세 폭탄으로 가처분소득이 줄어든다. 가처분소득이 줄어들면 소비가 위축되어 내수 등 경기침체로 이어진다. 종부세 폭탄에 양도세 폭탄까지 가해지면서 매매거래가 위축된다. 거래가 위축되면 새 아파트 공급 감소로 이어진다. 공급 감소는 주택 재고 감소로 이어져 집값이 오르게 된다.

종부세 폭탄을 맞은 유주택자의 조세저항도 대표적인 부작용이다. 당장 연중 극성수기인 2021년 1~2월 전세시장에서 전세물량은 씨가 마를 것이다. 아파트 단지 1천 가구 중 전세물량이 1가 구인 전세물량 0.1% 시대가 오고 있다.

고가주택을 보유 중인 다주택자들은 매매가·전셋값이 동반 상승 중이니 매도보다는 보유를 선택할 것이다. 종부세에 대비한 현금으로 전세금을 돌려주고 반전세 또는 월세를 선택할 것이다. 아니면 증여 취득세 폭탄(조정대상지역에서 다주택자가 공시가격, 즉 증여 가액 3억 원 이상을 증여한 경우 증여 취득세는 공시가격의 12%)에도 증여를 선택할 것이다. 증여를 하면 5년간 매물이 잠긴다.

과거 참여정부에서 강남 집값을 잡기 위해 2003년 10·29대책을 통해 종부세 도입을 밝혔다. 그리고 2005년 12월에 처음으로 종부세가 부과되었다. 그러나 2005년에도 집값이 폭등하자 그해 8·31대책을 통해 더욱 강화된 종부세안을 발표했다.

과세기준을 공시가격 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮추고 인별 과세를 세대별 합산과세로 강화했다. 이에 따라 종부세 과세 대상은 2005년 7만 명에서 2006년 34만 1천 명으로 5배 이상 급증했다. 2007년에도 50만 5천 명으로 증가했다. 공시가격을 대폭 올린 2020년 종부세 대상은 59만 5천 명으로 역대급이다.

2008년 2월 출범한 MB정부는 2개월 뒤 총선에서 여당이 과반수를 차지하자 종부세가 징벌적 세금이라며 종부세율을 대폭 완화했다. 그해 9·23대책을 통해 2008년 종부세 납부분부터 과세 기준을 9억 원으로 높이고 위헌 판정을 받은 세대별 합산과세가 폐지되고 인별 과세로 완화되었다.
또 종부세 최고세율이 3%에서 1%로 대폭 낮아졌다. 공정시장 가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율)도 매년 10%포인트씩 높아지다 80%로 고정되었고 세 부담 상한선도 300%에서 150%로 낮아졌다.

여기서 우리가 알 수 있는 것은 종부세 강화는 지속적이지 않다는 것이다. 집값이 최대 변수지만 집을 갖고 있다는 이유만으로 부과되는 누진세율의 종부세는 지속되어선 안 될 "악법"이다.

참여정부 시절 2005~2007년 종부세 중과는 문재인 정부의 2020~2022년과 유사하다. 거대 여당인 더불어민주당 시대가 최소한 2023년까지 유지된다. 하지만 2024년 4월 총선을 앞두고 종부세율 완화가 논의될 것이다. 따라서 최소한 2023년까지 급증하는 종부세 폭탄에 대비해야 한다.


종부세 도입을 언급한 2003년부터 종부세가 도입된 2005년을 거쳐 종부세액이 급증한 2007년까지는 강남(2005~2006년)과 강북(2007년)의 집값이 번갈아 폭등했던 시기였다.
대치동 은마 31평형의 경우 종부세 부담이 크게 늘어난 2006년 한 해에 7억 5천만 원에서 11억 원으로 올랐으니 1년간 46.6% 폭등했다. 강남이 조정장세를 보인 2007년에는 노도강(노원·도봉·강 북구)으로 대표되는 강북권 집값이 대출규제 풍선효과와 적은 종부세 부담으로 투자수요가 몰리면서 폭등했다.

문재인 정부의 부동산 정책은 참여정부의 시즌2로 가고 있다. 정교한 규제로 집값을 잡겠다는 조바심이 집값을 안정시키기는커녕 갈수록 매매가 변동폭을 키우고 있다. 한마디로 집값 불안정책이다.

문재인 정부에서 지난 4년간 쏟아진 규제책이 집값 안정에 효과가 없다는 게 입증되었다. 학습효과로 인해 규제책의 "약효"는 갈수록 떨어지고 있다. 7·10대책 이후 4개월 만에 전국 매매·전 세 동반 상승이 이를 입증하고 있다. 수급 밸런스가 완전히 무너져 매매가와 전셋값이 상승하면서 무주택자의 추격매수가 거세지고 있다.

늘어난 종부세 등 보유세는 매매가와 전셋값에 반영될 것이다. 취득세 중과도 마찬가지다. 그럼에도 고가주택을 보유 중인 다주택자는 최소한 2023년까지는 급증하는 종부세에 적극적으로 대응해야 한다. 다주택자가 단독 소유한 합산 시세가 50억 원이면 2021년에는 종부세액이 1억 원 이상이다.

주택시장이 과열되어도 침체되어도, 가장 큰 피해자는 서민(특히 44%의 무주택자)이다. 집값 반등에 정부가 과잉 대응해 고강도 규제책을 쏟아내면 심각한 부작용이 발생한다. 종부세 폭탄 등 규제책의 부작용은 다음 정부에서 더욱 크게 나타날 것이다. 이제 부작용이 무엇인지를 생각해보고 적극적으로 대응해야 한다.




출처 : 부동산114

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