임대차3법 시행, 시장에 미칠 파급효과는? 부동산114  여경희 2020.08.05 조회수 : 3599 추천수 : 6

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서울 전셋값이 상승가도를 달리면서 세입자 불안을 가중시키는 가운데, 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 계약갱신청구권과 전월세상한제는 곧바로 적용되고, 전월세신고제는 제도 보완을 통해 2021년 6월부터 시행될 예정이다. 하지만 여전히 관련 논란은 수그러들지 않는 상황이다. 이 법 시행이 시장에 미칠 파급효과를 정리해봤다.


우선 계약갱신청구권은 세입자가 원할 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 보통 2년 단위로 임대차계약을 하기 때문에 세입자 입장에서는 4년의 주거안정이 보장되는 장점이 있다. 특히 학군, 직주근접 등의 문제로 해당 지역을 떠날 수 없는 세입자들은 한시름 놓을 것으로 보인다.

묵시적 갱신된 전세계약도 임차인이 원한다면 갱신요구권을 행사할 수 있다. 예를 들어 임차인 갑과 임대인 을이 2016.9월~2018.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적 갱신으로 2018.9월~2020.9월까지 계약이 연장된 경우라도 갑은 계약 종료 1개월 전인 2020.8월까지 계약갱신 요구를 할 수 있다. 2020.12.10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약이라면 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 요구를 해야 한다.

세입자는 계약갱신청구권을 행사해 거주하는 기간 동안에도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고, 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 단, 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 내야 한다.

하지만 계약갱신청구권만으로 주거안정을 온전히 보장받을 수 없다. 집주인이 계약 종료 6개월~1개월 전까지 갱신을 거절하고, 법 시행 전 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했다면 기존 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.


또 집주인이 계약 갱신 시점에 집을 매도하거나 직접 거주하겠다고 밝히면, 세입자는 집을 비워줘야 한다. 집주인이 직접 거주하겠다며 기존 세입자를 내보내고 전세금을 높여 새 세입자를 받을 경우, 기존 세입자는 법정 손해배상청구권을 행사할 수 있다. 하지만 실제 손해배상 청구로 이어지기는 어렵다. 이미 이사나간 세입자가 집주인이 실제 입주했는지 여부를 확인하는 것은 상당히 번거롭기 때문이다. 이를 보완하기 위해 정부는 새로 전입한 세대를 열람할 수 있는 자격에 기존 임차인을 추가하도록 시행규칙을 개정할 방침이다.


한편 앞으로 기존 계약에서 임대료를 올릴 경우, 종전 임대료에서 5% 이내로만 증액할 수 있다. 임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있다. 서울처럼 전월세가격이 높은 지역에서는 5%보다 낮은 수준에서 상한선이 정해질 것으로 보인다. 입주 여파로 전세물량이 일시적으로 급증한 탓에 주변 시세보다 낮은 가격으로 임대 중인 집주인의 경우, 기존 세입자를 내보내고 실거주 할 가능성이 커졌다.

▣ 세입자 보호책이지만 4년 후 주거불안 나타날 가능성 有
2021년 6월 1일 시행을 앞둔 전월세신고제까지 임대차3법 시행으로 세입자 보호는 한층 강화될 전망이다. 하지만 부작용에 대한 우려도 나타나는 상황이다.

우선 집주인과 세입자간 갈등이 불거질 가능성이 커졌다. 5% 넘게 임대료를 올릴 수 없게 된 집주인들은 세입자들의 도배, 장판 등 세대 내부 수리 요청에 응하지 않을 수 있다. 또 계약할 때 특약에 까다로운 원상복구 조건을 내거는 집주인들도 나타날 것으로 보인다. 무거워지는 보유세를 비롯해 전월세 계약에 드는 중개보수 등 집에 드는 비용을 세입자에게 전가하는 경우도 늘어날 전망이다.

또 수익이 낮은 전세보다 월세로 전환하는 사례도 많아지면서 전세 매물 잠김이 심화될 것으로 예상된다. 안 그래도 부족한 전세매물이 품귀를 빚으며 서울 등 주요 도심지역의 전세시장 불안을 부추길 여지가 크다.

출처 : 부동산114

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