[코로나19①] 아파트는 안전한가? 부동산114 2020.07.14 조회수 : 3523 추천수 : 7

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과거 경험에 비춰볼 때 부동산 시장은 금융시장과 반응 속도가 다르지만 국가적 경제위기 영향을 피할 수 없었고, 부동산 내부적 상황에 따라 가격하락 폭과 회복력 차이가 발생했다는 것을 알 수 있다. 아파트 가격 급등 이후 경제위기를 맞게 된 지금의 상황은 2008년 금융위기 때와 비슷하다. 코로나19 사태 이후 아파트 가격동향, 공급동향, 금융환경, 세금정책, 기타 정부의 부동산 행정 규제 등을 금융위기 때와 비교해 보자.


서울 아파트 평균가격은 2008년 5억2530만 원, 2010년 5억2697만 원, 2013년 4억8375만 원, 2015년 5억2475만 원을 기록했으나 2018년 13.56% 급등한 8억1595만 원, 2020년 4월 기준 9억1458만 원을 기록하고 있다. 2008년 금융위기 때 아파트값은 고점에 대한 불안감이 있었다. 2000년 이후 꾸준한 상승세를 이어가던 아파트값이 2006∼2007년 다시 한번 폭등한 데 따른 것이다. 코로나19가 발생한 2020년 봄도 금융위기 당시와 비슷한 상황이다. 아파트값은 2015년에 비해 4억 원 이상 올라 역대 최고값을 기록하며 고점 경고등이 켜진 모습이다. 금융위기 이후에도 상대적 강세를 보이던 지방 광역시가 지난해부터 약세로 돌아섰고, 지역기반산업이 흔들리고 주택 공급 과잉 논란이 있던 지방 도시들은 2015년 이후 하락세가 지속되고 있어 금융위기 시점보다 좋지 못한 상황이다.


수도권 2기 신도시 10곳의 아파트 준공이 2008년을 전후로 이어지면서 전국 아파트 공급량은 연평균 30만 호 이상을 꾸준히 유지했다. 수도권은 2007∼2010년까지 연 16만 호 이상의 아파트가 공급되며 수도권 비인기지역에서는 미분양이 늘어났다. 2011∼2014년 서울의 분양 물량은 연평균 3만5000가구로 2007∼2010년 연평균 물량보다 35% 더 많아 서울 아파트값 하향 안정에 기여했다. 반면 지방 광역시 아파트는 2005∼2008년까지 연평균 5만 호 공급으로 미분양이 증가했으나 금융위기 이후 공급량이 감소하면서 2010∼2013년까지 가격 하락 없이 38.53%나 급등했다. 2020년 전후의 아파트 공급 상황은 수도권 불안정, 지방은 공급 과잉 상태라 할 수 있다. 지방도시는 공급량 증가가 적었던 대전을 제외한 부산, 대구 등 광역시에서 2015년 이후 늘어난 공급물량 부담으로 지난해부터 약세로 돌아섰고, 2017년 이후 공급량이 크게 늘었던 경상권 지방도시는 공급물량 해소에 상당한 시간이 더 필요한 상황이다.

수도권 특히 공급확대가 용이하지 않은 서울지역은 가격불안정 요인을 여전히 가지고 있다. 2020년 현재 서울지역 신규아파트 주공급원인 재건축사업은 각종 규제로 사업추진이 지연되면서 2015∼2017년까지 입주물량이 3만 호 이하로 내려갔으나 2019∼2020년은 입주물량이 4만 호를 회복했다. 금융위기 때와 현재를 비교해보면 수도권지역은 2기 신도시 완공으로 입주 가능한 공급물량이 감소했으나 2018년 3기 신도시 건설계획을 통해 17만3000호를 공급할 예정이며, 2022년까지 서울 도심에 총 7만 호의 주택을 추가로 공급할 예정이다. 그러나 서울지역은 재건축사업이 여전히 강력한 규제를 받고 있고, 3기 신도시 건설계획 등이 지연될 가능성도 있어 수도권 아파트 시장은 향후 수급불균형에 의한 가격 상승 압력을 받을 가능성이 있다.


2008년 금융위기 직전 5%를 상회하던 기준 금리는 2015년 3월 이후 1%대로, 2020년 3월 16일에는 0.75%로 추가 인하돼 사실상 제로금리 시대가 시작됐다.

금리인하는 일반적으로 수요 증가 효과를 발생시킨다. 실수요자에게는 대출을 받아 집을 살 때 이자 부담을 덜어주고, 투자자에게는 대출의 레버리지 효과(지렛대)를 이용한 투자부담을 줄여 주기 때문이다. 또 예금 금리보다 임대수익률이 높다 보니 수익형 부동산 투자 수요도 늘어난다.

그러나 2008년 이후 기준금리 추이와 아파트값을 비교해 보면 기준 금리가 4∼5% 넘나들던 2008년에는 아파트값 상승률이 높았고, 기준 금리가 2%대로 크게 내려간 2009년과 2010년에는 집값이 내렸다. 반면 2015년 이후 아파트값 상승에는 저금리와 금융규제 완화 효과가 뒷받침됐다. 이와 같이 금리만으로 부동산 시장을 통제하는 데 한계가 있다 보니 정부는 DTI(주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중), LTV(주택의 담보가치에 따른 대출 한도 비율), DSR(모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값) 등 주택구입 자금 조달을 규제하는 각종 제도를 시행하고 있다.

김대중 정부 때 처음 도입된 LTV는 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있었다. 노무현 정부에서는 투기 억제를 위해 상한선을 50%, 40%까지 내리고, LTV만으로 주택수요를 억제하기 힘들자 2006년 11월부터는 투기과열지구내 모든 주택에 대해 DTI를 적용해 사실상 2중의 금융규제를 함으로써 부동산구입자금 조달을 억제했다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 집값이 떨어지기 시작하자 이명박 정부는 LTV를 60%에서 70%로 완화했다. 2010년 8월에는 무주택 및 1가구 1주택자 대출에 한해 한시적으로 DTI 적용을 해제하기도 했다. 박근혜 정부는 2014년 9월 부동산 시장 활성화 목적으로 LTV를 전국적으로 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 50%에서 60%로 완화시켰다.

현 정부에서는 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화와 LTV·DTI 기준을 투기지역 및 투기과열지구 기본 40% 적용, 중도금 대출보증 건수를 제한했다. 2020년 3월 2일부터는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용해 9억 원 이하는 LTV 50%까지, 9억 원 초과는 LTV 30%를 각각 적용한다. 2008년 금융위기 이후 이명박, 박근혜 정부에서는 금융규제 완화로 부동산 시장에 투자 수요가 모이며 가격이 올랐으나 현 정부에서는 역대 최고의 금융규제로 자금 조달을 어렵게 해 투자심리가 위축되고 있다.


우선 양도소득세 비과세 요건이 강화됐다. 1가구 1주택자는, 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있고 2주택자는 기본세율보다 10%, 3주택 이상은 20%가 중과돼 시세차익을 목표로 한 신규투자자에 제동이 걸렸다.

김희선(알투코리아투자자문 전무이사)














출처 : 부동산114

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