[자금출처조사①] 부동산 거래전에 자금출처부터 준비하라 부동산114  윤소정 2020.07.09 조회수 : 6648 추천수 : 6

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▣ 최근 자금출처조사가 강화된 이유는?

최근 자금출처조사가 부동산 시장에서 핵으로 등장하고 있다. 왜 그럴까? 이는 다름이 아닌 정부에서 이 제도를 실효성 있게 만들기 위해 대책을 정교히 세웠기 때문이다. 그중 가장 설득력이 있는 것은 바로 조사업무를 지자체와 정부로 이원화한 것이다. 관할 지자체에서 기본적인 조사를 하고, 문제가 있는 경우 관할 세무서에서 심층조사하는 구조로 되어 있다. 부동산 거래 당사자 등은 이러한 환경변화에 유의할 필요가 있다.

1. 관할 지자체의 부동산 거래 조사

관할 지자체는 주로 부동산 거래 시 거래가격에서 왜곡이 있는지에 초점을 맞춰 조사가 이루어진다. 세금을 줄이기 위해 거래금액을 낮추었는지, 아니면 담합을 해 거래금액을 높였는지 등을 중점적으로 조사하게 된다. 물론 조사는 마음대로 하는 것이 아니므로 법 절차에 따라야 한다. 이에는 부동산 거래신고 관련 법률(이하 "부동산거래신고법"), 공인중개사법 등이 있다. 참고로 부동산거래신고법 제4조에서는 부동산 거래와 관련해 다음의 행위들을 금지하고 있다. 이러한 행위를 위반하면 최고 3천만 원의 과태료를 부과한다.


3) 부동산거래신고법에 다른 부동산 거래신고를 말한다. 4) 부동산 거래신고 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소되는 경우의 변경 신고를 말한다.

앞과 같이 부동산 거래단계부터 조사가 강화되면 거래가격을 조작하거나 담합할 가능성이 줄어든다. 그런데 요즘은 여기에서 더 나아가 거래단계에서부터 증여세 등의 탈세 혐의를 잡아내는 식으로 지자체의 행정이 진화되고 있다. 특히 최근 자금조달계획서와 거래증빙 제출의무가 신설되어 이를 검증하는 과정에서 탈세 혐의가 적발될 가능성이 높아지고 있다.

2. 국세청의 자금출처조사

이는 부동산 등 재산을 취득하거나 부채를 상환할 때 그 자금의 조달원천을 조사해 증여세를 부과하는 제도에 해당한다. 따라서 이의 원천이 본인 자금에서 온 경우라면 세법상 아무런 문제가 없다. 하지만 본인 자금이라도 출처가 불명확하거나 세금을 피한 자금이라면 문제가 있다. 그런데 타인자금에서 이러한 일들이 발생한 경우라면 문제가 더 커질 가능성이 높다.

국세를 책임지고 있는 국세청은 부동산의 취득을 매개로 그동안 사각지대에 있던 편법과 탈법행위를 적발해 법에 따라 처리를 하게 된다. 다만, 그동안은 인력 등의 한계로 인해 자금출처조사가 제대로 시행되지 못했지만, 2020년 3월 이후부터는 관할 지자체에서 넘어온 자금조달계획서 등의 정보를 폭넓게 활용하게 되어 조사의 범위 및 강도가 상당히 세지고 있다.



▣ 자금조달계획서의 제출과 자금출처조사와의 관계는?

앞으로 자금조달계획서는 부동산 대책에서 매우 중요한 역할을 하게 될 것으로 보인다. 이를 바탕으로 관할 지자체와 관할 세무서에서의 조사가 동시다발적으로 일어날 가능성이 높기 때문이다. 그렇다면 이 자금조달계획서와 자금출처조사는 어떤 관계가 있을까? 이를 이해하는 것은 앞으로 이 책을 읽는 데 상당히 중요한 역할을 할 것이다.

1. 자금조달계획서

1) 자금조달계획서의 제출
자금조달계획서는 부동산을 취득할 때 소요되는 자금에 대한 조달계획을 기재한 문서를 말한다. 즉 부동산 취득자금을 어떤 식으로 조달할 것인지를 구체적으로 기록하는 문서를 말한다. 이 문서는 계약일로부터 30일 내에 관할 지자체에 제출하게끔 되어 있다. 다만, 모든 거래에 대해 제출하는 것은 아니다. 이렇게 해서는 국민생활을 불편하게 만들 수 있기 때문이다. 현행 부동산거래신고법에서는 다음과 같은 경우에만 이를 제출하도록 하고 있다.

· 투기과열지구와 조정대상지역 : 거래금액이 3억 원 이상인 주택
· 이외 비규제지역 : 거래금액이 6억 원 이상인 주택


자금조달계획서 작성법 및 제출 등에 대해서는 뒤에서 자세히 살펴본다.

2) 거래증빙의 제출
거래증빙은 앞의 자금조달계획서상의 금액을 확인하기 위한 구체적인 거래증빙을 말한다. 예를 들어 앞의 표의 자기자금란에 "금융기관 예금액"이 3억 원으로 기재되었다면, 이를 확인하기 위해 은행에서 발급한 잔액증명서를 제출해야 한다는 것이다. 이러한 거래증빙은 기재사실을 확인하기 위한 것으로 상당히 중요한 의미를 내포하고 있다. 현행 부동산거래신고법은 다음과 같은 경우에만 이를 제출하도록 하고 있다.

· 투기과열지구 : 거래금액이 9억 원 이상인 주택


참고로 2020년 9월부터 거래금액과 무관하게 자금조달계획서 및 거래증빙을 제출하도록 법이 개정될 것으로 보인다(6·17대책). 이 점에 유의하기 바란다.

3) 신고 내용의 검증 및 조사
이처럼 자금조달계획서와 거래증빙을 제출받은 지자체에서는 해당 내용을 검증하게 된다.5) 그리고 이 과정에서 거래금액 등에 대해 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 부동산거래신고법이 마련되어 있다. 이 과정에서 법을 위반한 사항이 발견되면 다양한 형태의 과태료를 부과하게 된다. 이때 과태료는 다음과 같은 행위에 대해 나올 가능성이 높다.

· 거짓신고(다운 또는 업)
· 거짓신고(위 다운 및 업 가격 외)
· 자료미제출, 거짓자료제출
· 미신고·지연신고 적발 등

5) 국토교통부장관은 효율적인 검증체계의 운영 및 관리 등을 위하여 부동산 거래 가격 검증체계의 운영에 관한 업무를 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(수탁기관)에 위탁할 수 있다(부동산 거래가격 검증체계 운영 및 신고 내용 조사 규정 제4조).

2. 자금출처조사

부동산 취득자금을 본인의 자금이 아닌, 타인으로부터 무상으로 받은 후 취득하면 그 자체가 증여에 해당한다. 그런데 이러한 사실을 숨기면 증여세를 과세하기가 상당히 힘들어진다. 그래서 상증법 제45조에서는 다음과 같은 증여추정 규정을 둬 부동산 취득자에게 증여가 아님을 입증하도록 해 이를 입증하지 못하면 증여세를 과세하는 식으로 대응하고 있다.


이 내용을 보면 부동산을 취득한 경우 직업이나 연령 등의 요소를 고려해 증여받은 것으로 추정하며, 이를 확인하는 차원에서 조사가 이루어지게 된다. 이를 실무에서는 "자금출처조사"라고 한다. 만일 이 과정에서 증여임이 확인되면 증여세와 무신고에 따른 가산세 등을 부과한다. 물론 증여임이 확인되지 않으면 증여세가 부과되지 않는다. 하지만 증여세 외의 다른 세목에 대한 세법상의 문제가 파생하면 그에 따른 세금이 추징되기도 한다. 이러한 관점에서 보면 국세청에서 행하는 자금출처조사가 상당히 파괴력이 있다고 하는 것이다.

3. 둘의 관계

자금조달계획서와 자금출처조사는 다른 제도에 해당함을 알 수 있다. 그렇다면 이 둘은 어떤 관계에 있을까?

이를 이해하려면 자금조달계획서를 제출받은 관할 지자체(수탁기관인 감정원 포함)가 어떤 업무를 하는지 점검하는 것이 좋다. 다음 부동산거래신고법 제5조를 참조하자.


관할 지자체는 주로 부동산 거래가액에 대한 적정성 여부를 판단한다. 그리고 거래신고에 대한 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보한다. 이러한 흐름으로 보건대 세무서 등에서 행하는 자금출처조사는 지자체의 부동산 거래신고업무와 밀접한 관련을 맺고 있음을 알 수 있다.










출처 : 부동산114

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