상반기 아파트값, 세종ㆍ대전ㆍ수도권이 견인 부동산114  임병철 2020.06.25 조회수 : 3539 추천수 : 4

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2020년 상반기 전국 아파트 시장은 12.16 부동산대책과 코로나19 여파로 상승세가 한풀 꺾이는 모습을 보였다. 특히 서울 아파트값은 3월 중순 이후 하락세로 돌아선 이후 8주 연속 떨어졌다. 하지만 12.16 대책의 효과가 오래가지 않았다. 풍부한 유동성에 힘입어 수도권 외곽지역으로 풍선효과가 이어졌고 지방에서는 대전을 비롯해 세종시 등이 들썩이면서 안정세를 보이던 집값이 6월 들어 오름폭이 다시 커졌다. 이에 6.17 부동산대책이 발표 됐고 수도권 대부분의 지역과 대전, 청주 등 지방 일부 지역이 규제지역으로 묶였다. 한편 전국 아파트 매매 거래도 4월 들어 거래감소가 확연해졌지만 5월 이후 차츰 늘어나는 모습을 보이고 있다.


▣ 2020년 상반기 아파트값, 12.16대책과 코로나19 여파로 상승폭 둔화
부동산114에 따르면 2020년 상반기 전국 아파트 매매가격은 2.85% 올라 지난해 하반기(3.88%) 보다 상승폭이 다소 둔화됐다. 투기적 대출 수요에 대한 규제 강화와 종합부동산세 세율 인상, 분양가상한제 확대 등의 내용을 담은 12.16 부동산대책이 발표되고 코로나19로 경기가 위축된 영향이다. 지역별로는 대전이 5.83% 상승해 가장 많이 올랐고 △세종(5.50%), △인천(5.07%), △경기(4.76%), △서울(2.11%), △부산(1.97%), △충남(1.29%) △울산(1.07%)이 뒤를 이었다.


대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 금번 6.17대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동ㆍ중ㆍ서ㆍ유성구)로 지정됐다. 세종시는 계속된 인구 유입과 교통 인프라 개선 등의 영향으로 상승폭이 컸다. 이밖에 부산은 청약 시장의 호조세에 힘입어 오름세가 이어졌고 충남은 이케아 입점이 예정된 계룡시와 비규제지역으로 세종시 반사 이익을 본 천안과 아산이 가격 상승을 주도했다. 지역 경기가 차츰 호전되는 가운데 새 아파트 공급 부담이 줄어든 울산도 상승세가 이어졌다.

수도권에서는 7호선 연장·GTX 등 교통 개발 호재와 함께 저가 매수세가 이어지면서 인천이 가장 많이 상승했다. 경기도는 풍선효과로 경기 남부권 중심으로 가격이 많이 올랐다. 일명 수용성(수원ㆍ용인ㆍ성남)이 가격 상승을 주도했고 특히 수원은 올 상반기 10.67% 올라 수도권 지역중 오름폭이 가장 컸다. 서울은 서울 외곽지역이 가격 상승을 이끌었다. 대출 규제로 강남권 아파트값 상승폭이 크게 둔화된 가운데 9억원 이하 중저가 아파트에 매수세가 이어지면서 노원, 강북, 성북 등 서울 외곽 지역이 크게 올랐다.

▣ 상반기 아파트 전셋값도 대전ㆍ세종이 가장 높은 상승률 기록
올해 상반기 전국 아파트 전세가격은 1.6% 상승했다. 지역별로는 △세종(4.89%), △대전(3.62%), △경기(2.13%), △서울(1.87%), △울산(1.31%), △인천(1.09%) 순으로 올랐다.


세종시는 인구 유입이 어어지는 가운데 신규 아파트 공급이 감소하면서 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 세종시 신규 아파트 입주는 최근 5년(2015~19년)간 평균 1만3,000여 가구가 공급됐으나 올해는 그 절반 이하인 5,600가구로 크게 줄었다. 대전은 재개발ㆍ재건축 등 정비사업으로 이주 수요가 발생하면서 전셋값 상승을 키웠다. 울산은 신규 아파트 공급 감소로 매매ㆍ전세가격 모두 상승했다. 울산은 지난해 1만2,627가구가 입주했지만 올해는 70% 이상 줄어든 3,010가구가 공급된다.

비교적 안정세를 보이던 수도권 아파트 전셋값은 민간택지 분양가상한제를 앞두고 낮은 분양가를 기대하는 청약 대기 수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 부족현상이 심화되고 있다. 국지적인 매물 부족이 이어지면서 서울ㆍ경기ㆍ인천 모두 지난해 하반기보다 전셋값 오름폭이 다소 커졌다.

반면 제주는 광역 시도가운데 유일하게 하락했다. 경기 침체와 주택 수요 감소, 매물 적체 등으로 약세가 지속되고 있다.

▣ 6.17 대책, 단기적 집값 안정 기대… 지속여부는 불투명
하반기 부동산시장은 지난 6.17 부동산대책으로 규제지역으로 추가 지정된 수도권과 지방 일부 지역은 과열현상이 진정되고 단기적으로 거래시장도 소강상태를 보일 것으로 예상된다. 9억원 이하 중저가 매수세가 이어졌던 서울 외곽지역은 주택담보 대출 시 전입ㆍ처분 등의 요건이 강화되고 강남권도 아파트값이 과열 양상이 나타날 경우 토지거래허가구역 추가 지정을 검토하고 있어 당분간 숨고르기 장세가 이어질 수 있다. 다만 수도권 규제지역에서 제외된 일부 지역과 풍선효과에 대한 우려는 여전히 남아 있다. 아울러 청약가점이 낮은 실수요와 자본력을 갖춘 갭투자 수요가 여전히 저평가 지역이나 개발호재가 있는 지역으로 유입될 가능성을 배제할 수 없다. 지방에서는 대전과 세종, 청주와 인접해 있는 비규제지역으로 투자 수요가 이전 될 가능성이 높고 이밖에 비규제지역에서도 청약시장의 호조세가 이어지는 곳이나 지역 경기가 살아나는 지역으로 투자 수요가 유입될 수 있다. 집값 상승의 기저에 누적된 저금리 유동성 문제가 선결되지 못한다면 금번 부동산대책도 일정 수준에서 효과가 제한적일 수밖에 없을 것으로 보인다. 총선압승으로 정부의 규제정책이 더욱 힘을 받을 것으로 예상되는 가운데 코로나19에 따른 경기침체 장기화 우려, 향후 주택 공급 등이 변수로 작용할 전망이다.

올해 전국 아파트 입주물량은 최근 2년에 비해 줄지만 올 하반기 아파트 공급물량은 상반기보다 26% 증가한 19만9,565가구가 입주 예정이어서 집값 안정에는 기여할 것으로 보인다. 다만 전세시장의 경우 늘어난 입주물량에도 불구하고 청약 대기 수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환, 지역별 수급 불안 등은 전셋값 상승 압력이 될 수 있다. 또 금번 6.17 부동산대책에 따른 매수세 위축으로 매매수요가 전세로 남을 경우 전세시장의 불안요인으로 작용 할 수 있다.


출처 : 부동산114

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