6.17대책 ‘주택시장 안정 관리방안’ 전망 부동산114  윤지해 2020.06.17 조회수 : 5537 추천수 : 8

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수도권 규제지역, 가격 상승폭 둔화 전망
풍선효과와 갭투자자 차단에는 일부 한계



정부가 주택시장 안정을 위한 6.17대책 발표했다. 금번 대책은 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대한 것이 주요 특징이다. 핀셋규제의 무게중심이 대규모 지역규제 정책으로 이동하면서 수도권 내에서 비규제지역을 선별하는 것은 더 이상 의미가 없어졌다. 여기에 개발호재가 있는 서울 강남구 삼성동과 송파구 잠실동 일대는 서울 용산구처럼 토지거래허가구역에 신규 지정될 예정이다. 또한 갭투자 차단을 위한 전세대출 보증 제한과 재건축 사업의 안전진단 절차가 더 까다롭게 변하는 등 다양한 수요 억제 수단들이 이번 대책에 담겼다.

▣ 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정
최근 주택가격이 상승세를 보였던 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외(자연보전권역, 접경지역, 읍, 면 제외)한 전 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 또한 경기도 10개 지역과 인천 3개지역, 대전 4개지역이 투기과열지구로 새롭게 지정됐다. 6월19일부터 지정 효력이 발생하며 대출, 세금, 전매제한 등의 규제가 새롭게 추가된다.

분양권 전매제한의 경우 오 8월에 수도권 전매제한이 전면 시행될 예정된 가운데 이번에 새롭게 조정대상지역에 추가된 지역은 당장 6월19일부터 입주때까지 전매가 금지될 예정이다. 다만 최근에 청약경쟁이 수요 쏠림을 지속하고 있어 전매제한 조치에도 불구하고 청약경쟁률은 치열한 국면이 이어질 전망이다.


▣ 서울 송파, 강남구 일부지역 토지거래허가구역 지정
최근 "국제교류복합지구" 개발호재 이슈로 부동산 과열이 우려됐던 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동이 토지거래허가구역으로 신규 지정될 예정이다. 토지거래허가구역에 지정되면 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하거나 계약할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하며 허가를 받더라도 최초 허가 받은 목적으로만 이용할 의무가 발생하며, 특히 주거용 토지는 2년 동안 실거주용으로만 이용이 가능해져 이 일대에서 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 차단될 것으로 보인다.

▣ 갭투자 차단을 위한 대출규제 강화
오는 7월 1일부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에서 주택담보대출을 받은 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 생긴다. 또한 일시적 2주택자의 경우 현재는 1년 내 기존주택을 처분하면 됐지만 앞으로는 6개월 내 기존주택을 처분하고 입주까지 마무리해야 한다. 갭투자 수요를 차단하기 위한 전세자금대출보증 이용 요건도 강화된다. 투기지역과 투기과열지구 내에서 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한의 대상이 되고, 전세대출을 받고 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우는 전세대출이 즉시 회수되므로 주의가 필요하다.

▣ 재건축 절차 강화, 조합원은 2년 거주해야
재건축 절차도 과거보다 강화된다. 우선 안전진단에 대한 구조적 독립성(시군구→시도)을 강화하고 부실한 안전진단기관에 대해서는 제재조치가 부과된다. 현재는 안전진단에 대한 부실한 보고서 작성에 대한 처벌 규정이 없었지만 앞으로는 과태료(2천만원)와 입찰제한(1년) 요건이 추가된다. 한편 조합원이 분양 신청을 하기 위해서는 향후 2년 거주 요건을 채워야 한다. 법 개정(2020년 12월) 후 조합설립인가를 신청하는 재건축 사업부터 적용된다.


▣ 법인을 활용한 투기수요 제한
앞으로 모든 지역에서의 주택 매매, 임대 사업자는 주택담보대출이 금지된다. 당장 7월1일부터 시행될 예정이어서 자금 여력에 한계가 있는 사람은 매매, 임대사업자 신규 진출이 어려워질 전망이다. 규제 회피 수단 중 하나로 거론됐던 법인에 대한 세금도 강화된다. 법인 소유 주택의 경우 개인보다 종합부동산세 세율이 높아지며, 과세표준 기본공제(6억원)가 폐지된다. 또한 조정대상지역에 법인이 새로 임대주택을 등록할 경우 해당 주택은 종합부동산세 합산 과세 대상으로 편입된다. 여기에 양도에 따른 추가세율도 10%에서 20%로 인상될 예정이다.

▣ 6.17 부동산대책 전망
6.17대책에 따라 규제지역으로 새롭게 추가된 수도권과 지방 일대의 가격 상승세가 다소 주춤해질 전망이다. 규제지역 확대로 인해 대출과 세금, 전매제한 등의 요건들이 까다로워진 점이 영향력을 발휘할 것으로 보인다.

다만 풍선효과에 대한 우려감은 여전하다. 접경지역으로 분류된 김포와 파주의 경우 주건환경이 좋은 2기 신도시인 김포한강과 파주운정이 자리잡고 있어 일부 수요가 이전될 가능성을 배제할 수 없다. 또한 청약가점이 낮은 실수요자와 자본력을 갖춘 갭투자 수요는 여전히 저평가 지역이나 개발호재가 있는 지역에 유입될 여지가 있다. 지방에서는 청주와 대전이 규제지역에 포함돼 오름폭이 둔화될 것으로 보이나 인근 비규제지역인 천안이나 아산으로 일부 투자 수요가 눈을 돌릴 가능성이 있다.

지난 2018년 9.13대책과 2019년 12.16 대책 발표 이후 수도권 주택시장이 수요억제 정책에 따라 일시적으로 위축되면서 안정세를 유지했으나, 일정한 시간이 지나면서 규제의 내성에 따라 다시 오르는 양상이 반복되고 있다. 집값 상승의 기저에 누적된 저금리 유동성과 공급부족 문제를 해결하지 못한다면 이번 대책 효과도 일정 수준에서 효과가 제한적일 수밖에 없다.

출처 : 부동산114

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