[내 집 마련②] 아파트는 연령에 따라 가치가 달라진다 부동산114 2020.05.18 조회수 : 3251 추천수 : 3

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Q. 신축 아파트는 준공된 지 몇 년 이하를 말하는 건가요?
A. 주택시장에서 인기가 많은 신축 아파트는 보통 입주 5년 이하를 말합니다. 5~10년 이하 아파트는 준신축 아파트로 분류됩니다.


문재인 정부 들어 가장 강력한 부동산정책 중 하나로 평가받는 것이 2018년 9.13부동산대책이다. 대출과 세금, 청약 등을 전방위로 압박하는 초강력 규제에 주택시장은 순식간에 바짝 얼어붙었다.

이 대책이 나오기 직전까지만 해도 매주 1% 가까이 무섭게 치솟던 서울 아파트값은 같은 해 11월 하락 전환한 이후 8개월 연속 주저앉았다. 주택시장 참여자들의 관망세가 짙어지면서 월별 주택 매매거래량도 1년 전에 비해 10분의 1로 쪼그라들 정도로 분위기는 좋지 않았다.

그럼에도 가격이 꾸준히 오르는 집은 있다. 바로 신축 아파트이다.

신축 아파트 선호 현상은 왜 나타날까? 먼저 신축의 개념에 대해 정리해볼 필요가 있다. 보통 부동산시장에서 입주 5년 이하를 신축 아파트, 5년 이상 10년 이하는 준(準)신축 아파트로 분류한다. 특히 서울은 분양권과 입주권 프리미엄(웃돈)이 최대 수억 원이 붙은 상황에 서 입주 후 2년(전세계약 등 가정)이 지나면 아파트 몸값이 달라지는 경우가 많다.

2019년 4월 입주를 마친 송파구 ‘헬리오시티’ 사례를 보자. 역대 최대인 총 9,510가구의 공룡 대단지로 불린 이 단지는 2015년 분양 당시 30평대인 전용 84㎡ 분양가가 8억~9억원대였다. 2018년 12월 말부터 입주 당시 1만 가구가 한꺼번에 쏟아지자 주변 주택시장은 물론 공급 과잉 부담에 매매ㆍ전셋값이 크게 휘청거리기도 했다. 그러나 입주를 완료한 후 2019년 가을에는 동일 평형대 시세가 2배 수준인 17억~18억원에 형성되었다. 3.3㎡당(평당) 분양가를 따져보면 2,567만원에서 약 5천만원(2019년 7월 기준)으로 2배 가까이 껑충 뛰어오른 것이다.

같은 해 8월 집들이를 시작한 강남구 개포동 ‘디에이치아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)’. 이 단지의 전용 84㎡형도 입주를 직전에 두고 25억~27억원에 시세를 보였다. 개포주공3단지에서 입주권을 소유 한 조합원은 준공 이전에 무려 10억원의 시세차익을 본 셈이다.

강남뿐만 아니라 양천구 신월동 ‘신정뉴타운아이파크위브’, 서대 문구 남가좌동 ‘DMC 에코자이’ 등 중심 지역에서 조금 떨어진 지역 도 모두 입주를 앞두고 5억원 가까이 웃돈이 붙었다. 괜히 ‘서울 신축 아파트 불패’라는 말이 생겨난 것이 아니다.

규제 강해질수록 신축 선호, 가격격차 더 커져
더욱이 신축 아파트 집값은 부동산시장에 강력한 규제를 가할수록 더욱 가치가 올라가는 모습을 보였다. 이른바 ‘규제의 역설’이다. 2018년 9.13대책 이후 8개월 만에 서울 집값이 상승 반전하며 재차 과열될 조짐을 보이자 2019년 8월 민간택지에 대해 ‘분양가 상한제’라는 초강력 규제 카드를 꺼냈다. 공공 부문에만 적용하던 분양가 상한제를 민간 아파트에도 적용해 집값을 떨어뜨리겠다는 것이 주된 의도다.

역시나 이 방안 발표 이후 서울 입주 예정 혹은 입주를 마무리한 신축 아파트들은 되레 희소성이 부각되며 수억 원씩 몸값이 뛰는 계기가 되었다. 그 이유는 서울은 택지가 부족해 정비사업으로 공급되는 아파트가 80% 이상인데 새 아파트 분양이 더디다 보니 기존 신축 (입주) 아파트의 인기가 더욱 치솟았기 때문이다. 실제로 부동산114 자료를 보면 전국에 공급된 아파트는 총 1,060만 7,671가구(2019년 기준)로 이 중 입주 5년 이내 새 아파트는 전체의 약 15.46%(163만 9,938가구)에 불과하다.

또한 신축 아파트의 가격 상승률도 두드러졌다. 2018년 6월부터 2019년 6월까지 전국 아파트 매매가 상승률은 입주 5년 이하 새 아파트가 8.62%(3.3㎡당 1,416만원 → 1,538만원)로 가장 높았다. 이어 입주 6~10년 이하 아파트가 3.54%, 입주 10년 초과 아파트가 4.13%로 집계되었다. 입주 5년 이하 신축 아파트와 10년 초과 아파트 상승률이 2배나 넘게 차이를 보인 것이다.

신축 아파트와 노후 아파트의 평균 가격 차도 점차 커지고 있다. 부동산114가 서울시 입주 5년 이내 새 아파트와 10년 초과 아파트의 가구당 평균가격 차를 비교한 결과, 2016년 6월 격차는 3억1,058만원이었지만 2019년 6월 5억2,697만원까지 격차가 확 벌어진 것으로 나타났다. 이는 점차 아파트 공급감소 우려가 커지면서 소비자들의 신축 선호도가 갈수록 커지고 있는 것으로 보인다.



출처 : 부동산114

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