[숨은 고수 실전 노하우] 스타벅스 입지 선정의 비밀 부동산114 2018.10.10 조회수 : 7712 추천수 : 9

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상가투자를 한다면 유명 프랜차이즈에 임대하길 누구나 바랄 것이다. 그 중에서도 가장 선망하는 브랜드라면 단연 스타벅스가 아닐까 한다. 하지만 많은 이들이 이에 대한 정보를 제대로 알고 있지 않은 것 같다. 이른바 "과거 버전"으로 알고 있는 경우가 많다. 이를테면 스타벅스에 임대를 하면 보증금 3억 내외에 월세를 매출의 20% 정도 받는다고 하는 경우가 흔한데, 사실 스타벅스는 임대 수수료율이 계속 하락하여 현재 새로 점포를 내는 곳은 거의가 다 13% 정도 수준이다.


▣ 스타벅스가 입점 예정이지만 가장 위험한 곳, 신도시 OO프라자
이렇듯 스타벅스의 임대 수수료율이 하락하여 임대가 위험한 곳을 먼저 소개하고자 한다. 스타벅스가 여러 칸의 상가를 일괄로 임대를 한 곳이라며 분양 받기를 권하는 신도시 상가들이 더러 있다. 네이버 같은 포털에 올라온 글에도 스타벅스에 임대된 상가를 분양 받아도 되느냐는 질문이 심심치 않게 올라오곤 하는데, 사실 이런 상가들은 대개가 만족할 만한 임대료를 받지 못한다.

왜 그럴까?

스타벅스는 통상 신도시 내 상가에 입점할 경우 실면적 264.46 ~ 330.58㎡(舊 80~100평) 내외를 선호하는데 이 경우 1층 66.11 ~ 99.14㎡(舊 20~30평)이고 나머지를 2층으로 하여 내부 계단을 설치하여 운영하는 경우가 있다. 또 1층으로만 입점할 때는 231.40㎡(舊 70평) 정도의 1층 상가 여러 칸을 일괄로 임대를 한다. 두 경우 모두 스타벅스 본부가 직접 운영하고 매출의 13% 정도를 임대 수수료로 지급하는 형태이다. 참고로 스타벅스는 가맹사업을 하지 않는다.

여기서 한가지 중요한 사실을 짚어보자. 1층 실면적 231.40㎡(舊 70평)정도의 상가라면 총 분양가가 얼마나 할까? 미사지구나 위례신도시 상가의 경우 1층 상가가 좀 우량한 입지라면 분양 면적 기준 3.3㎡당 4,000만원 내외였다. 또 1층 상가의 전용률이 대략 50%인 점을 감안하면 140평을 분양 받아야 한다는 말이 된다. 그럼 462.81㎡(舊 140평) X 4,000만원 = 56억원이라는 어마어마한 분양가가 나온다. 1층 실면적 39.66㎡(舊 12평)의 상가가 대략 10억원쯤 하니 56억원이면 얼추 맞는 계산이다.

그럼 이런 상가에서 임대료는 얼마나 기대할 수 있을까? 일반적으로 상가 분양 사무실에서는 근거도 없이 월 매출이 2억원 가량 나올 것이라 하며 이에 수수료율 13%를 곱하여 임대료 기대치를 제시한다. 그러나 신도시 OO프라자에 입점한 스타벅스 매장 중 월 매출 2억원을 기록하는 상가는 거의 없다. 최근에 입점한 광교신도시, 하남미사지구, 별내지구 등에 입점한 매장 모두 월 매출은 1억을 하회하는 것으로 알려져 있다. 즉, 월 임대 수수료가 1,300만원이 넘질 않는다는 것이다. 56억원 분양가에 월 1,300만원을 하회하는 임대 수익을 올린다면 결코 좋은 수익률이라 할 수가 없다. 최근에 분양한 신도시의 일반적인 OO프라자와 같은 상가에서 월 매출이 1억이 넘는 사례는 극히 드물고 만약 있더라도 전체 상가의 분양가가 그만큼 더 높은 곳일 것이다.

▣ 스타벅스 임대인 되려면 드라이브 스루(drive through, drive thru)의 특성을 파악해야
그렇다면 스타벅스 임대인의 꿈은 접어야 하는가... 결코 그렇지 않다. 스타벅스는 최근 점포 전개를 드라이브 스루 형태의 입점을 선호한다. 필자는 처음에 커피라는 비싼 기호 식품을 자리(?)이용도 하지 않은 채 차에서 사서 마시고 가는 사람이 있을 거라곤 생각하지 않았다. 그래서 스타벅스의 드라이브 스루 사업 초기에 전망을 매우 어둡게 보았다. 그러나 여러 시내에서 스타벅스 매장을 관찰하고 인맥이 닿는 임대인을 만나 이야기를 나눠보면 실로 그 높은 매출에 내가 틀려도 한참 틀렸음을 깨닫게 되었다.

그렇다면 스타벅스 드라이브 스루 매장은 어떤 입지를 좋아할까?

다음의 키워드 4개를 반드시 기억해 두자.
첫째, 메인 도로변에 있어야 한다.
둘째, 가시성과 접근성이 확보되어야 한다.
셋째, 토지는 991.74㎡(舊 300평) 정도가 적당하다.
넷째, 차량 통행과 근거리 배후수요가 있어야 한다.


낯선 지역의 메인 도로를 파악하기란 처음엔 그리 쉽지 않다. 하지만 전자지도가 잘 발달했고 그 지도상에서 교통정보를 추가하여 확인하면 그리 어렵지 않게 지역의 메인이 되는 도로를 파악할 수 있다.

아래 지도와 같이 축척을 줄여 도로가 표시되면 대부분 해당 도시에서 메인이 되는 도로일 가능성이 크다. 그런 도로 중에서 시작과 끝이 어딘지 확인하여 해당 도시의 "동과 서" 또는 "남과 북"을 관통하는 가로지르는 도로에 변에 있으면 일단 도로 조건은 "OK"라고 봐도 무방하다.


그렇다면 위 지도상 수원신갈IC(적색 점선)로 향하는 42번 도로변의 스타벅스 매장(파란 실선)을 대상으로 위 열거한 내용을 짚어보도록 하자.

수원의 100만 인구 중 수원신갈IC를 이용하거나 용인으로 이동할 경우 할 경우 다수가 42번 도로를 이용 할 것이다. 지도상의 스탁벅스 자리는 원래 주유소로만 이용 사용됐던 곳인데, 주유소 일부를 분할을 하여 주유소와 스타벅스 매장으로 함께 운영중인 곳으로 알려져 있다.

스타벅스 매장은 아래 사진에서처럼 50m이상의 거리에서도 충분히 식별이 가능하고 점포에 다다랐을 때는 접근성도 매우 우수하다. 또 면적이 약 270평 (900제곱미터)로 300평 (1,000제곱미터)에서 조금 부족하지만 그리 좁지 않은 면적으로 차가 매장을 돌아 나가는 형태의 드라이브 스루도 실현하고 부족하지 않을 주차장도 갖췄다. (단일 필지가 아닌 하나의 필지에 주유소와 스타벅스 매장을 함께 쓰고 있으니 이용하는 면적만 위성지도에서 분할하여 측정함) 독자에 따라서는 이곳을 이용해 본 후 주차장이 협소하다고 할 수도 있으나 이는 스타벅스 매장의 주차장이 좁다기 보다는 이용객이 많아 차량이 넘쳐난다고 보는 편이 맞겠다.


상기 스타벅스 매장 인근에는 수원영통지구와 성업 중인 아울렛 매장, 자동차 전시장 등이 근거리에 위치해 있어 유효수요도 풍부해 스타벅스 드라이브 스루 매장으로 더 없이 좋은 입지이다.

그렇다면 매출은 어느 정도일까? 정확한 매출에 대해 언급할 순 없지만 상당히 높은 매출이라는 것이 이미 업계에 잘 알려진 비밀이다. 만약 해당 스타벅스 매장이 월 매출이 1억5,000만원 선이라면 월 차임은 어마어마 할 것으로 예상된다. 반면 처음에 시세는 서두에 언급한 신도시 상가처럼 50억이 넘는 비용에 비하면 훨씬 저렴한 금액에 할 수 있다.

이와 같은 입지를 볼 수 있는 안목을 갖추면 당신도 스타벅스 임대인이 될 수 있다. 스타벅스 임대인? 서울에서 연예인 등 특별한 사람들만 할 수 있는 영역이 결코 아닌 것이다.

※ [숨은 고수]의 글은 부동산114의 견해와 차이가 있으며 어디까지나 참고적인 자료로 활용하시기 바랍니다. 또한 최근 부동산 시장과 해당 지역의 가격 동향, 정부의 정책 등을 주의 깊게 파악하시기 바랍니다.



출처 : 부동산114

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