주택시장 이제는 안정될까? "9.21 공급대책" 공개 부동산114  장웅희 2018.09.21 조회수 : 5690 추천수 : 15

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  • 부동산114 리서치센터
  • 장웅희 선임연구원

추석 연휴를 앞둔 오늘, "9.13 부동산 대책"에서 언급했던 "수도권 주택공급 확대 방안"이 공개되어 많은 사람들의 이목을 끌고 있다. 이번 "9.21 부동산 공급대책"은 크게 3가지로 나누어 볼 수 있다. ①입지가 우수한 공공택지 30만호 확보를 내년 상반기까지 완료 ②신혼희망타운 10만호는 사업 단축 등을 통해 금년부터 분양착수 ③도심규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대다. 국토교통부에서 발표한 "9.21 부동산 공급대책", 과연 어떤 세부내용을 담고 있을까? 지금부터 좀 더 세밀하게 하나씩 살펴보도록 하자.


▣ 수도권 공공택지 확보를 통한 30만호 추가공급

1) 신규택지 확보
지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중·소규모 택지 17곳, 약 3.5만호가 1차적으로 선정되었다. 이중 옛 성동구치소, 개포동 재건마을 등의 서울에서 11곳 약 1만호, 경기가 5곳(광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부) 17,160호, 마지막으로 인천이 1곳(검암 역세권)으로 7,800호다. 향후 26.5만호의 택지확보가 계획되어 있는데 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 4~5개소(1~2개소는 연내 발표) 20만호, 중소규모 택지 약 6.5만호가 공급예정이다. 서울 개발제한구역 일부 활용에 대한 검토도 진행 중인데, 보존가치가 낮은 3등급 이하 개발제한구역을 해제하는 방안을 서울시와 지속적으로 협의해 나갈 것이라 한다.

2) 주택공급
실수요자 주거지원을 위한 공공성이 강화된다. 공공주택 위주(공공임대 35%이상)로 공급하되, 임대와 분양의 비율은 지역별 주택수요에 따라 탄력적으로 적용될 예정이다. 또한 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양주택에 대해서는 전매제한이 최대 6년에서 8년으로, 거주의무기간은 최대 3년에서 5년으로 변화하는 등 요건이 강화되게 된다.

3) 투기방지
정부에서 투기방지를 위해 개발예정 지역 일대의 지가변동과 토지거래량을 모니터링하고, 주민공람 공고 즉시 개발행위 및 불법행위를 제한할 계획이다. 투기성 토지거래 증가 또는 난개발 등이 우려되는 경우 합동 투기단속반을 운영하고 토지거래허가구역 또는 개발행위 허가제한지역을 지정하여 투기 수요를 차단할 방침이다.


▣ 신혼희망타운 조기 공급

결혼 7년 이내인 무주택 신혼부부에게 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공주택 신혼희망타운.정부는 2022년까지 전국 10만가구 규모의 신혼희망타운을 조성하겠다고 발표한바 있는데, 신혼희망타운 공급 일정을 최대한 단축하여 사업을 신속히 추진할 계획이다. 현재 정부는 전국 공급목표 10만호 중 80%인 8만호(기존택지 3.9만호, 신규택지 4.1만호)를 확보 완료한 상태며 연말까지 2만호 택지 추가확보를 완료할 예정이다. 올해 12월 위례, 평택 고덕에서 신혼희망타운 첫 분양을 시작으로 2022년까지 5.4만호를 분양할 계획에 있다.


▣ 도심 내 주택공급 확대

신규 택지 개발과 더불어 도심 내 주택공급 확대도 추진할 계획이다. 서울시와의 협력을 통해 상업지역 내 신규 주택 공급(주거외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향, 주거용 사용부분의 용적률을 400%에서 600%로 상향)을 늘리고 준주거지역의 용적률도 상향할 계획(모든 준주거지역에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축 시 용적률 500% 부여)이다. 증가된 용적률의 절반은 임대주택으로 공급하도록 하여 개발이익환수와 서민 주거안정도 확보할 예정이다. 이와 함께 도시지역 내 개발사업 추진 시 기부채납 대상에 공공임대주택도 포함한다.

추가적으로 도심 내 소규모 정비사업도 활성화할 전망인데, 자율주택정비사업 대상을 소규모 연립주택까지 확대하고 가로주택정비사업의 요건이 완화된다. 가로주택정비사업의 일반분양분을 전량 매입하는 소규모정비 임대리츠를 설립하고, 자율주택정비사업의 기금융자 조건도 개선될 계획이다.

▣ 9.21 공급대책 "구체성 확보에 한계"

정부가 발표한 "9.21 수도권 주택공급 확대 방안"은 구체성 확보에 한계점이 확인된다. 지난 8월27일 발표한 총 30만호의 추가공급 계획 중 1차 대상지 17곳 3.5만호 외에 26.5호 대부분이 이번 대책에서 지역이 확정되지 않았기 때문이다. 또한 1차 대상지 17곳도 서울 9곳이 비공개 대상으로 확인되면서 공급 대상지가 여전히 모호한 상황이다.

특히 그동안 공급부족 이슈에 시달리던 서울 일대의 그린밸트 해제 논의를 다음으로 이연했을 뿐만 아니라 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향, 역세권 주택 공급 확대 등의 서울 도심 내 공급확대 방안도 물량 확보에 여전히 의문점이 남는다. 또한 용적률 상향분의 50%이상을 임대주택 물량으로 제한하면서 향후 관련 사업이 어느 정도 활성화 될지도 불확실하다.

다만 이번 대책에서 기대하는 부분은 앞으로 발표될 3기 신도시(대규모 택지지구) 4~5개다. 분양가상한제가 적용된 수도권 공공분양은 전매제한 8년과, 거주의무기간 5년이 적용되지만 주변시세의 70%~80% 수준에서 분양가가 책정되므로 실수요자에게는 매력적인 내 집 마련 경로로 활용될 가능성이 높기 때문이다. 또한 분양형으로(일부는 분양전환형 임대) 공급되는 신혼희망타운 10만호도 예정보다 조기에 공급할 예정이어서 실수요자 대상의 공급정책은 긍정적으로 평가된다.

지난 "9.13 주택시장 안정 방안"의 효과가 시장에서 점차 확대되는 상황에서 3기 신도시 조성에 대한 기대감이 동시에 높아지고 있어 과거처럼 공급 희소성만을 이유로 수요자가 주택 매입을 서두르는 경향은 크게 줄어들 전망이다.

출처 : 부동산114

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