[손동진 칼럼니스트] 2020년 아파트 재건축시장에 부는 바람 손동진 2020.08.25 조회수 : 571 추천수 : 1

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아파트 재건축시장에 대한 정부 정책의 바람이 매섭게 불고 있다. 그중 재건축초과이익환수제와 민간토지 분양가상한제로 대표되는 바람이 한파처럼 불고 있다. 이러한 한파 속에 신규로 재건축을 시작하려는 현장들은 관망하는 분위기가 완연하고 지금까지 진행해온 사업장에서는 진퇴양난의 상황에서 온갖 연구를 다 동원하려는 맞바람 분위기다. 그 대표적인 사례가 반포 3주구 재건축 조합에 제안된 "재건축 리츠" 방식이다. 이전으로 거슬러 올라가면 가깝게는 반포 래미안원베일리 조합의 통매각 방안이었고, 그 전전으로 거슬러 올라가면 2009년 이명박 정부 시절 "한남동 더힐"(옛 단국대부지 개발사업)에서 일반분양분을 "분양전환 임대방식"으로 분양가상한제를 피해간 사례가 있다.

그 간의 경과 과정을 좀 더 살펴보면, 재건축초과이익환수제는 노무현 정부 시절 2006년 9월 도입된 이후 2012년까지 시행하다 임시 특례를 통해 2012년 12월부터 2017년 말까지 면제되었다가 2018년 1월 1일부터 부활했다. 지금까지 부과사례는 한남동 한남연립 등 5개 연립 재건축 사업장과 부활된 이후에는 처음으로 부과 예정통지를 받았던 서울 서초구 반포현대아파트가 그 첫 사례로 찾아볼 수가 있다. 한남연립의 경우는 재건축초과이익 부과에 불복해 부과취소소송을 제기하여 1심에서 패소하고 항소와 동시에 위헌소송을 제기하였으나 대법원에서는 지난 2019년 12월 27일「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제3조 등이 헌법에 위배되지 않는다고 판시했다.

분양가상한제는 2005년 3월 도입되어 2007년 9월에는 민간택지까지 전면적 도입되었다가 주택공급 위축과 품질저하를 이유로 2012년 6월에 원칙적으로 폐지되었고, 예외적으로 지역별 수급여건과 시장 상황에 맞게 탄력적으로 운영하게 대통령령(주택법시행령)으로 시행할 수 있는 상황에서 이번 2019년 10월 29일부터 재도입 되었다.

재건축초과이익환수제 및 분양가상한제에 대한 현재 시장 반응은 통매각, 후분양, 리츠구조 등 다양한 방안의 고민들이 나오고 있다. 최근에 회자된 신반포3차·경남재건축조합(래미안원베일리)에서 추진한 일반분양분을 통매각하는 방안은 서울시와 국토부의 거부로 추진이 중단되었다. 그 이유가 서울시 "도시 및 주거환경정비조례" 제40조 등에 따라 분양 물량은 "매각"이 아닌 일반에게 "분양"을 해야 한다는 이유였다.

한편 이보다 진화된 고민이 반포3주구 재건축조합의 시공사 선정을 위한 사업제안서에서 등장했다. OO건설회사가 제안한 "재건축 리츠" 방식이다. 필자는 특정 시공사를 홍보하거나 두둔할 생각은 전혀 없다. 다만, 현재 아파트 재건축시장의 여러 정책 아래에서 많은 고민을 한 결과임을 인정하고 싶다. 이는 과도한 개발이익을 통제하여 공공의 이익으로 환원시키고자 하는 정책 입안기관과 이를 통한 로또 같은 당첨으로 현 정부 아파트 재건축정책의 수혜를 받는 대기수요자 입장이 맞닿은 대척점이다. 그러나 로또 같은 당첨이 된다 하더라도 일반 서민 입장에서는 그림의 떡이 될 수 있다. 또 다른 금융대출 규제 때문이다. 결국, 현금 동원능력이 가능한 부자들만의 시장이 형성될 수 있다.

"재건축 리츠"에 대한 사업인·허가권자인 서울시의 입장은 부정적인 의견으로 보인다. 그 이유는 "아파트 재건축 정책 회피용 꼼수"라는 이유로 정비계획변경을 허가하지 않겠다는 취지다. 리츠의 인가권을 가진 상급기관인 국토교통부의 입장은 아직 명확하지 않은 것 같다. 부동산 펀드(Real Estate Fund)와 경쟁하던 리츠를 2015년 전·후부터 리츠 및 임대주택공급 활성화를 위해 LH공사로 하여금 민간(뉴스테이)·공공(행복주택)임대주택 공급을 리츠와 접목하고 활성화한 공공 선도적 역할을 해오고 있기 때문이다. 서울시 역시 거부 명분이 약해 보인다. LH공사를 벤치마킹 하듯이 SH공사를 통해 2016년 리츠 자산관리회사에 출자하여 설립하고 이를 통해 공공임대주택을 리츠에 담아 운영해 오고 있다. 사정이 이러함에도 서울시는 "재건축 리츠" 방식에 대해 사업제안서 설명회 등에서 해당 조합원들에게 홍보도 자제하게 하는 것으로 보인다. 관련법(민간임대주택특별법 등) 상 뚜렷한 위반사항이 없는데도 불구하고 정비계획변경을 승인해주지 않겠다는 의견이다.

서울시와 국토교통부의 전향적인 검토를 희망하는 차원에서 이번에 제안된 "재건축 리츠"의 구조도를 좀 더 살펴보고자 한다. 앞에서 언급한 래미안원베일리조합에서 추진했던 통매각 방식과는 구조화 자체가 다르게 보인다. 래미안원베일리 재건축에서 일반분양분을 민간임대업자에 통매각하는 구조에 대해 서울시의 접근시각에 어느 정도 타당성이 있었다. 즉 "주택공급에 관한 규칙"과 서울시 조례에서 언급한 "일반에 분양"이 아니고 "특정인에 매각" 이기에 설득력이 있었다고 보인다. 그러나 반포3주구 조합에 제시된 "재건축 리츠"는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자를 받은 뒤 주식으로 조합에게 다시 돌려주게 된다.

아파트 실물이 주식으로 바뀐 것이다. 이렇게 주식을 돌려받고 리츠 운영은 전문 자산관리회사(AMC)에 위탁하여 주택을 운영하게 되며 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있는 구조의 합법적인 분양전환 임대아파트 사업 2018년 2월경 경기 하남의 위례호반가든하임에서 임대주택으로 공급하고 4년 임대 후 분양 전환함이다.

재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다. 이때 주택법과 하위 법령인 "주택공급에관한규칙"을 따라야 한다. 그러나 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 일반분양이 아니기에 "주택공급에관한규칙" 및 해당 조례를 적용받지 않아도 된다. 이때 검토되어야 할 관련법이 "민간임대주택특별법", "도시 및 주거환경정비법", "주택법", "부동산투자회사법" 등이다. 그리고 다른 측면의 검토사항으로는 리츠 구조에서 해당 리츠 운용기간 동안의 AMC 운용수수료와 리츠 설립에 따르는 설립비용(각종 용역비: 재무, 법무, 자산실사, 감정평가 등)이다. 이러한 비용은 조합의 부담(리츠의 현금흐름)으로 된다. 운용기간 중 상장하면 투자자의 부담이다. 따라서 "재건축 리츠" 설립·운용 시부터 종료 시(일반분양)까지 부가되는 비용을 비교 검토하여 사업성과 시장원리에 따라 선택되도록 하여야 한다.

관계 당국은 리츠 관련법·제도적인 범위 내에서 움직이는 부분은 공익성을 보완하는 방법으로 전향적으로 검토할 필요가 있다. 예를 들면, 시장성이 있는 지역의 아파트 "재건축 리츠" 방식에 대해 (ⅰ)리츠 설립 시기, (ⅱ)공모·상장방법, (ⅲ)임대·운용 종료 후 일반에 분양하는 방법, (ⅳ)리츠의 안정성 확보(임대 운영 기간 중 청산금지) 등 공공성을 기술적으로 가미하여 설계함으로써 서민이 우량아파트를 주변 시세 80% 내·외의 보증금과 임대료 수준으로 거주하면서 소유권화 해가는 기회제공의 모델로 고려해봄 직하다.



건국대학교 부동산도시연구원 손동진 박사


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