[서정렬 칼럼니스트] 7.10 부동산대책의 효과와 향후 시장 전망 서정렬 2020.07.22 조회수 : 1191 추천수 : 1

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문재인대통령 "6.17 후속 대책" 마련 주문...정부의 부동산정책 신뢰 상실

7.10 부동산대책이 발표됐다. 후속 대책인 듯 했지만 전혀 새로운 대책이 발표됐다. 그 막전막후(幕前幕後)를 복기해 본다. 6.17 대책 발표 직후 나흘 만에 보완책이 필요하다는 요구가 언론을 통해 나왔을 때만해도 시장 상황에 부합하지 않는 문제점들에 대해 말 그대로 일부 보완책이 나오는 것으로 끝날 줄 알았다. 그런데 문재인 대통령이 주무부처 김현미 장관을 불러 후속 대책의 조속 마련을 지시한 것은 그만큼 6.17 대책 발표 이후의 시장 상황이 녹록하지 않다는 것을 보여주는 반증인 셈이다. 홍남기 경제부총리를 패싱 하면서까지 주무부처 장관으로부터 긴급보고 받은 문재인 대통령이 "다주택자 등 투기성 주택 보유자에 대해서는 부담을 강화하라"는 언급과 함께 추가 주문한 3가지는 다음과 같다.

첫째, 청년, 신혼부부 등 생애최초 구입자에 대해서는 세금부담을 완화해 주는 방안, 둘째, 생애최초 특별공급 물량도 더 확대해 구입자들이 조금 더 쉽게 주택을 공급받을 수 있는 방안, 셋째 전체 공급물량 확대, 구체적으로 내년 시행되는 3기 신도시 사전 청약물량을 확대하는 방안 강구 등입니다. 다주택자에 대한 보유세 강화 방안까지 포함하면 4가지 주문이 된다.

6.17 대책은 언론에 따르면 문재인정부의 21번째 대책이다. 그런데 김현미장관은 장관이 직접 발표한 대책은 4번이었다는 점을 들어 문재인 정부 들어 4번째 대책이라고 강조했다. 실국장 등이 이전 발표했던 대책은 그럼 정부의 대책이 아니었냐는 문제 제기와는 상관없이 "6.17 대책"은 부동산 시장의 향배와 관련해 문재인 정부 들어 부동산시장과 관련해 중요한 분기점으로 작용할 듯 싶다. 왜냐하면 갭투자를 막아 집값 잡겠다는 정부의도와는 상반되게 이번 대책 발표 이후 주택가격을 급격히 올랐기 때문만 아니라 서울(강남)이 아닌 수도권 쪽으로의 구매 심리가 다시 서울로 향하는 "다시, 서울로"라는 잘못된 시그널을 주고 있기 때문이다.

부동산114 자료에 따르면 6.17 대책 이후 아파트 매매가격은 7월 3일 현재 전국 평균 0.09% 상승했다. 지난주의 0.13% 상승세보다는 다소 낮아졌다. 그러나 서울은 0.12%, 경기 0.11%로 전국 평균을 상회한다. 전세가격은 7월3일 현재 전국 0.05% 상승한 가운데 서울 0.09%, 경기 0.06%, 대전 0.09% 상승으로 지속 상승 국면이다. 이러한 상승국면을 경제정의실천연합(경실련)은 문재인 정부 들어 52% 상승했다는 것으로 "정부 실패" 문제를 제기한 바 있다.

22번째 "7.10 부동산대책"... 양도보다 부동산 증여 많으면 23번째 대책 마련?

발표된 추가 대책은 주택을 살 때, 보유할 때, 팔 때 모두 높은 세금을 매기겠다는 것이 요지다. 종부세 중과 최고 6.0%, 양도소득세율 최고 70%다. 다주택자에 대한 중과 기준이 더 높지만 중요한 것은 전국 동시, 동일 규제라는 점에서 강남처럼 집 값 오르는 메인 타깃이 아닌 지방 주택시장 및 지역 시장의 약세가 예상되는 가운데 이에 대한 여론이 좋지 않을 것이란 전망이다.

시장의 문제를 해결하고자 정부는 시장에 개입한다. 이전 정부들도 대부분 비슷했다. 시장 개입의 정책적 접근은 대부분 정부 권한으로 갖고 있는 정책적(입법 등)?세제적인 접근들이다. 문제는 시장 친화적 대책이었느냐, 시장에 반한 대책이었느냐가 대책 성공의 열쇠다. 문재인 정부는 다주택자, 고가주택 보유자에 대한 종합부동산세, 보유세 강화 등을 견지하고 있던 터라 이번 대책의 강도를 어느 정도 예상은 했으나 증세 중심이라는 점에서 시장의 예측을 일부 벗어났다.

이번 대책 발표 이후 양도보다는 증여를 택할 가능성이 높을 수 있다는 언론 보도가 나오자 김현미 장관은 예외 없이 증여에 대해서도 대책을 강구할 수 있고 발표될 수 있다고 얘기해 23번째 대책을 예고했다. 이번 대책이 이전과 다른 것은 대통령의 관심이 지대하다는 것이다. 대통령은 지난 7월 6일 수석보좌관 회의에서 "지금 최고의 민생과제는 부동산 대책"이라고 강조한 바 있다. 이런 연속선상에서 7월 16일 국회연설에서도 "더는 부동산투기로 돈 벌 수 없을 것"이라고 강조했다. 시장 상황보다 정부가 부동산시장을 잡겠다는 의지가 더 중요해진 듯 하다.

그렇다면 이번 대책은 시장에 주효할까? 22번째 대책까지 나왔으니 21번까지는 정부의도대로 시장이 반응해온 것이 아니니 정부의 조바심도 클 듯하다. 중요한 것은 21번 실패했다는 점에서 이번 대책의 성공을 예단하기 어렵다. 시장이 지금까지 정부규제의 방향과는 다르게 움직여 왔다는 점에서 "규제의 역설"인 셈이다. "규제의 역설"은 미국 시카고 대학의 선스타인(Case R. Sunstein) 교수가 주창한 개념으로 정부의 규제 의도와는 다른 반작용으로서의 현상이나 결과가 나타나는 것을 두고 나온 말이다.

부동산으로 편 가르는 "부동산정치" 반감 해소 관건... "7.10 부동산대책" 시험대

이번 대책의 성공을 예단하기 어려운 상황 속에서 진성준 민주당의원이 모 TV 부동산관련 대담프로에서 "부동산, 그렇게 (대책으로도)해도 안 떨어진다"는 언급은 말의 진위여부를 떠나 시민 다수 입장에서 여권 핵심 관계자가 부동산 시장과 관련해 정부와는 반대의, 전혀 다른 시각을 갖고 있다는 맥락으로 읽혔다는 점에서 단순한 해프닝으로 끝나지는 않을 것으로 보인다. 이재명 경기도지사, 추미애 법무부장관의 부동산정책 관련된 각자의 다른 발언은 자기 정치를 위한 것으로 비춰져 오히려 정부 정책의 선명성을 해친다는 지적을 듣고 있다. 이 또한 시민들 입장에서는 혼란스럽다.

여권과 정부에서 추진하고 있는 "임대주택 관련 3법 추진" 등 국회 일정이 진행되고 있다. 여기에 여름 비수기가 지나고 가을 이사철이 도래하면서 "7.10 부동산대책"의 긍정 혹은 부정의 효과는 시장에서 천천히 나타날 것으로 보인다. 이런 이유로 "7.10 대책"은 문재인 정부의 부동산정책과 관련해 하나의 분기점이 될 것이 분명하다. 이번 대책은 강남, 서울?수도권만의 문제가 아니기 때문이다. 공급과잉과 지방경제의 침체로 고전하고 있는 지방도 예외 없이 적용된다는 점에서 지방 시민들도 관심 있게 지켜보고 있다. 하위시장(sub-market)별로 각기 다른 원인과 재료에 따라 개별적으로 움직이는 부동산시장이지만 이번만은 시장 vs 정부, 수요자 vs 정부, 중앙 vs 지방, 서울?수도권 소비자와 지방 소비자 등 각각의 마켓 플레이어들에게 "누가 이기나 보자"는 치킨게임 양상의 부동산 심리가 팽배하다. 한마디로 힘겨루기 정국이다.

문재인정부의 부동산정책 방향에 대한 무게감이 이번 7.10 대책에 쏠렸다는 점에서 여느 대책보다 대책의 효과와 관련해 정부는 예의주시할 것으로 보인다. 따라서 시장의 방향이 어떻게 결정되느냐에 따라 보완 또는 후속대책이 또 마련될 수 있다. 국민들 입장에서도 마찬가지다. 집값은 정부가 올려놓고 그에 따른 세금은 국민들이 각자의 주머니사정과 상관없이 중과한다는 불만이 있다. 그 누구의 도움 없이 일군 내 집의 자산 가치를 세금으로 중과하는 문제와 3040세대가 느끼는 걷어 채인 주거사다리 문제에 대한 정부의 확실한 답이 있어야 한다. 대책 발표 후 개별 하위시장에서의 업(up), 다운(down)은 이미 시작됐다. 정부 정책에 대한 신뢰가 약해진 탓인지 시장의 방향을 보려 해도 잘 보이지 않는다. 부동산정책 아닌 부동산정치로 읽히는 반감이 시장에 존재한다. 정부의 문제 해결능력이 시험대에 올랐다. 부동산시장의 현재 시계(視界)는 "제로(0)" 안개 정국이다.

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서정렬

전문가필진 사진
학력 영산대학교 부동산금융학과 교수
경원대학교 도시계획학과 졸업(도시계획학 박사)
알투코리아 부동산투자자문(주) 부사장
주택산업연구원 책임연구원
서울시정개발연구원 도시계획부(도시설계센터) 위촉연구원
업무실적 경상남도 주택정책심의위원
부산시 북구/연제구 분양가 심의위원
공인중개사 시험문제 출제위원
울산광역시 주택정책심의위원
그외 다수
저서 [도시재생 실천하라 : 부산의 경험과 교훈] (공저), 미세움, 2014
[주거 3.0 : 100세 주거 전세는 없다] (공저), 이담북스, 2013
[리셋, 주택의 오늘 내일의 도시] (공저), 이담북스, 2012
[도시는 브랜드다 : 랜드마크에서 퓨처마크로] (공저), 삼성경제연구소, 2008 외 다수

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