[이재원 칼럼니스트] 1인 가구 증가에 따른 오피스텔의 위상 변화 이재원 내집마련 2020.05.15 조회수 : 2497 추천수 : 3

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가구구조 변화에 따른 주거용 오피스텔의 위상 변화
"나혼자 산다"라는 관찰 예능 프로그램의 인기가 높아진 이유에는 2000년대 중반부터 1~2인 가구 수 비중의 급격한 증가가 있을 것이다. 흔히 주거 공간이라 함은 주택을 의미하며 주택법에서는 "주택"을 공동주택, 다세대, 다가구, 단독주택 등으로 구분하고. 아파트와 유사한 주거 수준을 제공하는 오피스텔은 기숙사나 노인복지시설, 고시원 등과 함께 준주택으로 분류된다. 오피스텔은 공간구성 및 활용도 면에서 주거 공간인 아파트와 상당히 유사하지만, 법률상 주택으로 분류되지 않아 대출이나 청약 시 주택 수에 포함이 되지 않는다. 이에 자가보다는 임차가구의 거주비율이 높은 오피스텔 시장에서 소액투자자나 아파트 청약 경쟁이 어려운 20~30대에게 주거 공간을 얻을 수 있는 기회로 여겨지면서 그 관심이 커지고 있다.


오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 용도에 있어서 업무기능을 중심에 두고 주거 기능을 추가한 건축물이다. 오피스텔이라는 말은 한국에서만 통용되는 명칭이지만, 비슷한 건축물을 지칭하는 영어 표현으로는 미국에서는 Studio Apartment 또는 줄여서 Studio라 하고, 영국, 캐나다에서는 bachelor라 하며, 일본에서는 원룸맨션(ワンル?ムマンション)라고 한다.
우리나라에서는 1985년 서울 마포구에 고려개발의 성지빌딩 분양을 시작으로 활발히 공급되기 시작하였으며, 서울의 종로구, 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지역을 중심으로 공급되었다. 이후 법령 개정에 따라 그 용도와 공급 및 수요가 변해 왔는데, 관련 법령의 주요 변경 사항은 아래 표과 같다.


지금까지의 주거와 관련된 법령의 주요 변화는 오피스텔의 주거 성격을 높이는 조건인 바닥 난방 허용 면적과 욕실 면적에 있다. 1990년대 바닥 난방 금지 조항을 삭제하고 업무 공간 비율을 50%로 축소하면서 오피스텔 공급이 활발해져, "아파텔"이라는 신조어가 등장하기도 하였으며, 특히, 바닥 난방 허용 면적에 대한 규제가 없어 아파트와 거의 유사한 대형 오피스텔이 대거 분양되어 아파트를 대체하는 투자처로 관심을 끌기도 했었다.

이에 따라 2004년 6월에는 업무 공간 비율을 70%로 상향하고 바닥 난방 자체를 금지하면서 규제를 강화했다. 하지만, 이후 단계적으로 바닥 난방 허용 면적을 확대하고 욕실 크기 관련 규제를 완화하여, 최종적으로 2010년 바닥 난방을 국민주택규모(전용면적 85㎡)까지 허용하고 욕실과 업무 공간 비중 제한을 삭제하였다. 사실상 아파트 대체용의 주거용 오피스텔 공급까지 가능하게 되었으며, 최근 분양되는 오피스텔의 경우 아파트 분양 시 강조되는 마케팅 포인트(커뮤니티 시설, 주변 학군, 대중교통 접근성 등)와 비슷하게 홍보를 하고 있다. 또한, 2018년 1월 건축물분양법의 개정으로 300실 이상 오피스텔 분양 시 인터넷 청약이 의무화되는 등 여러 제도 면에서도 닮아가고 있다.

2010년 법령 개정 이후, 원룸 크기와 비슷한 소형부터 3~4인 생활도 가능한 85㎡ 규모까지 다양한 규모의 주거용 오피스텔이 공급되고 있다. 하지만, 보통 오피스텔의 경우 높은 용적률을 적용받아 대지 지분이 적어 실사용 면적이 같은 면적의 아파트에 비해 작은 편이다. 또한, 베란다 설치가 금지되어 있어 환기, 통풍이 어렵고, 이에 따라 화재위험이 있다는 점과 일반적으로 아파트보다 관리비와 취득세, 등록세가 비싼 것이 단점으로 꼽힌다. 그럼에도 불구하고 최근 공급되는 주거용 오피스텔은 주거를 위한 구조 및 공간 배치를 고려한 상품으로 제공되고 있으며, 기본적으로 도심이나 교통 요충지에 위치하기 때문에 편의시설이나 문화시설, 교통이 편리한 경우가 많아 메이저 건설사들의 진출도 증가하는 추세다.

1~2인 가구의 증가를 비롯한 저출산으로 인한 인구감소, 독신 선호 및 이혼 가구의 증가에 따라 2010년에 정부는 인구구조 변화에 따른 주거대책의 하나로 준주택제도를 도입하였다.
가장 최근 통계청에서 발표한 "장래가구추계" 자료에 따르면, 2019년 기준 1인 가구는 598.7만 가구로 전체 가구 수인 2011.6만 가구의 29.8%를 차지해 가장 큰 비중을 보였다. 그동안 가장 큰 비중을 보였던 "부부+자녀"(29.6%, 596.2만 가구)로 구성된 가구 수를 처음으로 넘어섰는데, 이는 2017년의 558.3만 가구(28.5%)보다 1.3%포인트 상승한 수치이며, 이후 지속적으로 늘어나 2047년에는 832만 가구(37.3%)에 달할 전망이다.

2010년 이전의 경우 주택시장의 상황에 따라 규제의 정도를 조정하였는데 그때마다 오피스텔의 공급은 불안정했었다. 1인 가구 수의 증가추세가 뚜렷해진 상황에서 2010년 이후 지금까지 오피스텔과 관련된 정책과 법령 개정은 크게 없었지만, 최근 계속되는 정부의 부동산 규제로 인해, 대체 투자처로 여겨지는 오피스텔 매매가격이 상승하고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 경우 오피스텔의 매매가격지수를 비롯한 전세ㆍ월세가격지수가 작년 8월이후 지속적인 상승세를 보이고 있다. 주거용 부동산의 대체 투자처로 인식되어 관심이 커지고 있고 1인 가구의 증가로 인한 소형주택의 수요 증가가 예상되는 지금, 가구구조와 시장의 변화에 대응한 정부의 종합적인 대안 제시가 필요할 것으로 보인다.

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