[서정렬 칼럼니스트] 불안심리 커지는 부동산시장에 대한 우려 서정렬 정책해설 2019.10.23 조회수 : 3465 추천수 : 4

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강경해진 정부 입장...분양가상한제 10월 실시
정부 당국의 위기감일까? 아니면 엄포일까? 문재인정부의 14번째 부동산 대책으로 발표한 바 있는 분양가상한제 확대 시행을 두고 시기와 대상 지역 등에 대해 구체적으로 밝히지 않았던 정부가 시행을 강력하게 예고하고 나섰다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 9월 30일 국회 대정부 질문 답변을 통해 "부동산 과열이나 비정상적 시장이 형성되는 것을 절대로 좌시하지 않을 것"이라고 언급하며 분양가상한제 10월 중 시행을 언급한 것은 아이러니컬하게도 최근 3.3㎡당 1억원을 찍은 아파트(서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 59㎡)가 서울 강남에 등장하는 등 서울 집값 상승세가 수그러들지 않은 것과 무관하지 않을 듯싶다. 왜냐하면 국토교통부의 분양가상한제 실시 추진에 맞서 기재부는 경제 전반의 위축 상황을 들어 실시에 다소 부정적인 입장을 견지해왔기 때문이다.


분양가상한제가 실시된다면 언제, 어느 지역부터 적용될까? 현재로서는 빠르면 민간택지 분양가상한제 시행령 개정안이 통과되는 10월 하순, 서울 강남 4구가 첫 대상일 듯싶다. 서울은 이미 6월말부터 계속해서 아파트가격이 상승해왔고 상승을 주도해온 지역이 역시나 서울의 강남지역이기 때문이다. 그러나 도입 시점에 대해서는 여지를 남겼다. 분양가상한제 도입으로 인한 "아파트 공급이 위축되는 것을 가능한 최소화하면서 과열 분위기를 잡을 방법이 있는지 관계부처 간 협의 중" 또는 "강남을 중심으로 한 재건축 아파트의 과열 분위기를 철저하게 잡되 분양가상한제 도입 및 적용 여부를 판단"할 것이라고 전제했다.

결국 시기와 대상지역도 명시하지 않은 김현미 장관의 "분양가상한제 도입" 엄포 효과가 강남에 "먹히지" 않았을뿐더러 오히려 분양가상한제 실시에 따른 공급 부족 상황에 대한 "가격 상승 압력"이 소비자들을 자극시켰다고 볼 수 있다. 여기에 그치지 않고 이런 상황 인식이 확대재생산되면서 지속 상승 국면이 길어지자 홍 부총리가 직접 나섰다고 보는 것이 타당할 듯싶다. 서울 강남의 지속 상승 상황은 최근 아파트 가격 추이를 살펴보면 확연하게 확인된다. 서울은 지속 상승세와 상승폭이 큰 반면 지역시장이라고 할 수 있는 부산, 울산, 경상남도 등은 아파트 가격 추세가 2017년 이후 꺾인 상태에서 현재까지 지속 하락하고 있음을 확인할 수 있다. 서울이 상승 국면이라면 부산은 8월 현재 기준으로 100주째(부산일보<2019.08.22.>."부산 아파트값 "100주 연속 하락"7.63% 떨어졌다") 하락장세를 보이고 있다. 지역 간 양극화의 단면을 확인할 수 있는 대목이다. 더불어 가격 상승 압력이 큰 "똘똘한 한 채"시장인 서울 강남의 상품성을 다시 한 번 확인하게 된 상황이기도 하다. 즉 분양가상한제 도입에 따른 "규제의 역설"을 보여준 셈이다. 바꿔 말하면 "정부의 실패"이기도 하다.

계약갱신청구권 도입... 사회통합 공약 이행 속 "부작용" 우려
더불어민주당과 법무부는 문재인 대통령의 공약이었던 전·월세 계약갱신청구권을 법제화하기 위해 주택임대차보호법을 개정하기로 지난 9월 18일 당정협의 했다. 당정 협의 결정으로 이번 정기국회에서 입법이 추진될 예정이다. 주택임대차보호법 중 계약갱신청구권은 국토교통부가 아닌 법무부 소관이라 법무부가 개정을 추진함에 따라 조국 법무부 장관이 주관하게 된 것으로 이해된다.

계약갱신청구권은 "임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 임대인이 "별다른 이유" 없이 갱신을 거절할 수 없다는 내용을 담고 있다. 대부분 1회에 한해 갱신청구권을 주는 것으로 알려져 있다. 세입자 입장에선 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받게 되는 셈이다.(매일경제<2019.09.18>. "[단독] 세입자가 요구하면 전월세 2년 더 연장") 임차인 입장에서는 살던 곳에서 계속 살게 될 수 있는 법적인 근거가 마련된다는 점에서 유리하다. 그러나 꼭 유리한 것만은 아니다. 한 번 임대차 계약으로 4년 거주가 가능하다는 점에서 임대인 입장에서는 4년 동안 올리지 못하는 임차료를 재계약이나 최초 계약 시 반영할 가능성이 높기 때문이다.

이러한 "부작용" 우려가 시장에서는 어떻게 나타날까? 실제 시장에서 그대로 나타날까? 아니다. 서울과 지역(지방) 등 시장 여건에 따라 다르게 나타날 가능성이 높다. 서울과 같이 가격 상승 여건이 충분한 지역에서는 계약갱신권의 도입 자체가 전·월세가격을 높이는 배경이 될 수 있다. 반면에 과잉 공급으로 인해 여전히 준공 및 입주예정아파트가 많은 지역에서는 계약갱신청구권 도입으로 인한 전·월세 상승 압력이 서울보다 상대적으로 작거나 오히려 공급 과잉으로 가격 상승압력이 상쇄될 가능성이 높을 수 있다는 점이다.

쉽게 말하면 서울은 대세 상승, 전세 가격이 하락하고 있는 서울 이외 지역인 지방은 현 상태 유지 또는 오히려 "하락된 값으로 4년 거주"가 불가피할 것으로 보인다. 왜냐하면 전세가격 하락으로 인한 보증사고의 변제 건수 또는 대위변제액이 증가했기 때문이다. 올해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대신 지급해준 보증(대위변제) 액수만 2,365억6,500만원으로, 변제 건수도 1,115건에 달하는 것으로 집계됐다. 2017년에는 354억9,000만원에 불과하던 대위변제액이 약 2년 반 만에 약 7배 이상 급증한 것으로 나타났다.(뉴시스<2019.09.26>. "깡통전세 등 부동산 거래사고 급증…예방법은?")

보증사고가 대부분 지방에서 발생한 "역전세난"의 여파라는 점에 문제의 심각성이 있다. 정상 시장에서의 정상적인 계약이 아니라 불균형적인 상황에서의 계약에 따른 또 다른 문제의 잉태라는 점이다.

이런 상황에서 계약갱신청구권의 도입은 지역 간 양극화를 더욱 고착화 시켜 결과적으로 "서울", "서울 강남"시장에 대한 "선택과 집중"이라는 부작용을 더욱 키울 수 있다는 점에서 국회에서의 논의와 결정이 수반되겠지만 도입 방안에 대한 합리적인 모색이 요구된다. "시장의 실패"보다 "정부의 실패"에 따른 폐해가 클 것으로 예상되기 때문이다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있습니다

서정렬

전문가필진 사진
학력 영산대학교 부동산금융학과 교수
경원대학교 도시계획학과 졸업(도시계획학 박사)
알투코리아 부동산투자자문(주) 부사장
주택산업연구원 책임연구원
서울시정개발연구원 도시계획부(도시설계센터) 위촉연구원
업무실적 경상남도 주택정책심의위원
부산시 북구/연제구 분양가 심의위원
공인중개사 시험문제 출제위원
울산광역시 주택정책심의위원
그외 다수
저서 [도시재생 실천하라 : 부산의 경험과 교훈] (공저), 미세움, 2014
[주거 3.0 : 100세 주거 전세는 없다] (공저), 이담북스, 2013
[리셋, 주택의 오늘 내일의 도시] (공저), 이담북스, 2012
[도시는 브랜드다 : 랜드마크에서 퓨처마크로] (공저), 삼성경제연구소, 2008 외 다수

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