[문근식 칼럼니스트] 부동산(서비스)산업 발전을 위한 향후 과제 문근식 연구분석 2017.08.03 조회수 : 7309 추천수 : 12

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부동산종합서비스 인증 및 부동산(서비스)산업 선진화법안

우리는 경제활동 속에서 다양한 재화와 서비스 속에서 살고 있다. 특히 "고관여상품"이라고 할 수 있는 "부동산"의 재화와 서비스는 국민들이 가장 관심이 많은 상품 중 하나이다.
이러한 관심 속에 부동산산업은 경제발전과 더불어 세분화, 전문화되어 왔으며, 소비자들과 가장 밀접한 산업이 되었다. 또한 최근 부동산시장의 패러다임이 소유에서 거주 중심으로 변화함에 따라 소비자들은 높은 품질의 부동산서비스에 대한 수요가 증가하고 있다. 소비자들은 "부동산 개발, 임대ㆍ관리, 평가ㆍ자문, 거래, 생활 서비스 등" 부동산 종합서비스에 대한 요구가 증가하고 있어 전문성과 경쟁력을 갖춘 종합 부동산서비스 시장 형성의 필요성이 증대되고 있다.

현재 우리 부동산산업의 현황을 살펴보면 각 업역(業域)간 장벽과 개별규정에 의한 행위제한으로 인해 소비자들에게 필요한 종합서비스제공이 어려우며 오히려 소상공인 수준의 자영업자가 부동산거래와 알선하는 개인비즈니스 정도로 인식되고 있다. 또한 공공을 비롯한 부동산산업 유형별 각 협회에서는 회원사의 실태를 파악하고 있지 못한 실정이기에 시장현황을 반영하여 정책수립 및 관련 연구를 진행하는데 한계가 있다.

반면 해외의 부동산산업을 살펴보면 공공과 민간에서 축적한 현황 자료를 기반으로 지원책을 마련하고 있다. 이러한 환경 속에서 일본과 미국의 경우 그 형태는 다르지만, 유사한 성격의 부동산종합서비스회사가 등장하고 있다.

부동산종합서비스업의 대표적인 사례인 일본의 경우 건설 산업은 90년대 초 버블 붕괴 이후 20년 이상 위축되었으며 이에 따라 국내총생산(GDP)에 차지하는 비중은 1992년 9.4%에서 2012년에는 5.6%까지 감소했다. 반면, 일본의 부동산산업은 이 기간에도 지속적으로 성장하여 2012년 GDP에서 차지하는 비중이 12%로 건설 산업에 비해 2배 이상 비중이 높아졌다. 이때 일본 부동산산업에서 주목한 것은 종합부동산회사였다.

일본의 종합부동산회사는 기획부터 운영 및 관리까지의 종합적인 부동산개발, 운용관리, 중개 등 부동산산업의 종합적 업무역량을 갖춘 회사를 말한다. 종합부동산회사의 업역은 개발ㆍ분양, 보유ㆍ임대, 그리고 관리ㆍ운용으로 나뉘며 3개의 사업영역이 포트폴리오를 형성하면서 안정적 구조를 유지하고 있다.

종합부동산회사는 10%대의 높은 수익률을 안정적으로 유지하였으며 2015년 기준 14.4%까지 증가했다.


미국의 경우도 일본의 종합부동산회사형태는 아니지만 부동산관련 대형기업(개발, 임대관리)을 중심으로 금융(리츠)을 비롯하여 다양한 서비스를 연계하여 종합서비스를 제공하고 있음을 알 수 있다.


부동산종합서비스의 개념적 특성은 무엇인지 간단히 살펴보면, 지난 2015년 『부동산산업발전방안 및 미래전략 종합컨퍼런스』에서 부동산은 그 자체로 융ㆍ복합적 성격을 갖고 있으며 기존 부동산산업은 프로세스 위주의 수직적 구조와 기능위주의 수평적 구조로 정의하고 있으나 융ㆍ복합관점의 부동산산업의 정의가 필요하다고 하였다. 부동산산업은 각각의 개별성이 존재하지만 소비자에게 다양한 산업이 융ㆍ복합 형태로 제공되며 이러한 특성을 고려할 때 소비자 밀착형인 부동산산업 내(within)와 기업 형 서비스인 부동산 산업 간(between) 부동산 종합서비스로 구분이 가능하다는 것이다.

국토교통부는 2016년 2월 융ㆍ복합 관점의 부동산산업 분류를 통해 부동산산업을 부가가치 높은 서비스 산업으로 육성하기 위해 네트워크형 종합서비스 인증제, 부동산안심거래서비스, 부동산서비스산업진흥법 제정, 부동산 산업의 날 등이 포함된 "부동산 서비스산업 발전방안"을 발표했다. 추진현황은 그해 11월 8일 실천방안 중 하나인 네트워크형 부동산종합서비스 인증제 시범사업을 발표하기도 했다.


부동산 종합서비스는 부동산 개발, 임대, 관리, 중개 및 평가(자문), 생활서비스 등 부동산 산업의 제반 서비스를 하나의 기업 또는 연계된 기업들을 통해 소비자에게 제공하는 것으로 부동산산업의 특성을 고려하여 소비자 밀착형인 부동산산업 내(within)와 기업형인 부동산산업 간(between) 종합서비스로 구분했다. 네트워크 형태는 주된 서비스를 제공하는 핵심기업과 지원서비스를 제공하는 둘 이상의 연계기업으로 구성되어 핵심기업에 따라 개발관리, 임대관리, 거래(중개)관리 분야로 구분했다. 이중 개발관리형, 임대관리형에서 차별화된 부동산종합서비스를 제공 중이거나 제공계획이 있는 5개 우수업체를 시범인증기업으로 선발해 2017년 본 인증 평가를 앞두고 있다.


또한 12월 11일 제1의 부동산산업의 날 컨퍼런스를 개최하여 개발계획ㆍ투자ㆍ관리ㆍ금융 조달이 중심이 되는 부동산산업 패러다임의 변화에 맞춰 부동산산업 관계자들이 모여 체계적인 육성방안을 논의하는 자리가 되었다.

부동산 종합서비스 발전을 위한 향후 과제로는 크게 3가지로 구분해 볼 수 있다.

첫째, 종합부동산서비스에 대한 국내 기업의 이해가 부족하기 때문에 해외 종합부동산서비스의 사례 연구가 필요하다는 점이다. 국내에는 소비자와 공급자 양자 모두 부동산종합서비스에 대한 이해가 부족하다. 새로운 부동산서비스에 대한 니즈(needs) 는 있으나 어떠한 차별화된 서비스가 있는지 양자 모두 고민하고 있다는 점이다. 따라서 향후 해외 부동산종합서비스에 대한 사례를 집중 연구하여 벤치마킹 할 수 있는 사례를 발굴하여 한국형 부동산 종합서비스 유형을 개발할 필요가 있다.

둘째, 부동산서비스 산업 실태조사를 통해 부동산종합서비스 인증기준을 비롯하여 부동산서비스산업 발전을 위한 제도 입안 시 적극 활용해야 한다.
부동산서비스산업 실태조사와 전문 인력양성, 그리고 관련 통계시스템 구축 등이 필요하다.

셋째, 종합서비스 인증제를 비롯하여 부동산서비스산업을 발전시키기 위한 관련 제도의 근거법령이 마련되어야 한다는 점이다. 부동산서비스산업 발전을 위한 근거법령은 2016년 11월 김현아 의원을 비롯한 11인의 의원들이 부동산서비스산업 진흥 법안을 발의한 상태이다.
이 법안 특성은 과거 2003년도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 제정되어 선 계획 후 개발의 원칙이 정립되었던 것처럼 부동산서비스산업의 진흥을 위해서도 선 계획을 수립 한 후 구체적인 실행방안을 마련한다는 취지이다. 주요골자는 부동산 서비스산업 진흥 기본계획, 부동산 정보 공개시책, 융ㆍ복합 부동산서비스산업 지원, 부동산서비스산업 실태조사, 전문 인력의 육성 및 관리, 부동산서비스산업의 연구·개발, 부동산서비스산업 관련 단체의 육성, 우수 부동산서비스 인증 등으로 구성되어 있다. 아쉽게도 현재 시국을 고려할 때 언제 이 법안이 통과될지는 미지수이다.

필자는 제도 및 정책이 시장에 깊이 개입하는 것을 찬성하는 것은 아니다. 다만 해외의 경우 민간 주도로 자발적으로 형성되었다면, 국내의 경우 민간에서 주도하기에는 아직 부족하기 때문에 정책의 최소한의 시장참여는 필요하다고 생각된다. 또한 공공과 민간의 협력이 활성화 된다면 충분히 그 결실을 볼 수 있다고 생각한다. 서로간의 첨예한 이해관계에서 소비자를 고려하여 조금씩 양보하고, 시장의 선진화를 위한 노력에 동참하여야 할 것이다.

끝으로 부동산서비스산업 진흥법의 조속한 입법안 마련뿐만 아니라 금융의 부동산산업과 융ㆍ복합(타산업과의 융ㆍ복합)은 아직도 제도적으로 풀어가야 할 과제가 많기 때문에 연구개발에 대한 지원이 선행되어야 할 것이다.

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문근식

전문가필진 사진
학력 건국대학교 부동산학과 박사

업무실적 건국대학교 부동산도시연구원

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