[오은석 칼럼니스트] 갭투자, 투자자와 세입자 모두 주의해야 오은석 재테크 2017.07.06 조회수 : 7288 추천수 : 14

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몇 년 전부터 수도권 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 상승하면서 전세를 끼고 매입 하는 일명 "갭투자"가 유행하고 있다.

갭투자란, 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 매입한 뒤 시세 차익을 노리는 투자 방법이다. 예를 들어 매매가격이 3억원이고 전세가격이 2억8,000만원이라면 그 차액인 2,000만원으로 아파트를 매입해 차익이 발생하면 이를 매도해 수익을 얻는 방식을 말한다.


전세가격이 천정부지로 치솟으면서 부담을 느낀 일부 전세수요가 매매수요로 전환된다. 매매거래량은 자연스럽게 증가하고 시장에 나와있는 매물량보다 매수세가 많아지면서 매매가격은 상승한다. 2,000만원 정도의 소액을 투자해 그 아파트가 3억3,000만원이 되었다면 150%(세전)의 수익을 얻는 것이니 수익률로만 본다면 그 어떤 재테크보다도 좋다. 이러한 투자방식이 널리 퍼지면서 투자자들 사이에 갭투자가 유행하기 시작했다. 최근 몇 년 동안 수도권의 주택 거래량이 증가하는데 갭 투자도 일조를 했을 것으로 본다.

이미 갭투자를 하고 있는 사람도 있고, 주변의 소문을 듣고 이제 시작하려는 사람도 있을 것이다. 문제는 갭투자의 달콤한 수익률만 생각하고 그 이면에 있는 리스크를 보지 못한 채 "묻지마 투자"를 하는 사람들이 매우 많다는 것이다. 갭투자에 앞서 몇 가지 주의해야 할 사항을 살펴 봤다.

높은 수익률 이면에는 항상 높은 리스크가 뒤따른다. 수익률 150%가 나올 수 있는 이유는 타인의 전세금(일종의 "레버리지")을 이용했기 때문이다. 만약 위의 예시와는 반대로 부동산 가격이 2억7,000만원으로 떨어졌다면 투자금 2,000만원의 150%에 해당하는 3,000만원을 손해 보게 된다. 다시 말해 투자금 2,000만원을 잃고 1,000만원을 추가적으로 더 손해를 보게 된다. 여기에 갭투자자가 자본적인 여유가 없어 전세금을 지급해 줄 수 없는 상황이 발생하면 그 피해는 고스란히 세입자에게 전가될 수 밖에 없다.

갭투자를 할 때 한 지역에서 몇 개의 물건만 거래되는 경우도 있지만 투자자들이 일시적으로 몰려 매물이 한꺼번에 빠지는 경우도 있다. 개인이 여러 채를 매입하거나 여러 명이 한꺼번에 매입하는 경우로 이때 몇 가지 특징들이 나타나게 된다. 매물량이 빠른 속도로 줄어드는 대신 전세물량은 크게 증가한다. 갭투자로 거래가 크게 늘면서 매매가격은 단기 급등하는 반면 갭투자 시 내놓은 전세물량 때문에 해당 지역의 전셋값은 일시적 보합세가 나타나거나 약세를 보이기도 한다.

한 지역에서 갭투자가 일시적으로 늘어날 경우 단기적으로 매매가격은 상승할 수 밖에 없다. 그렇지만 인위적인 가격 상승 이후 추가 상승을 이끌만한 동력이 없다면 기쁨도 잠시, 시간이 지나면 지날수록 언제 매도를 해야 할지를 두고 많은 고민에 빠지게 될 것이다.

실거주 수요자가 아닌 갭투자 목적으로 들어갔던 지역은 시세차익이 목적이기 때문에 매도시기가 빠르고 매도시점도 비슷할 것이다. 매수할 때 다수의 투자자들에 의해 매물이 일시적으로 감소를 했다면 반대로 매도를 할 때는 매물이 일시적으로 증가한다. 거래가 안되어 투자자들의 매물이 쌓이게 되면 가격이 점차 하락하게 되고 그 양이 그 지역 부동산시장에서 소화할 수 없을 정도가 되면 가격 하락과 함께 매수세도 실종될 가능성도 높다.

만약 전세가격이 1억8,000만원이었는데 2년 후에 입주물량이 증가하거나 갭투자자의 전세물량이 일시적으로 늘어날 경우 전세가격이 떨어질 수 있다. 투자 매물의 전세가격이 1억7,000만원으로 하락했다면 투자자는 1,000만원이 추가로 필요하게 된다. 단순히 산술적으로만 계산 할 경우 갭 투자로 동일한 지역에 한 채가 아닌 3채를 매입했다면 3,000만원의 추가 비용이 발생되는 것이다. 여유자금이 있는 투자자라면 모를까 자금 수혈이 어려워지면 결과는 매우 비참해 진다.

갭투자의 특성상 기존 아파트가 투자의 대상이 된다. 그리고 갭투자자들이 매도 시장의 분위기를 분석한다면서 가장 많이 보는 자료가 신규 분양 물량이다. 물론 기존 아파트 주변에 신규 분양 물량이 있고 그 분양 아파트의 입주시기가 매도시기와 겹치고 그로 인해 기존 아파트의 매매가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다면 신규 분양물량을 당연히 조사해야 할 것이다.

하지만 신규 공급물량 보다 더 큰 악재이자 변수로 작용되는 것이 있다. 바로 나보다 먼저 투자했던 투자자들이 기존에 매입한 물량이다.

본인보다 먼저 물건을 매입한 투자자들이 언제 들어갔으며, 얼마나 매입 했고, 그 수요가 꾸준하게 증가하고 있는지 등을 파악하지 못한 채, 남이 들어가니깐 나도 들어간다는 식으로 투자하는 사람들이 적지 않다. 제대로 분석하지 않고 잘못된 투자를 했다면 추후에 그들은 씻을 수 없는 큰 상처를 받게 될 것이다.

갭투자는 그 특성상 매매가격과 전세가격이 모두 상승을 해 그 갭이 줄어들었을 때 투자 타이밍을 잡는다. 문제는 그 물건은 이미 매매가격 상승이 진행되고 있기 때문에 갭 투자자들이 들어가는 시점이 무릎에서 들어가는 이들도 있고 지역에 따라서는 허리 이상에서 매수가 이어질 가능성도 높다는 것이다. 소위 말해, 막차를 탈 리스크가 존재하는 것이다. 추후 매매가격이 하락을 할 경우 그 피해를 고스란히 갭투자자가 안고 갈 수 밖에 없다. 특히 지금처럼 수도권에 대규모 아파트 공급이 예상되는 불안한 시장 속에서 그 어느 때 보다 매도 타이밍에 대한 확고한 판단 없이 가격이 저렴하다는 유혹에 휩싸여 묻지마 투자를 하는 것을 경계해야 한다.

또 전셋집을 구하는 세입자도 갭투자 물건이라면 상당히 신중을 기할 필요가 있다. 앞에서 언급한 바와 같이 갭투자의 특성상 투자금의 여유가 있는 사람보다는 소액 투자자가 대부분이기 때문에 매매가격이 크게 떨어졌을 경우 전세금을 온당히 돌려받지 못할 가능성이 그만큼 커질 수 밖에 없다.

따라서 전세계약을 할 때 전세가율이 90% 이상이라면 한번 더 고민을 할 필요가 있고 어쩔수 없는 상황이여서 계약을 한다면 반드시 전세보증금 보장보험에 가입하는 것이 바람직하다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다


오은석

전문가필진 사진
업무실적 (주)북극성부동산재테크 대표
- Daum 북극성, 부동산재테크 운영자
- 오은석컴퍼니 대표
- 건국대학교 부동산대학원 강사
- 아시아경제신문, 골드메이커 위원
- 한국경제신문, 부동산리더스 위원
- 매일경제신문, 부동산전문 위원
- 중앙일보 조인스랜드, 부동산전문 위원
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- [월급쟁이를 위한 부동산 경매] 한빛비즈, 2013년 4월
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