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부동산대책이 발표되고 부동산시장이 정중동이다. 8월에 발표하려던 원래 계획을 앞당겨 6월에 발표한 이유는 최근 부동산시장이 심상치 않다는 판단 때문일 것이다. 대통령선거 이후 불확실성이 걷히면서 상승국면을 보였던 부동산시장이 정부 대책으로 움직임을 멈췄다. 본격적인 조정국면에 들어선 건지, 상승을 위한 에너지의 축적인지 판단이 쉽지 않다.


문재인 정부의 부동산 규제정책의 밑그림은 대략 나온 듯하다. 대출과 전매 제한을 활용하나 투기과열지구나 세금과 같은 파급력이 큰 정책들은 숨겨놓겠다는 의도다. 대출과 전매 관련 규제도 전국적으로 실시하기에는 부담스러워 하는 듯하다. 기존에 3개 지역을 추가해 40개 조정대상지역을 중심으로 하겠다는 것이다. 수도권과 지방 부동산시장의 온도차가 너무 크기 때문이다. 주택가격이 오르는 지역은 서울과 부산 일부 지역에 집중되어 있고, 그 외 지방의 주택가격은 하락하거나 약보합 상태다. 경북과 충남 지역의 경우 준공 후 미분양주택이 오히려 증가했다.

특히 2015년 이후 쏟아졌던 분양물량의 입주시점이 올 하반기부터 시작된다. 금년(2017년) 상반기 입주물량은 7만호에 그쳤으나 3분기부터는 10만호 이상으로 급격히 늘어난다. 서울의 분양권은 분양가보다 상당히 높은 시세를 형성하고 있으나 경기도와 지방의 경우는 사정이 다르다. 무피(無프리미엄)가 대부분이며 심한 곳은 마피(마이너스 프리미엄)도 종종 눈에 띈다. 이렇게 지역에 따른 온도차는 신규 개발형 분양이 많았는지 정비형(재건축재개발) 분양이 많았는지에 기인한다.

이러한 사항을 종합해보면 정부의 부동산규제 정책 또한 특정수요(다주택자, 투기자 등)에 계속 한정될 가능성이 높다. 특히 지역 간 부동산시장의 온도차가 크기 때문에 단계적인 시행 또한 불가피하다. 이번 대책 발표에서도 추가 대응수단으로 투기과열지구 등을 남겨놓았다고 으름장이다. 따라서 세계경제의 급격한 변화 등 외부적 충격만 없다면 부동산시장은 다소간의 조정은 있겠지만 현재의 추세를 유지할 가능성이 높다.

정부는 현재의 시장을 투기적 수요에 의한 과열로 보지만 사실은 새 집 선호 현상이 이의 배경임을 지적하는 목소리 또한 크다. 심지어 부동산시장이 침체를 거듭하는 대구에서조차 금년(2017년) 5월의 청약경쟁률이 158대1을 기록한 점 등을 고려하면 주택 실수요자들의 새집 선호도를 반영한다고 봐야 한다. 세대 내 가구원 수가 급격히 줄어들고 있으나 과거 주택시장은 여전히 중대형 비중이 높기 때문이다. 심지어 이마저도 노후화되어 지금 분양하는 새 아파트와는 유니트(Unit)의 구조 측면에서 경쟁이 되지 않는다. 이런 상황에서 주택시장에 대한 규제는 기존 주택과 새로 분양하는 주택 간의 선호도 차이를 더욱 확대할 가능성이 높다. 일본의 경우 전체 주택거래에서 80%가 분양관련 거래다. 기존주택 활용도가 너무 떨어지기 때문에 국토교통성이 나서서 기존주택 유통 활성화 대책을 마련할 정도다. 우리도 분양권 거래가 급격히 늘어나 2016년 전국 기준으로 32.3% 이상의 비중을 차지하게 되었지만 아직은 상대적으로 양호한 수준이다.

소형 아파트의 강세는 지속될 가능성이 높다. 하지만 유념해야할 사항은 30형 대의 아파트 공급이다. 임대주택이 포함된 통계지만 전체 재고 주택에서 30형 대의 비중은 45.3%다. 하지만 최근 3년간(16년~18년) 입주물량에서 차지하는 비중은 64.7%로 증가한다. 2016년(59.0%)에 비해 2018년 입주물량에서는 30형 대 아파트의 비중은 69.6%로 대폭 늘어난다. 비중이 계속 증가하고 있다는 말이다. 이에 반해 20형 대인 소형아파트는 같은 기간 38.7%에서 27.0%로 줄어든다. 실제 지난 3년간(14년4월~17년4월)간 30형 대의 미분양아파트는 44.2%에서 75.4%로 급격히 늘어났다. 과거 국민 아파트였던 30형 대가 너무 많이 공급되고 있는 현실을 직시하고 30형 대 아파트라도 경기도 외곽 지역 투자는 조심하는 것이 좋을 듯하다.


도심의 가치는 더욱 높아질 것이다. 도심으로 사람들이 몰리고 있는 것은 고령화를 겪고 있는 선진국에서는 일반적인 현상이다. 앞으로 우리도 더욱 그럴 것이다. OECD국가 중 통근시간이 가장 길며(편도58분), 살인적으로 긴 업무시간은 도심의 가치를 돈으로 환산하기 힘들게 만들 것이다. 문재인 정부가 약속한 도시재생 뉴딜 사업의 가장 큰 혜택도 종로구, 중구 등 도심이 될 가능성이 높다. 최근 입주한 종로구의 대표 아파트 20형 대 가격이 9억 원에 육박하는 사실은 이를 반영하고 있다.

저금리와 유동성 확대 또한 무시할 수 없는 변수다. 현재 부동산시장은 재건축 테마의 유동성 장세라고 볼 수 있다. 바닥경기가 좋지 않음에도 불구하고 특정지역의 부동산시장이 호황을 보이는 이유는 금리가 낮고 시중에 돈이 많이 풀려 있기 때문이다. 유동성 장세에는 거래가 잘되고 가격이 낮게 형성된 주식에 돈이 몰린다. 이를 아파트 시장에 적용하면 소형과 저평가된(미래가치는 있으나 가격이 낮게 형성된) 아파트가 될 것이다. 지난 1년간 매매가격이 가장 많이 올랐던 아파트 20개를 뽑아 봐도 딱 2곳만이 평당 2천만 원을 넘어가는 아파트다. 저평가된 아파트를 찾아다니는 투자수요가 여전히 유효함을 보여준다.

대출규제 실행도 계속될 것인데 이는 분양 규제에 더 가까울 것이다. 대출을 규제하는 가장 큰 목적은 가계부채에 있기 때문이다. 분양물량이 전국적으로 빠르게 줄어들고 있는 상황에서 정부의 규제로 인해 분양물량은 더욱 줄어들 것이다. 분양물량보다 더 쉽게 정책적 효과를 볼 수 있는 수단은 없다. 분양보증을 정부에서 독점하기 때문이다. 이는 기존의 분양권에 대한 투자를 더 증가시키는 요인으로 작용해 주택시장의 왜곡현상을 심화시킬 것이다. 이미 대출규제를 벗어난 분양권, 재개발 지분 등에 투자수요가 집중될 가능성이 높다. 재개발 지분의 경우 초과이익환수제도 벗어날 수 있다. 1억 원 이하의 프리미엄을 찾기 어려운 서울 분양권 시장의 과열이 우려된다.

6월19일 발표된 정부대책은 예상했던 수준에 그쳤고, 투자수요가 만연한 상황에서 이를 억제하기는 충분하지 않다는 지적이다. 추가대책을 기대할 수 있지만 이 또한 만만치 않다. 지역별로 부동산시장의 온도차가 다르고, 부동산을 잡겠다고 전체 경기를 둔화시킬 수는 없기 때문이다. 오히려 일반서민이나 실수요자가 피해를 보지 않도록 취약계층에 대한 대책 또한 필요할 것이다.