[최황수 칼럼니스트] 재건축초과이익 환수에 관한 몇 가지 단상 최황수 정책해설 2017.06.14 조회수 : 5949 추천수 : 13

아티클 버튼

  • 목록보기
재건축을 추진하는 단지들이 사업추진을 서두른 다는 기사가 종종 나온다. 2017년 말까지 재건축초과이익 환수에 관한 법률 유예가 종료되는 것이 가장 큰 이유이다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 참여정부 시절인 2006년 9월1일자로 시행된 법률이다. 당시 주택시장은 서울 강남권의 재건축 단지가 가격상승을 주도했다. 김대중 정부에서 고용 창출이 높은 건설 분야에 온기를 불어 넣기 위한 용적률 완화 등의 여파이다. 법률시행으로 인해 주택가격 안정을 기대했던 정부에 바람에도 불구하고 주택 가격 상승세가 멈추지 않았고, 2008년 금융위기 때 비로소 주택가격 상승이 멈추게 되었다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행에 따른 부작용이 만만치 않았다. 주된 규제 목적 지역인 강남권 재건축 시장만 아니라 전국 재건축 시장의 침체를 가져왔다. 수도권 주택 시장의 빙하기가 2014년 까지 계속 되었다.

재건축 초과이익 환수는 과도한 재건축 규제라는 비판과 시행당시 제기 되었던 위헌 논란에서 자유로울 수 없었다. 침체된 재건축 시장을 되살린다는 명분으로 동 법 3조의2를 2012년 12.18자로 신설하여 2014.12.31까지 관리처분계획의 인가 신청한 재건축지역은 초과이익환수를 유예했다. 하지만 유예 법안이 당장에 재건축 시장을 되살리기에는 침체된 부동산 경기로 인해 역부족 이었고 재건축 시장의 약세는 박근혜 정부 출범 전까지 이어지기도 했다.

전국의 주택보급률이 102.3%(2015년말 기준)로 만수위에 다다르고 부동산시장의 약세가 계속 되면서 정부의 주택공급 정책은 이전과는 다르게 변화를 모색하게 됐다. 신도시 건설에 가장 큰 기여를 했던 택지개발촉진법의 지속적 폐지 시도, 수도권 남부의 대표적인 공공택지인 시흥⦁광명보금자리주택 지구의 해지, LH공사의 2017년 말까지 신규 택지 지정 중단 조치가 실시 됐다.

다만 주택공급의 만수위에 도달하여도 도심 내 일정한 주택 멸실률과 신규주택 이전 수요 충족을 위한 주택공급은 필요한 측면이 있다. 대규모 택지개발은 자제하고 직주근접성이 있는 지역에 주택공급이 화두이지만 도심 내 유휴부지 확보는 매우 어려운 것이 현실이다. 따라서 재건축 재개발 규제완화를 통한 직주근접 지역의 신규주택 공급을 촉진하는 각종 정책이 펼쳐졌다.

먼저 재건축 활성화를 위해 첫째 재건축 연한을 기존 준공일로부터 40년에서 30년으로 완화 했다. 재건축 안전진단 항목의 재조정 됐다. 재건축 안전진단은 구조안전성이 40%, 건축마감설비 30%, 주거환경 15%, 비용 15% 의 항목으로 구성되어 있다. 가장 큰 비중이 구조안정성인데, 재건축 연한이 도달해도 구조안정성에 문제가 없다면 재건축 안전 진단의 통과가 어려운 구조로 되어있다. 현행은 구조안정성 20%, 건축마감설비 30%, 주거환경 40%, 비용 10%로 개선 됐다.

결국 재건축 연한은 줄이고, 안전진단에서 주민들의 추진의지로 볼 수 있는 주거환경 비중을 높임으로서 재건축의 시작을 쉽게 하도록 했다. 또 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 2017.12.31까지 다시 유예 하여 재건축 추진의 사업성을 개선하였다. 이전의 유예 때와는 달리 저금리 기조와 맞물려 재건축시장 활성화 현상이 나타나게 되었다.

재건축 분야만 아니라 재개발 활성화를 위해 사업성의 큰 걸림돌이었던 임대주택 의무 건설 비율을 조정했다. 임대주택의 비율조정은 사업성 확보에 가장 기여가 큰 일반분양 숫자를 늘리는 효과가 있었다.

한편 재건축초과이익 환수에 대해 다양한 비판이 제기되어 왔다. 매도 등의 실현된 이익에 대한 환수가 되어야 하는데 미 실현이익에 대한 위헌 소지 문제, 준공 시 가격에서 추진위승인 시 주택공시가격은 추진시간이 오래 걸린 단지의 경우 그 차익이 현실성에 맞지 않게 과다 계상될 수 있다는 주장이 있다. 또한 초과이익 환수 후 양도 시 가격 하락의 문제, 재건축 사업만 적용됨으로 인한 다른 정비사업과의 평등권 침해 문제, 재건축 개발허가 시 용적률 규제나 면적 규제를 통한 방법이 아닌 미 실현이익에 대한 현금 징수 문제, 기존 개발부담금을 비롯한 사전 이익 환수가 있는데 이중으로 초과이익을 부담하는 과잉금지원칙의 위반 주장 등이다.

국토교통부는 보도자료(2017.3.20)에서 추가적인 재건축 초과이익 환수유예는 없다고 발표했다. 재건축초과이익 환수의 유예기간이 종료되면 현재 주진중인 재건축 단지들은 사업성에 큰 타격을 받을 것이다. 건축비 등의 개발비용이 증가하고 있는 최근의 경향을 보면 재건축 주택 소유자의 부담금이 더 늘어날 것이고, 전국의 재건축 사업장은 2014년 말 이전의 침체를 겪을 가능성이 높다. 직주근접 지역 신규주택 공급 정책의 일관성이 훼손될 우려도 있다. 근본적으로 재건축초과이익 환수가 불로소득 성격의 이익을 회수하는 사회적 내용적 정당성을 확보하고 있더라도 지속적으로 위헌 시비에 시달리는 등의 절차적 정당성이 미비 된 채로 운용되는 것은 바람직하지 않다. 오히려 두 차례에 걸친 유예가 초과이익 환수에 대한 약점을 드러낸 것이다. 유예의 문제가 아니라 개발이익을 면적별, 지역별 차등 적용하고 최종 양도 이후의 환수 등을 검토하는 제도 자체의 개선이 더 시급하다.

한편으로는 재건축초과이익 환수가 적용되면 반사적으로 초과이익 환수가 없는 재개발지역의 수요편중 현상이 있을 것으로 예상된다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

최황수

전문가필진 사진
학력 * 단국대학교 법학사
* 건국대학교 부동산학석사
* 한성대학교 부동산학박사수료
* 건국대학교 부동산대학원 겸임교수

하단 아티클 버튼

조회수(5949) l추천(13)