[심형석 칼럼니스트] 뜨는 동네의 진실, 재개발·재건축 심형석 재테크 2017.04.05 조회수 : 13525 추천수 : 11

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재개발·재건축과 같은 정비사업이 진행 중인 지역의 아파트 매매가격이 강세다. 이들은 대부분 주거선호지역인 경우가 많고 새롭게 개발에 대한 이슈도 존재한다. 주거 선호지역은 하루아침에 탄생하지 않는다. 오랜 기간 거주민들이 살면서 브랜드와 함께 주변 환경까지 우수해진 곳이다. 하지만 시간이 지나면서 낡고 불편하게 되는데, 주거선호지역으로서의 위상 또한 약해진다. 오래된 아파트가 새 아파트로 다시 바뀌어야할 시점이 도래한 것이다. 서울에서도 주거선호 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동에서 대치동, 도곡동으로, 이후에는 다시 반포동으로 서울에서 가장 고가의 아파트들이 소재한 지역은 계속 변해왔다. 압구정동 이전에는 강남이 아닌 강북지역이었을 것이다. 따라서 과거의 주거선호 지역이 가진 매력이 미래에도 지속된다는 보장은 없다.


지금까지 강남 지역 내의 주거선호 지역 변화에서 특이한 점을 발견할 수 있다. 대치동, 도곡동에서 반포동으로 최고의 부촌지역이 바뀐 가장 큰 이유는 재건축이었다는 점이다. 2천 세대, 4천 세대 등 대규모로 진행된 한강변 일대 반포동의 재건축아파트가 기존 주거선호 지역의 판도를 바꾸어 놓은 것이다. 하지만 이도 잠깐 동안의 호사일 수 있다. 왜냐하면 강남의 재건축은 계속 진행형이기 때문이다.

부동산114의 자료에 따르면 반포동도 더 이상 강남의 최고가 지역은 아니다. 반포동으로 넘어가던 부촌의 지형도가 다시 개포동으로 이동하고 있다. 2017년 2월말 현재 반포동은 3.3㎡당 아파트 매매가격이 4,518만원에 그친데 반해 개포동의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 4,636만원으로 그 격차를 더욱 벌리고 있다. 개포동이 이렇게 강세를 보이는 이유도 또한, 저층 재건축이 본격화되고 있기 때문으로 분석된다.

2016년 들어 재개발재건축 가격 상승이 높았던 지역을 추려보면 부산 해운대구, 수영구, 남구, 동래구가 포함되었고, 서울은 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 핵심 지역들이었다. 여건만 허락한다면 모두가 살고 싶어 하는 지역이다. 이런 지역의 낡은 집들이 신규 아파트로 변신하면서 주변 지역 나아가 전체 부동산시장이 활성화된다. 서울의 도심에 위치한 마포구 또한 대표 지역이다. 서울의 마포구는 지난 2년 동안 1만 가구 이상의 아파트들이 입주하면서 젊은 층 인구가 급격히 늘었다. 도심권 주거지역이 재정비 되면서 젊은 층과 함께 경제력을 갖춘 인구가 돌아오는 현상이 벌어진 것이다. 재건축 효과다.

마포구만이 아니다. 더 극명한 사례는 서초구와 노원구다. 지난 6년 동안 노원구 인구는 4만3,777명이 줄어든 반면, 서초구는 1만1,702명이나 늘었다. 재건축으로 서초구는 젊은 구로 탈바꿈했지만, 노원구는 그냥 늙어가고 있었기 때문이다. 지난 10년간 노원구 아파트의 평균 연한은 13.19년에서 21.83년으로 늘었다. 재건축사업이 거의 진행되지 않았다는 방증이다. 이에 반해 서초구는 같은 기간 아파트의 평균 연한이 17.52년에서 18.58년으로 1년 남짓 늘었을 따름이다. 10년의 세월이 흘렀지만 1년만 나이를 먹었으니 “영생의 샘물”을 발견한 셈이다.

부산의 경우도 마찬가지다. 해운대, 동래가 포함된 주거선호지역인 동부산권의 경우 2016년 이후(2016년1월~2017년2월) 준공 후 5년 이하의 아파트는 5.42% 상승에 그쳤으나 재건축 이슈가 있는 20년 초과 아파트는 무려 11.45% 상승했다. 하지만 재건축 이슈가 없는 서부산권은 5년 이하 아파트가 4.35% 상승했으며 20년 초과아파트도 6.47% 상승에 그친다. 재건축재개발 이슈가 아파트 가격 상승을 가르는 큰 역할을 한 것이다.

하지만 지방의 도시들은 아직 재개발재건축 사업이 본격화되지 않았다. 전체 구역 수에서 사업이 본격화되는 조합설립인가 이후의 단계 또한 많지 않다. 대부분이 기본계획 수립 단계다. 유념해야 하는 사항은 지방 대도시들의 정비사업 대부분이 주거선호지역에 집중되어 있다는 점이다. 왜냐하면 오랜 기간 거주민들이 살면서 브랜드와 함께 주변 환경까지 우수해진 곳이기 때문이다.

급격히 늙어가는 주거선호지역들은 수명주기 이론상 성장기를 거쳐 성숙기에 접어들었다는 말이다. 성숙기에는 새로운 변신이 요구된다. 성숙기를 지났지만 변신을 하지 못하면 종래의 상태를 계속 유지하는 천이기(遷移期)가 계속되어 결국 쇠퇴기로 빠져들게 된다. 쇠퇴기를 이겨내기 위해 꼭 필요한 것은 신규개발에 대한 이슈다. 새롭게 사람과 자금이 모여들면 그 지역은 다시 도입기나 성장기로 돌아갈 수 있다.

2016년 전체 분양물량에서 재개발재건축 사업 물량이 차지하는 비중이 서울은 86.6%에 이른다. 부산도 34.9% 수준이다. 이 비중은 계속 높아질 것이며 향후에는 지방의 광역시들도 본격적인 정비사업의 물결에 휩싸이게 될 것이다. 현재 부동산시장을 선도하는 지역은 서울과 부산이다. 왜 이 두 도시가 전국 부동산시장을 앞서가는지 심각하게 고민해야 할 것이다.

재개발재건축 사업은 속도 싸움이다. 사업 진행 속도에 의해 모든 것이 좌우된다. 대표적인 성공 사례가 과천시다. 2006년 강남구보다 아파트 매매가격이 높았던 과천시가 다시 부활하고 있는데 이의 1등 공신은 당연히 재건축사업이다. 여기에 기름을 부은 것은 사업 속도다. 층수 문제로 지리한 줄다리기를 하는 서울시와는 다르게 주민이 제출한 재건축 계획안을 특별한 문제가 없으면 되도록 승인해 주고 있다. 젠트리피케이션 등 여러 문제를 해결해야 하지만 지방의 광역시들이 정비사업에 딴지를 거는 지자체는 되지 않았으면 한다.

살기 좋은 도시가 되기 위해서는 젊고 활기찬 인력의 유입이 지속되어야 한다. 현재 젊다고 자랑하는 도시들이 10년 후에는 노원구와 같은 처지에 놓일 수 있음에 유념해야 한다. 도시를 젊고 활기차게 만드는 방법, 이제는 다 같이 고민해야 할 때이다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

심형석

전문가필진 사진
학력 <약력사항>
(現)영산대학교 부동산·금융학과 부교수
(現)영산대학교 부동산연구소 소장
(現)캠핑아웃도어진흥원 원장
전국경제인연합회 참사
한국건설산업연구원 책임연구원
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