[권순형 칼럼니스트] 기업형 임대주택(New Stay) 지속 가능한가? 권순형 시장전망 2017.03.09 조회수 : 6741 추천수 : 14

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박근혜정부의 주택정책 대표 브랜드
역대정부는 자신들의 정책적 지향에 따라 새로운 주택정책을 개발하고 도입했다. 참여정부 때는 공공임대주택 공급 확대 정책을 MB정부는 국민임대주택 공급 계획을 전면 수정하여 임대주택과 분양주택이 혼합된 보금자리주택을 정책을 펼쳤다. 박근혜정부는 보금자리주택을 폐기하고, 도심지 유휴부지 및 철도부지 등을 개발하여 청년세대에게 공급하는 행복주택과 민간자본의 투자를 통하여 임대주택 공급을 확대하겠다는 임대주택리츠를 도입했다. 박근혜정부의 주택정책을 대표하는 행복주택은 대상지 주변 주민들의 반발로 지구지정이 연달아 취소되면서 그 정책효과를 기대하기 어렵게 됐다. New Stay로 명명된 기업형 임대주택은 최초 공급 목표를 초과하여 공급이 이루어지는 등 박근혜정부의 주택정책을 대표하는 브랜드로 인식되고 있다. 기업형 임대주택이 박근혜정부의 주택정책을 대표하고 있는 브랜드로 인식되고 있지만 기업형 임대주택이 차기정부에서도 지속가능한 정책인지에 대한 문제제기가 만들어지고 있다. 기업형 임대주택의 지속가능성은 박근혜정부가 탄핵심판의 대상이 되고 있다는 사실 이외에 임대주택을 둘러싼 공공지원의 목적과 정책의 효율성에 대한 논란이 이어지고 있기 때문이다.

기업형 임대주택 찬반 논란
기업형 임대주택을 둘러싼 찬반 논란은 민간기업이 수익을 목적으로 운영하는 임대주택에 지원되는 공공지원이 정당하고 필요한 것인가로 요약할 수 있다. 기업형 임대주택 도입에 산파역을 담당했던 국토교통부 김경환차관은 2016년 12월 "뉴스테이, 지속돼야 하는 이유" 라는 기고문을 통해 기업형 임대주택 정책이 지속되어야 할 이유를 ①상대적으로 지원이 부족했던 중산층의 주거안정을 높이기 위한 정책, ②주택구입 능력이 부족하거나 구입 의사가 없는 중산층 수요에 부응하는 정책 ③정책의 추진체계 확립 ④자생적인 사업 기반이 확대되어 사업이 확대되고 있다는 점으로 설명했다. 즉, 기업형 임대주택은 중산층의 주거안정을 목적으로 도입되었고 사업 기반이 확대되고 있기 때문에 지속되어야 할 정책으로 설명하고 있다.

반면 기업형 임대주택의 폐기나 중단을 요구하는 주장은 기업형 임대주택이 최초 임대료가 제한되지 않는 주택으로 서민들의 주거안정에 도움이 되지 못한다는 점을 꼽고 있다. 특히 기업형 임대주택을 공급하기 위하여 막대한 공공지원이 이루어지고 있음에도 불구하고 임대료가 제한되지 않는 주택을 공급하는 것은 공공재원을 기업들의 돈벌이 수단으로 활용하고 있다는 주장이 제기되고 있다. 기업형 임대주택을 공급하는 리츠의 경우 재원조달 구조는 자본금 20%, 기금융자 등 융자 50%, 보증금 30%로 구성된다. 리츠 자본금은 주택기금이 60~80%를 출자하고 민간자본은 20~40%로 구성된다. 또한 융자는 주택기금으로부터 연 2~3%의 저리로 조달하게 된다. 결국 기업형 임대주택은 전체 사업비의 60% 이상을 주택기금의 출자와 융자로 조달하는 구조로 설계되어 있다. 기업형 임대주택을 공급하기 위하여 출자 및 융자를 통하여 주택기금이 전체 사업비의 60% 이상이 지원되고 있는 반면 임대료는 시장 임대료와 비슷한 수준으로 공급되고 있다. 2015년 이후 기업형 임대주택리츠를 통하여 공급이 이루어진 기업형 임대주택의 임대료는 지나치게 높게 책정되어 있어 중산층도 부담스러운 수준이라는 지적이 만들어지고 있다. 위례신도시에 공급된 기업형 임대주택의 임대료는 109㎡의 경우 보증금 45,000만원에 월 44만원의 임대료가 책정되었다. 또한 서울 신당동에 공급이 예정된 기업형 임대주택의 경우 59㎡의 주택이 보증금 10,000만원에 월 100만원의 임대료가 책정되어 높은 임대료에 대한 논란이 만들어졌다.

기업형 임대주택은 민간기업이 임대수익을 목적으로 공급되는 주택으로 임대료 책정은 사업자가 시장가격을 기준으로 책정하는 것이 합리적이다. 문제는 민간기업이 수익을 목적으로 공급하는 주택에 주택기금이 자본출자와 저리 융자를 통하여 지원하고 있다는 점이다. 기업형 임대주택 리츠에 지원되는 주택기금의 융자금리와 융자한도는 공공임대주택에 지원되는 금리수준보다 낮고 지원규모도 크다. 기업형 임대주택리츠에 융자되는 주택기금의 융자금리는 2~2.5%로 공공임대주택건설에 융자되는 금리 2.3~2.8%보다 낮게 책정되어 있다. 또한 융자한도도 전용면적 60㎡ 이하의 주택은 호당 8,000만원인 반면 공공임대주택은 호당 5,500만원이다.

주택도시기금은 국민들의 주거안정과 주거수준 향상을 위하여 조성된 기금으로 기금의 재원은 정부의 출연금, 국민주택채권, 청약저축 등으로 구성된다. 주택도시기금의 용도는 임대주택건설자금, 분양주택건설자금, 주택구입자금, 주택개량자금 융자 등으로 활용되고 있다. 주택도시기금이 기업형 임대주택에 출자와 융자를 할 수 있지만 그 지원이 공공임대주택보다 유리한 조건을 가지고 있는 것은 사업의 공공성에 대한 논란을 만들고 있다.

한편 정부는 기업형 임대주택 공급을 촉진하기 위하여 기업형임대주택 촉진지구를 지정하고 촉진지구 면적의 2/3 이상과 토지소유자 1/2 이상의 동의를 얻는 경우 강제 수용권을 부여하고 있다. 토지에 대한 강제수용은 심대한 사유재산에 대한 제한으로 공공의 복리를 위하여 법률로 정한 경우에 제한적으로 적용되고 있다. 따라서 토지에 대한 수용은 그 자체로 공익적인 성격이 담보되어야 함에도 불구하고 임대수익을 목적으로 하는 민간사업자에게 토지수용권을 부여하는 것이 공익사업의 원리에 부합하는 것인지에 대한 의문이 있다.

기업형 임대주택 존속 가능성
기업형 임대주택이 차기 정부에서도 존속할 수 있을 것인가의 문제는 단순히 정권의 연속성에 관한 문제로 국한되지 않는다. 기업형 임대주택은 막대한 공공지원에도 불구하고 사업의 공공성이 낮은 것이 가장 큰 문제로 판단할 수 있다. 기업형 임대주택의 공공성은 8년간 임대로 거주할 수 있고 임대료 상승이 연 5%로 제한되는 것 이외에 다른 요인은 찾기 어렵다. 특히 초기 임대료에 대한 제한이 없어 시장 가격으로 임대료가 책정되고, 입주자격도 주택보유 여부 및 소득수준이 고려되고 있지 않다.

정부정책은 한정된 자원을 어떻게 배분할 것인가의 문제이다. 주택가격 상승과 임대료 상승으로 인한 주거비 부담 증가는 저소득층뿐 아니라 중산층에게도 부담이 되고 있다. 이러한 사정에도 불구하고 공공재원은 더 시급한 곳에 집중되어야 한다. 주택기금과 같이 한정된 공적재원을 기업의 새로운 먹거리로 이용하는 것에 대한 비판이 기업형 임대주택의 존속에 대한 가장 큰 문제제기이다. 차기 정부에 기업형 임대주택이 존속하기 위해서는 공공지원에 따른 공공성을 어떻게 확보할 것인가가 가장 중요한 근거가 될 것으로 예측된다. 현재와 같이 막대한 공공지원에도 불구하고 임대료 제한 등 사회적 편익이 낮은 구조로 운영되기는 어려울 것이다. 특히 민간기업에게 예상 가능한 수익을 보장하는 리츠 방식으로 기업형 임대주택을 공급하는 방안은 사회적 합의를 얻기 어려울 것으로 예상된다. 공공지원은 그에 상응하는 사회적 편익이 만들어져야 하는 것이 원칙이기 때문이다.

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권순형

전문가필진 사진
학력 성균관대학교 경상대학 졸업
한성대학교 부동산대학원 졸(부동산학 박사)
업무실적 J&K부동산투자연구소 대표(前)
한성대학교 부동산연구소 실장(前)
광운대학교 경영대학원 RMBA과정 출강(前)
중앙일보 조인스랜드 전문가상담위원(前)
(주)한국재무설계 부동산 자문위원(前)
부동산TV (RTN) “권순형의 알기쉬운 재건축/재개발”강의(前)
한국공인중개사협회 재개발, 재건축 투자 분석사 주임강사(前)
김영진부동산아카데미 강의 외(前)

저서 『2008 부동산 대해부 -공저』중앙일보종인스랜드간(2008)
『MB시대투자의 핵 재개발 뉴타운』중앙일보조인스랜드(2008)

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