[김성용 칼럼니스트] 부동산개발 기업은 왜 윤리적이어야 하는가? 김성용 연구분석 2017.02.24 조회수 : 6324 추천수 : 7

아티클 버튼

  • 목록보기
"기업은 왜 윤리적이어야 하는가"라는 질문은 단순하고 쉬어 보이지만 질문에 대답하기는 난해하다. 질문에 대한 다양한 접근이 가능하지만 어떠한 접근이든 기업이 윤리적이어야 한다는데 동의한다. 사회는 기업에게 권리와 이윤을 부여하고 기업은 사회에게 지속적으로 이익을 되돌려 주는 사회적 역할을 수행하는 공생적인 관계로 윤리적 가치를 바탕으로 두고 있다.

특히 부동산도 예외는 아닌데 토지의 소유권과 이용권이 분립 또는 대립되었을 경우 권리는 사용자에 맞게 구성되지만 그 사용의 내용이 타인의 권리를 침해하거나, 국민경제에서 중요한 영향력을 지니도록 필요할 경우 이용의 권리를 제한하고 있다. 이는 헌법 제23조 제2항에서도 볼 수 있듯이 공익과 사익의 적절한 조화가 이루어져야 하는 것을 강조한다. (① 송희춘, 토지소유권의 제한과 그 한계에 관한 연구, 숭실대학교 박사학위논문 1998. p.30 / ② 헌번 제23조 제2항, 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다)

부동산개발(Real Estate Development)은 일반적으로 토지나 건물을 주체의 이용 또는 경제적인 목적에 따라 법이 허용하는 범위에서 적합하게 개발하는 행위를 말한다. "부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률"에서 부동산개발은 타인에게 공급할 목적으로 토지를 형질 변경하거나 건축물을 건축, 대수선 또는 리모델링, 용도변경 등 공작물을 설치하는 행위로 정의되며 여러 요인들의 영향을 받는다.

개발사업은 장기간 소요되고 소요자금 규모가 크며, 개발과 공급시기가 중요하기 때문에 리스크를 효과적으로 관리해야 한다. 정부는 "등록제 도입"과 함께 윤리교육을 실시하여 전문성을 통한 투명한 경영과 더불어 윤리적 책임까지 수반되는 사회적으로 신뢰받는 업종으로 육성하고 있다. 하지만 대기업 또는 대표적인 부동산개발회사를 제외한 다수의 개발회사는 자금력이 영세하고 신용도가 낮으며 소수의 인력으로 회사를 운영하는 경우가 많아 금융권을 통한 사업자금의 조달에 있어 채권확보가 용이한 시공회사에 의존하는 사업구조를 보이고 있다. (③ 김민영, 부동산 개발사업의 리스크 요인 분석 및 관리방안, 한국건설산업연구원, 2005. pp.7-8.)

결과적으로 선분양자를 모집하여 개발에 필요한 자금을 조달하여 금융기관으로부터 차입한 차입금을 일부 상환하고 잉여자금을 개발자금으로 활용하는 행태가 관행으로 나타나면서 개발사업에 대한 위험요소가 개발사업의 성패에 직접적인 영향을 주는 원인이 되었다.

따라서 개발이익을 극대화하기 위해서는 사업성 하락에 따른 "인플레이션"과 해당 지역의 법률적ㆍ제도적 여건의 변화에 따른 "제도적 변화" 그리고 개발의 불투명성에 따른 부조리와 부패 등 비윤리적인 의사결정과 부정적인 행위 등에 대한 "부정적 인식"을 최소화해야 한다.

하지만 개발회사는 회사의 당위성만을 주장하며 아무런 문제가 없다고 항변하고 비윤리적 행위로 발생하는 또 다른 위험을 최소화하기 위하여 불법적이고 비윤리적인 결정을 내리게 된다. 의사결정자는 행위에 대한 법률적 또는 도덕적 책임을 져야 하지만 이때 발생하는 불법적이고 비윤리적 행위에 대한 비용은 분양가격 또는 임대가격으로 소비자에게 전가되어 사회적 효용이 감소하게 된다.

국내 다수의 개발회사 및 의사결정자가 이 단계에 포함된다. 합법적인 범위 안에서 기업과 기업의 주주 그리고 경영인의 이익만을 위하여 이익을 극대화하기 위해서는 법의 범위에서 무엇이든 하는 경우이다. 하지만 앞에서 언급한 것과 같이 부동산은 사회성과 공공성을 가지고 있어 사회적 제약이 강조되고 사적인 사용보다 국민경제에서 더욱 중요한 영향력을 지니도록 법률을 통하여 강조하고 있다. 때문에 기업은 이익만을 추구하는 것이 아니며 지역사회의 번영과 행복을 제공하는데 목적을 두어야 한다.

기업은 왜 윤리적이어야 하는가?
기업의 윤리적 의사결정은 장기적으로 이익이 된다는 것이다. 사회와 기업의 계약관계에서도 언급했듯이 사회는 기업에게 특별한 권리와 이익을 주고, 기업은 사회에 이익을 주는 존재이다. 따라서 사업을 통하여 이익을 창출하는 기업의 윤리의식은 기업의 경쟁력이라는 사실이다.

이는 사업의 성공과 실패는 일반 소비자에 의해 결정된다는 것과 일맥상통한다. 따라서 부동산개발사업을 통한 이익은 사회가 개발회사에 부여한 권리에 대한 결과물이며, 개발회사는 사회에 이익을 돌려줘야 하는 의무를 가지고 있다.

또한 개발회사와 전문직 또는 의사결정자의 이익은 수분양자와 잠재수요자인 일반인에 의해 창출된다. 결과적으로 개인 또는 회사의 단기적인 이익만을 추구하기 위해 위험의 최소화를 목적으로 자행하는 불법적이고 비윤리적인 행위는 비우호적인 사회적 분위기와 함께 고객을 잃으면서 기업의 이익에 나쁜 영향을 미치게 된다.

참고문헌
박은희 외, 『리스크관리론』,보험연수원, 1995.
윤영식, 『부동산개발론(이론과 실무)』, 교육과학사, 2014.
이관춘, 『직업은 직업이고 윤리는 윤리인가(3판)』, 학지사, 2013.
이종규, 『부동산 개발사업의 이해』, 부연사, 2011.
김수현, 「부동산개발업자의 직업윤리의식 조사·분석과 정책적 함의」,『서울시립대학교』2010.
김민영,「부동산개발사업의 리스크 요인분석 및 관리방안」, 『한국건설산업연구원』, 2005.
송희춘, 「토지소유권의 제한과 그 한계에 관한 연구」,『숭실대학교 박사논문』, 1998.
이창석,「전문직의 직업윤리와 부동산윤리에 대한 일고」,『부동산학보』, 2008.
신영석, 「부동산개발업과 직업윤리」,『Issue Focus2』, 2011.
국가권익위원회,「뇌물척결보고서」, 2016.


※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

김성용

전문가필진 사진
학력 건국대 부동산대학원 석사 졸업
건국대 부동산대학원 박사 과정(2017년)
업무실적 RTN부동산경제TV 뉴스해설위원
(주)씨알홀딩스대표이사
저서 "부동산산업의 윤리" 공동저자

하단 아티클 버튼

조회수(6324) l추천(7)