NATE부동산

2015년 10월말 현재, 전국의 전세가비율은 72.15%에 이른다. 40%대에 불과했던 2007년에 비하면 격세지감이다. 광주광역시의 경우 이 비율은 무려 78.07%다. 전세가비율은 도심에 소재한 소형아파트들이 높기 때문에, 광주지역의 경우 대형아파트를 제외하고는 대부분의 아파트들이 이미 90% 수준에 이르렀다는 말이다. 집값의 10%만 있으면 전세임대차 계약이 체결된 아파트를 매입할 수 있다. 이른바 "갭(gap) 투자"를 가능하게 만드는 배경이 된다.

갭 투자란 전세가격과 매매가격과의 차이(gap)가 매우 적은 아파트를 매입하여, 단기간에 전세가격을 올려 매매가격 상승을 유도하는 투자 방식을 말한다. 전세깡패, 무피(無Fee)투자도 유사한 의미이다. "전세깡패"는 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 아파트를 사들인 후 전세난을 악용해 보증금을 대폭 올린다. 결국 세입자는 이사를 택하거나 무리한 대출을 받을 수밖에 없으며, 이는 결국 주택담보대출과 가계부채의 증가로 이어지게 된다. "무피투자"란 투자금액이 전체 집값에 비하면 극도로 적기 때문에 사용된다. 전세깡패와 무피투자자들은 무작정 전세가비율이 높은 곳을 찾아 여러 채를 매입하는 방법을 사용한다. SNS를 통해 이런 투자를 조장하는 개업 공인중개사들도 있다고 한다.

전세가비율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율을 일컫는 용어인데, 전세는 사용가치이며 매매는 사용가치와 투자가치를 모두 포함한다. 따라서 전세가비율이 높다는 것은 사용가치가 높거나 투자가치가 낮다는 말이다. 사용가치와 투자가치는 따로 노는 개념은 아니며, 사용가치가 높을 경우 언젠가는 투자가치를 끌어올릴 수 있다. 전세난으로 전세가비율이 높은 아파트의 매매가격이 올라가는 것도 이런 이치다. 하지만 원래부터 전세가비율이 높았던 지역은 사용가치는 높지만 투자가치는 높지 않다. 전세가비율 만을 투자판단의 기준으로 삼았을 때 위험한 투자방법이 될 수 있는 이유다.

일반적으로 광역시라 할지라도 지방의 전세가비율이 높다. 요즘 가장 뜨고 있는 부산, 대구, 울산의 전세가비율은 2년 전과 비교해 거의 차이가 없다. 대략 70%초 중반에서 움직이고 있다. 따라서 다른 변수를 고려하지 않거나 전세가비율의 히스토리를 살펴보지 않는다면 이런 지역의 아파트에 대한 투자는 위험할 수 있다.

전세가비율이 높은 지역은 매매수요는 적고 전세수요가 많은 지역이다. 즉, 사용가치는 높으나 투자가치는 높지 않은 곳이 많다. 전세가비율은 가격보다는 수요가 좌우하는 지표란 말이다. 실제로 울산에서 전세가비율이 가장 높은 동구(75.29%)의 경우 2015년 들어 아파트 매매가격은 0.71% 하락하였다. 그리고 부산에서 전세가율이 높은 지역은 대체로 매매가격 상승률 또한 낮았다. 지금 필자는 단순히 전세가비율만을 가지고 분석하고 있다. 다른 요인까지를 고려한다면 지방의 광역시들에 대한 평가가 달라질 수 있다. 오해하지 마시라.

갭 투자를 하는 세력들이 가장 선호하는 아파트는 매매가격이 저렴하면서 내용연수가 오래된 아파트들이다. 이런 아파트들이 전세가비율이 높으니 실질 투자금액이 얼마 되지 않는다. 그러다보니 동일한 아파트를 몇 채씩 구입하는 경우도 많다. 투자가치가 있는 아파트 1채를 매입하는 것이 아니라, 그저 그런 아파트 10채를 매입해 누적 수익을 극대화하는 전략을 취한다. 이렇게 갭 투자를 하는 경우 투자가치가 있는 아파트를 평가하는 혜안이 필요치 않으며, 투자금액이 적기 때문에 초보자들이 뛰어드는 경우가 많다.

최근에는 지방광역시의 투자자들이 서울의 전세가비율이 높은 아파트에 투자하는 경우도 늘고 있다고 한다. 가히 아파트 원정대라 할만하다. 지금 갭 투자를 하는 분들은 단순히 전세가비율만을 보고 투자하겠지만 필자가 생각하기에는 최근 2년간 서울의 전세가비율이 59%에서 69%로 많이 올랐기 때문에 사용가치에 버금가는 투자가치의 상승이 기대되는 긍정적인 요소도 분명히 있다. 하지만 과거 수도권에 거주하는 투자자들이 지방광역시 부동산시장에 투자하여 아파트 가격을 올려놓는 것과는 조금 다른 상황이 발생할 수도 있다. 왜냐하면 서울의 부동산시장은 지방광역시와 그 규모 자체가 다르다. 지방의 자금이 서울로 진출하여 좌우할 수 있을 정도로 서울 부동산시장이 작지 않다. 따라서 지금 서울로 갭 투자를 하러 가는 분들은 밑 빠진 독에 물을 붓는 우(愚)를 범할 수도 있다. 매매가격이 오르지 않거나 조금 올라 거래비용을 제하면 남는 것이 없게 된다. 더 큰 문제는 오히려 경제상황의 변화에 따라 역풍을 맞을 수도 있다.

아파트가 계속 오르지만은 않고 지금의 저금리 또한 영원하지 않다. 경제상황이 변하면 엄청난 하우스푸어(house poor)와 신용불량자를 양산할 수 있음에 유의해야 한다. 갭 투자를 하시는 분들이 대부분 초보자들이어서 역(逆)전세난을 겪어보지 않은 분들이 많다. 역전세난이 전세난보다 몇 배는 더 무섭다는 것을 굳이 뼈저리게 체험할 필요는 없지 않겠는가.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다