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2018년을 기점으로 주택수요가 감소하고 주택가격이 하락하는 현상이 나타날 것인가? 이에 대해 세간에서는 많은 관심을 보이는 것 같다. 주택의 과잉공급으로 인한 영향과 고령화 효과의 진전, 주택수요의 감소 등을 우려하고 있다. 이제 곧 2016년이 다가오는 시점에서 2018년은 멀지 않아 도래할 것이기 때문이다. 주택가격은 주택수요와 밀접한 연관이 있기 때문에 절대적인 주택수요량의 감소는 주택가격의 하락을 가져올 수 있다. 그러나 주택수요에 더 영향을 미치는 요인은 인구의 증감보다는 가구수의 증감이다. 가구의 분화는 가구수의 지속적인 증가를 가져 온다. 매년 주택을 몇 십만호씩 공급해도 주택보급률이 크게 늘어나지 않고, 주택이 항상 부족한 이유는 가구수가 그 만큼 증가하고 있기 때문이다.

통계청의 장래인구가구추계에 따르면 우리나라 인구수와 가구수는 2030년까지 계속 증가하는 것으로 나타난다. 2010년부터 2030년 까지 연평균 인구 증가율은 약 0.27%인 반면 가구수 증가율은 약 0.78%로 가구수 증가율이 인구수 증가율 보다 약 3배 정도 더 높다. 주택수요를 판단하는 가장 기본이 되는 인구와 가구수를 볼 때 주택수요는 적어도 2030년 까지는 지금 보다 감소할 것으로 보이지 않는다. 하지만 주택수요의 증가율은 매년 감소할 것으로 보인다. 왜냐하면 가구수는 증가하더라도 가구수 증가율이 점차 감소하기 때문이다. 그렇다면 가구수 증가에 따라 주택수요 증가로 인해 주택가격이 상승하더라도 가격 상승률은 점차 하락할 수 있다. 결국 앞으로 15년 정도는 주택가격 상승률이 매우 안정적으로 나타나는 시장 구조로 바뀔 것으로 예상된다.

또 하나의 간과할 수 없는 지표는 주택수요 핵심 계층의 변화이다. 일반적으로 주택수요 핵심계층은 35세∼54세 인구로 보는데 수도권은 2015년을 정점으로 감소하고 지방은 2010년을 정점으로 감소하고 있다. 주택가격이 급격하게 증가하던 2000년∼2010년까지의 주택수요 핵심계층은 수도권은 무려 200만명이 증가하였고, 지방은 약 100만명이 증가하여 총 300만명 이상의 주택수요 핵심계층이 증가한 것으로 보인다. 이러한 증가현상이 주택수요의 폭발적인 증가를 가져와 가격 상승으로 이어졌을 가능성이 있다. 같은 관점에서 2015년부터 향후 5년간 2020년까지 주택수요 핵심계층의 변화를 보면 수도권은 감소하기는 하나 크게 변화를 보이지 않는다. 그러나 지방은 수도권 보다 빠르게 감소하는 것으로 나타난다. 하지만 2010년부터 2025년까지 주택수요 핵심계층의 총량은 꾸준히 1,600만명을 유지하는 것으로 나타난다. 2000년에 1,358만명과 비교하면 2025년까지 주택수요 계층은 적지 않은 수치를 보인다. 주택수요 핵심계층이 2000년 수준으로 감소하는 시기는 2035년에나 나타난다. 결국 주택수요 핵심계층의 총량을 볼 때 적어도 2025년까지는 주택수요의 감소로 인한 영향이 크지 않을 것으로 보인다.


물론 위의 내용들은 거시적인 지표를 통해 설명하고 있다. 거시적인 지표들은 총량적 잠재수요를 나타낼 뿐 실제 주택수요와 가격의 움직임은 다양한 요인들에 의해 영향을 받는다. 경제적인 상황과 소득증가, 금리변화, 전세가격의 움직임, 택지수급과 가격, 물가와 분양가격의 상승, 새 주택의 수급상황, 정부제도의 변화 등 예측할 수 없는 다양한 요인이 존재한다. 적어도 2025년까지 주택수요 총량이 크게 변동이 없다면 수요자들의 움직임은 이러한 요인에 의해 거주유형을 선택하게 될 것으로 보인다. 지금 상황에서는 내년 이후 금리의 유동성 외에는 주택수요를 떨어뜨릴 만한 요인이 없어 보인다. 정부가 다시 규제 강화로 정책방향을 선회하지 않는 한 주택수요를 억제할 요인이 그다지 발견되지 않는다. 올해 주택공급량이 많다고 하나 5년내지는 10년 정도의 기간을 통해 볼 때 주택수급은 균형을 이룰 것으로 생각되며 2018년 시점을 주택가격의 하락 시점으로 논하는 것은 아직 이른 것으로 판단된다.

하지만 이러한 생각들은 평균적, 일반적인 현상을 말하는 것으로 주택시장의 지역성을 감안한다면 2018년 이후에 지역적으로 과잉공급에 의한 수급불균형과 주택가격의 하락을 걱정하게 될 지역시장이 부분적으로 나타날 수도 있다.

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