[김진유 칼럼니스트] 부동산시장 활성화, 공공공간이 펀더멘털 김진유 연구분석 2015.10.21 조회수 : 14395 추천수 : 10

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서울광장은 2004년 5월 1일 완공되어 올해로 11년째를 맡고 있다. 2004년 2월까지 시청 앞 교차로에 불과했던 공간이 불과 79일 만에 광장으로 변모한 것이다. 한국감정원의 공시지가자료와 지가지수자료에 의하면 서울광장 동측에 있는 OO빌딩(을지로1가 50)의 공시지가는 2003년 1월에서 2005년 1월 사이 31.4%상승했는데, 이것은 같은 기간 중구의 상업지역 평균상승률 8.2%의 4배 가까운 상승률이다. 이 건물의 공시지가는 서울광장 조성 이전인 2000-2003년 기간에는 10.3% 상승하는 데 그쳐, 같은 기간 중구상업지역 평균상승률(18.1%)을 한참 밑돌았다. 청계천 또한 여러 가지 한계에도 불구하고 세계적인 명소가 되었으며 완공 이후 주변 부동산시장은 활기를 띄고 있다. 한 교통공학자에 의하면 청계천 주변의 부동산 가격은 복원 이전에 비해 약 3배가 뛰었다. 만약, 청계고가가 그대도 남아 있다고 가정해보자. 2015년 현재 청계천 주변에서 일어나고 있는 변화를 예상할 수 있겠는가?


이 글에서는 수원역을 예로 들어 공공공간과 부동산시장과의 관계를 생각해보고자 한다. 수원역은 일제가 조선에 대한 지배력을 강화해가던 1905년 1월 "경부선"의 개통과 함께 영업을 개시하여 무려 110년의 역사를 간직한 역이다. 수인선(수원-인천)과 수려선(수원-여주)이 연결되어 수도권의 철도교통 요충지가 되었다. 1974년에는 전철 연결로 서울과의 접근성이 크게 향상되고, 2013년 분당선이 연결되어 지하철역으로서의 역할도 부가되었다. 최초의 수원역사(驛舍)는 단층으로 된 서양식 건물이었으며 두 번째 역사는 일제강점기임에도 한옥의 형태로 1928년 지어졌다. 이후 6.25전쟁으로 소실된 것을 1961년 세 번째 역사를 신축하여 사용해다. (그림 2).

현재 역사는 민자사업으로 역무시설과 백화점이 복합화된 형태로 2003년 완공되었다. 110년 중 3번째 역사가 존재하던 2012년까지의 약 100년간은 수원역 앞에 광장(Square)이 있었으며, 이용객들과 지역상권에 중요한 역할을 담당하였다. 그러나, 민자역사가 지어지고 난 뒤 광장은 건물로 대체되고 그 대신 기형적인 교통광장(섬)이 그 자리를 대체하게 되었다. 수원역 앞 공간의 주인이 사람에서 차로 바뀐 것이다.


현재 수원역 앞 교통광장의 크기는 약 3,200㎡로서 서울광장 잔디밭(약 6,500㎡)의 반 정도에 해당하는데 주변 공시지가를 기준으로 추정해보면 이 땅의 가치는 최소 55억 원에서 최대 310억 원에 이른다. 최소 50억 원짜리 땅이 단지 교통흐름을 구분해주는 분리대 역할만을 수행하고 있는 것이다. 왜냐하면, 회전교차로임에도 반달 모양의 비정상적인 모양을 하고 있어 5개의 신호등이 있는 기형적인 삼거리가 세 개 합쳐진 형세를 하고 있기 때문이다. 창원시청 앞에 있는 회전교차로 광장(창원광장)과 같이 제대로 된 회전교차로의 역할을 하고 있지도 못할 뿐 아니라 광장으로서의 역할도 못하다는 것이다. 결국 무늬만 회전교차로일 뿐 실제적으로는 신호교차로다.

더 중요한 점은 이 섬에 연결된 횡단보도가 하나도 없어서 보행자들의 접근이 불가능하다는 것이다. 예를 들어 AK플라자 입구에서 로데오거리까지는 직선거리로 약 100m인데, 지하도로 가려면 250m, 육교로 가려면 450m를 걸어야 한다. 이것은 이 교통광장(섬)과 연결된 횡단보도만 있더라도 약 100초(1분 40초)면 갈 수 있는 거리를 계단을 오르락내리락하며 약 250초(4분) 내지 450(7분 30초)초 동안 걸어야 한다는 것을 의미한다(그림 3). 당연히 횡단을 포기하거나 무단횡단의 유혹을 느끼지 않을 수 없다. 왜 수원역 앞이 경기도 내에서 가장 교통사고가 많은 지역인지 말해준다.


현재 교통섬을 로데오입구에 붙여 광장(가칭 수원광장)을 조성하면 약 6,600㎡의 진짜 광장이 생긴다. 보행자와 시민이 직접 사용하는 공공공간이 생겨나고 이로 인한 사회적 편익(교통사고 감소, 상권활성화 등)은 막대할 것이다. "수원광장"이 실현된다면 서울시청 앞 교차로가 서울광장(그림 1)으로 바뀌면서 일어났던 변화들을 수원역 앞에서도 기대할 수 있을 것이다. 더 많은 사람이 찾게 되고 주변을 걷게 되면서 주변 상권은 더욱 활성화되고 인근 집창촌은 자연스럽게 더 바람직한 용도로 바뀌어갈 것이다.


이 대안에 대해 가장 중요한 이슈는 "차량교통 혼잡 악화"인데, 필자가 교통영향분석 전문가인 교통기술사에게 의뢰하여 교차로 서비스수준의 변화를 분석한 결과 지체는 차량 1대당 약 3초-12초가 증가하였으나, 서비스수준은 현재와 같은 B수준을 그대로 유지하는 것으로 나타났다. 사실 이러한 교통공학적 분석에 기대지 않더라도 우리는 과거 많은 경험을 통해 새롭게 조성될 수원광장으로 인한 교통소통악화는 크지 않을 것임을 짐작할 수 있다. (그림 1)에서 보듯이 서울광장 조성 이전과 이후 교통상황은 크게 다르지 않다. 청계천 복원 때도 많은 교통전문가가 우려했지만 복원 이후 그 주변의 교통상황은 나빠지지 않았다. 이 같은 사례는 숭례문광장조성, 성수대교 붕괴, 당산철교 재시공 등 수없이 많다. 교통수요는 상황에 따라 탄력적으로 변하므로 길이 막힐 것 같으면 다른 대안(지하철, 버스, 도보 등)을 찾게 된다. 수원역은 1호선과 분당선이 운행 중이며 장래 신분당선이 연결될 것이고, 100개의 버스노선(사실 너무 많다)이 지나가므로 사실상 자동차 이외의 대안이 많아 광장조성 후 나타날 혼잡악화의 문제는 거의 없어 보인다.

공공공간은 부동산시장 활성화의 펀더멘털
공공공간은 부동산활성화의 촉매다. 이미 수많은 연구를 통해서 공원, 광장 등 공공공간이 주택을 비롯한 부동산가치에 긍정적인 영향을 준다는 것이 밝혀져 왔다. 그러나 여전히 차도를 줄이고 공공공간을 늘리는 일에는 주저해왔으며, 그 결과 많은 지역이 덜 안전해지고 덜 매력적으로 변했다. 진정 부동산시장이 활성화되기를 바란다면, "광장", "공원", "보행자 전용도로", "자전거도로" 등 사람을 위한 공공공간에 더 많은 투자를 해야 한다. 사람을 위한 공간이 많을수록 주거환경이 좋아지고 많이 걷게 되고 사회적 자본도 증가한다. 차사고로부터도 더 안전해진다. 그럼 당연히 부동산의 실수요가 많아지고 가치는 올라간다. 대출을 많이 해줘서 부동산 구입이나 임대를 쉽게 만든다고 부동산의 펀더멘털이 좋아지지는 않는다. 부동산의 가치에는 변함이 없다. 다만 가격이 올라갈 뿐이다. 그것이 바로 거품(Bubble)인 것이다. 지자체나 정부는 사람을 위한 공공공간에 더 많이 투자함으로써 부동산의 진정한 가치를 증진시키는 전략에 대해 보다 심각하게 고려해야 할 때이다.

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김진유

전문가필진 사진
학력 2013. 3 ~ 현재 : 경기대학교 도시․교통공학과 부교수
2013. 3 ~ 현재 : 호주 University of New South Wales대학교 방문교수
2009. 4 ~ 2013.2 : 경기대학교 도시․교통공학과 조교수
2011. 6 ~ 현재 : 한국감정평가협회 부동산포럼 위원
2011. 4 ~ 현재 : 경기도교통영향분석․개선 대책 심의위원회 위원
2011. 3 ~ 현재 : 경기도버스정책위원회 위원
2009. 5 ~ 현재 : 경기도선진화위원회 위원
대한국토,도시계획학회 도시정보지 편집위원(前)
한국주택학회 학술부위원장(前)
대한주택공사 주택도시연구원 정책경영연구실 책임연구원 (前)
한국감정원 부동산연구소 책임연구원(前)
한양대학교 대학원 도시공학과 박사 졸업
한국감정평가협회 부동산포럼 위원
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