[김덕례 칼럼니스트] 주택시장도 "경기순환시계"와 같은 시스템 구축이 절실하다 김덕례 연구분석 2015.10.15 조회수 : 17998 추천수 : 9

아티클 버튼

  • 목록보기
경기순환시계를 활용한 의사결정

현재 경기가 어느 수준인지 궁금하다면 통계청에서 제공하고 있는 경기순환시계를 보자. 지표들이 의미하는 숫자를 해석하지 않더라도 한 눈에 경기상황을 파악할 수 있어 주택구입 또는 주식투자 등의 의사결정을 도와줄 수 있을 것이다.

금융위기 이후 한국경제를 보면서 일견에서는 "일본의 잃어버린 20년"을 경고한다. IMF때보다 경기가 더 좋지 않다는 말을 쉽게 들을 수 있다. 먹고 살기가 더 어렵다는 푸념도 곳곳에서 들린다. 경기불황이다. 불황의 끝은 어디이며, 살만한 호황의 시절은 언제 다시 도래할지 많은 사람들이 궁금해 한다. 현재 상황을 진단할 수 있다면 완전한 예측은 아닐지라도 방향성 정도의 미래 예측은 가능할 수 있다.

경기는 상승과 하락을 반복한다. 상승하면 언젠가는 고점을 찍고 반드시 하락하는 시점이 온다. 그러나 영원한 하락은 없다. 하락하다 보면 다시 저점을 찍고 회복하는 시기가 도래하고 그러다 보면 다시 상승기에 접어든다. 영원한 상승도 없다. 다시 하락은 반복된다. 이러한 현상을 경기변동이라고 한다. 일반적으로 2국면과 4국면으로 구분한다. 4국면은 ① 불황(depression), ② 회복(recovery), ③ 호황(prosperity), ④ 후퇴(recession)의 네 단계로 구분한다. 이 때 후퇴기와 불황기를 합쳐 수축국면이라고 하며, 회복기와 활황기를 합쳐 확장국면이라고 하고, 이를 2국면법이라고 한다.

확장국면이면 사람들의 경제활동이 활기를 띄기 때문에 주택구입도 많아지게 된다. 반대로 수축국면이 되면 경제활동이 위축되면서 주택구입보다는 매도를 원하는 사람이 많아지게 된다. 경기상황에 따라 사람들의 의사결정이 달라지기 때문이다.

<그림1>은 경기변동이 국면을 도식화 한 것이며, <표1>은 각 국변별 특징을 설명하고 있다. 지금이 어떤 국면에 있는지 진단해보는 것만으로도 앞으로 벌어질 상황을 예측할 수 있다.



<그림1>과 <표1>에서 설명하고 있는 국면을 사람들이 쉽게 이해할 수 있도록 만들어 놓은 것이 "경기순환시계"이다. 통계청이 국가통계포털 사이트(https://kosis.kr/)에서 제공하고 있다. 경기순환시계는 <그림2>에서 보는 바와 같이 건설기성액, 수출액, 취업자수, 기업경기실사지수 등 11개 주요 경기지표를 사분면 좌표에 뿌려놓은 것이다. 2015년 8월 거시지표들이 미미하지만 상승과 회복국면에 놓여있다. 그러나 중심점과 매우 근접해 있어 완전한 상승과 회복국면에 지표들이 있다고 볼 수 없다. 언제든지 다시 침체와 하락국면으로 이동할 수 있어 보인다. 경기가 안정적이지 않고 불안정한 상황으로 대내외적 요인에 의해 쉽게 변할 수 있어 보인다. 이러한 상황이라면 거시경제와 연동된 투자는 신중할 필요가 있다.


경기순환시계가 보여주는 경기진단 능력은 뛰어나다. <그림3>은 글로벌 금융위기 이후 급락하고 있는 경제지표를 보여준다. 2008년 9월에 경제지표들은 둔화 또는 하강위치에 있었으나, 금융위기가 진행되면서 2008년 12월에는 모든 경제지표들이 하강위치에 있는 것을 확인할 수 있다. <그림4>은 금융위기 이후에 경제지표들이 빠르게 회복되고 있는 상황을 보여준다. 2009년 9월에 경제지표들 중 다수의 지표들이 회복상태로 이동하였고, 시간이 흐르면서 대부분의 지표가 회복상태로 이동했다. 이처럼 경기순환시계를 활용하면 손쉽게 현재의 경기상태를 파악할 수 있다.



이처럼 "경기순환시계"를 보면 일일이 지표를 찾아보지 않아도 쉽게 경기상황을 이해할 수 있다. 주택시장 지표는 이러한 거시경제 지표와 관련성이 있다. 주택시장이 소득, 금리 등과 밀접한 관련이 있기 때문이다. 그렇지만 주택경기의 순환주기가 거시경제 순환주기와 정확하게 일치해서 움직이지 않는다. 거시상황의 변화는 파급경로와 시차를 두고 실물시장인 주택시장에 영향을 주기 때문이다. 그래서 "경기순환시계"를 활용해 경제상황은 진단할 수 있지만 주택경기를 파악하는 것은 한계가 있다.

주택시장을 진단할 수 있는 주택가격, 거래, 공급, 금리 등 지표가 다양한 기관에서 발표되고 있을 뿐만 아니라 공표시점도 제각각이어서 일반 사람들이 접근하는 것이 쉽지 않다. 설령 주택시장 관련지표에 접근했다 할지라도 지표를 해석할 수 있는 방법이 다 다르기 때문에 통합적으로 주택시장을 진단하는 것이 쉽지 않다.

"주택경기순환시계"는 이러한 문제를 해결할 수 있는 좋은 대안이다. 경기순환시계와 같이 주택관련 의사결정을 지원할 수 있는 "주택경기순환시계"를 구축해 제공한다면 주택구입 의사결정을 내리는 과정에서 사람들이 가지고 있는 미래에 대한 막연한 불안감을 조금이나마 줄여줄 수 있을 것이다.

미래는 불확실성이 더 확대되는 시대다. 의사결정은 더욱 어려워질 수 밖에 없다. 더 많은 정보를 통합적으로 분석해 현재를 진단하고 미래를 예측해 의사결정을 하지 않으면 더 많은 리스크를 안게 된다. 사람들이 범할 수 있는 리스크를 최소화할 수 있도록 정부는 사람들의 의사결정지원을 위한 시스템을 구축해야 한다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

김덕례

전문가필진 사진
학력 가천대(구, 경원대) 도시계획 박사
(전) 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원
(현) 주택산업연구원 연구위원
(현) 국토교통부 성과평가위원
(현) 국토교통부 중앙부동산평가위원
(현) 경기도 주택정책심의위원
(현) 경기도 도시재정비위원
(현) 주택학회 학술부위원장

업무실적 2012년 주택시장 전망 및 정책방향, 주택산업연구원, 2011
도시재정비촉진사업의 기반시설에 관한 연구, 주택산업연구원, 2011
도시형 생활주택 공급확대에 따른 주거환경 영향 분석, 국토해양부, 2011
국민주택기금 만족도 조사 및 성과평가, 국토해양부, 2011
주택신보 중장기 발전방안 연구, 한국주택금융공사, 2010
지방주택시장 특성 분석, 주택산업연구원, 2010
미분양 해소를 위한 정부정책의 영향 분석과 향후 관리방안, 주택산업연구원, 2009
주택거래 관련 행정부담 간소화 방안 연구, 국무총리실, 2008

하단 아티클 버튼

조회수(17998) l추천(9)