[서정렬 컬럼니스트] 집 살까? 말까? 서정렬 시장전망 2015.09.11 조회수 : 24679 추천수 : 5

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6년 6개월 동안 전세값 오르더니...매매가 추월 전세 아파트 등장
매매값을 넘는 전세 아파트가 나타났다. 전세값이 매매가를 웃돈지 한 달 여도 되지 않은 상황에서 매매값을 웃도는 전세아파트가 등장한 것이다. 서울의 성북구 아파트가 진원지다. KB국민은행의 "8월 전국 주택매매 전세시장 동향"에 따르면 그렇지 않아도 이달 성북구 아파트의 전세가율은 80.1%로 서울 25개 자치구 중 가장 높은 것으로 나타났다. 서울 25개 자치구 중 전세가율이 80%를 돌파한 곳도 성북구가 처음이다. 성북구의 전세가율이 2013년 4월만 해도 63.2%에 불과했던 것과 비교하면 상승세가 무섭다. 지역적 특성상 매매수요보다는 전세수요가 많은 지역일 수 있다는 점에서 전세물건의 부족에 따른 전세가 상승은 예견 됐던 곳이기도 하다.

서울지역 전세가 상승은 아파트뿐 아니라 연립(66.2%), 단독주택(43.9%)으로 이어지고 있다. 올해 들어 8월 현재까지 서울 아파트 전세가격은 6.46% 상승했다. 같은 기간 전국 평균은 4.09%, 지방 5대 광역시는 3.10% 상승한 것과 비교해도 가파르다. 문제는 여기서 출발한다. 실수요자 세입자 입장에서는 전세값이 끝없이 오르고 덩달아 월세도 뜀박질하니 이런 상황이라면 집을 사는 게 대출 상환 등 경제적 부담이 많지만 최선은 아니더라도 차선일 수는 있겠다는 판단을 할 수 밖에 없다. 그리고 이러한 매매로의 전환을 일부 부추겨진 측면도 없지 않다.

전세 수요는 대기수요...전세값 상승은 물건 부족과 저금리의 착시
꼼꼼한 실수요자라면 고민할 것이 있다. 첫째, 전세값이 오르는데 집을 ‘사야할까 말아야 할까’의 문제는 사실 전세값 상승에 따른 착시다. 전세값이 오른다고 집을 사지는 않는다. 지금 상황에서 상대적으로 빠르게 전세값이 오르는 지역이나 주택은 일정 기간 라이프 사이클 상 거주할 수밖에 없는 지역인 경우가 많다. 어린 자녀들의 교육환경이 좋은 학교와 직장까지의 거리가 가까운 선호지역이라기 보다는 전세금 또는 여타의 상황에 맞춘 일시 거주지역일 가능성이 높다는 점이다. 오히려 집을 사고 안사고의 문제는 향후 집값 상승과 더 관계된다. 집을 샀는데 집값이 오르면 자산 가치가 증가한다. 그러나 오히려 집값이 조정 받는 다면 비용이 더 크게 발생 한다. 집값이 조정 받을 때라면 전세값도 진정될 가능성이 크다. 둘째, 전세값이 오르는 지역은 기본적으로 전세물건이 부족하기 때문이기도 하지만, 전세 수요가 원래 많은 지역일 가능성이 높다. 전세값이 오르는데도 그 지역 물건을 사지 않는 이유는 그 지역 자체가 향후 가격 상승 여력이 없거나 장기적으로 그곳에 거주하고 싶지 않다는 다중적인 의미로서의 ‘잠정적인 선택’일 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다. 한마디로 전세값이 더 오를 수 있다는 점에서 ‘전세값 상승=내 집 마련’이라는 프레임에 갇혀 어쩔 수 없는 선택을 하고 있다고 할 수 있다.

9.2대책 ‘시장(market)’을 비켜가다...민간부문 활용하고 ‘지역특성’ 맞는 대안 필요
박근혜정부 들어서 크고 작은 10번 이상의 부동산 대책이 발표 된 가운데 또 부동산 대책이 발표 됐다. 그러나 이번 대책에 대한 시장의 반응은 현재 시장에서 나타나고 있는 문제에 대한 ‘답’을 제대로 제시하고 있지는 못하는 평가가 대부분이다. 문제 해결보다는 주거시장 활성화에만 초점을 맞추고 있지 않느냐는 의견이 지배적이다. 이번 대책이 ‘실효성’ 측면에서 문제제기 되면서 국토부와 기재부에서는 후속 조치를 추가로 마련했다.

이번 대책은 ‘서민주거안정 강화 방안’ 이라는 타이들로 지난 9월 2일 전격 발표됐다. 주요 내용은 ‘주거취약계층 지원 강화’와 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)활성화’ 그리고 ‘원스톱 주거지원 안내시스템 구축’의 3가지이다. 그런데 이번 대책이 현재 시장이 갖고 있는 문제에 대한 ‘해법’을 제시한다는 측면이었다면, 6년 6개월째 전세금이 지속 상승하고 월세가격 또한 급등하는 문제에 대한 ‘답’이 제시되면 된다. 그런데 이번 대책의 내용은 현재 시장이 갖고 있는 문제에 대한 직접적인 해결이라기보다는 문제를 조금 완화하는 수준의 발표라는 점에서 대책 발표 전부터 실효성에 의문이 제기되기도 했다.

이번 대책이 ‘시장(market)’을 비켜간 이유는 시장에서 필요한 전세물건의 확보와 거리가 있는 대책이 마련되었기 때문이다. 전세물건의 확보를 위해서는 다주택자들의 주택이 전세물건으로 시장에 풀릴 수 있도록 이들에 대한 세제감면 등의 조치가 일시적으로라도 풀려야 한다. 거기에 나름 전세보증금의 상한 개념까지 둔다면 더 좋다. 우리나라 임대차 시장의 80%이상을 민간사이드에서 감당한다는 점에서 이를 적극 활용할 필요가 있다. ‘살까?, 말까?’를 결정하는 것은 내 집 마련 수요로서의 소비자 문제 이지만 전세물건이 ‘있냐?, 없냐?’의 문제는 정책적 차원의 문제인 이유다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

서정렬

전문가필진 사진
학력 영산대학교 부동산금융학과 교수
경원대학교 도시계획학과 졸업(도시계획학 박사)
알투코리아 부동산투자자문(주) 부사장
주택산업연구원 책임연구원
서울시정개발연구원 도시계획부(도시설계센터) 위촉연구원
업무실적 경상남도 주택정책심의위원
부산시 북구/연제구 분양가 심의위원
공인중개사 시험문제 출제위원
울산광역시 주택정책심의위원
그외 다수
저서 [도시재생 실천하라 : 부산의 경험과 교훈] (공저), 미세움, 2014
[주거 3.0 : 100세 주거 전세는 없다] (공저), 이담북스, 2013
[리셋, 주택의 오늘 내일의 도시] (공저), 이담북스, 2012
[도시는 브랜드다 : 랜드마크에서 퓨처마크로] (공저), 삼성경제연구소, 2008 외 다수

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