아파트 전셋집 구하기 전략… 출구가 보인다! 부동산114  이미윤 2017.07.04 조회수 : 9201 추천수 : 17

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 책임연구원
전국적으로 전세시장이 안정세를 이어가면서 올해 하반기 전세 재계약을 앞두거나 월세에서 전세로 갈아탈 임차인 입장에서는 부담이 줄어들 전망이다. 2017년 상반기 전국 아파트 전세가격은 0.64%로 2012년 상반기(0.39%) 이후 가장 낮은 변동률을 기록할 만큼 안정세를 이어가고 있다.

매매가격 대비 80%에 육박한 높은 전세가율로 인해 전세금에 대한 부담은 여전하지만 전세가격 오름폭은 주춤해져 전세시장 여건은 나쁘지 않다. 아파트 전세 재계약 증액 비용이 줄어들고 신규 아파트 입주물량이 늘어 나면서 임차인들의 숨통이 트일 것으로 보인다. 특히 신규 아파트 입주 단지에서 과거보다 전세 비중이 높아지고 있다. 2017년 상반기 전월세 거래량이 많은 상위 10개 단지의 거래 특징과 전세 재계약 증액 비용을 통해 아파트 전셋집 구하기 전략을 살펴봤다.

▣ 서울 전세시장 변수 "이주수요", 인근 지역 전셋값 상승 압박
서울 전세시장은 상대적으로 신규 아파트 입주물량이 넉넉하지 않은 가운데 재건축ㆍ재개발 이주수요가 시장의 변수로 작용하고 있다. 2017년 상반기 서울에서 전월세 거래량이 많은 단지들도 이주수요가 발생하는 강남, 강동, 송파 등지에 집중되어 있다.


2017년 상반기(1~5월까지) 전월세 거래량이 많은 아파트 1위는 서울 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트가 차지했다. 전월세 거래량은 월세 114건, 전세 454건으로 전체 568건 집계됐다. 전체 단지 규모인 3,658가구 대비 15.5%를 차지할 만큼 거래건수가 많았다. 2017년 1월부터 입주를 시작하면서 전월세 매물이 많이 나왔기 때문이다. 강동구는 상일동 고덕주공 아파트들이 이주를 진행하면서 임차 수요가 늘어난 영향도 크다. 2위는 강남구 대치동 은마아파트다. 전월세 거래량은 월세 81건, 전세 203건으로 전체 284건 거래됐다.

3위부터 6위까지는 대단지 아파트가 밀집된 송파구 잠실동 일대에서 차지했다. 3위는 송파구 잠실동 잠실엘스 251건, 4위는 송파구 신천동 파크리오 250건, 5위는 송파구 잠실동 주공5단지 227건, 6위는 송파구 잠실동 리센츠 214건 순으로 집계됐다. 이들 단지는 월세와 전세 거래량 차이가 없거나 보증금이 높은 월세 거래인 "반전세" 계약이 많았다. 특히 송파구 잠실동 일대 아파트는 강남구 삼성동 코엑스 일대부터 송파구 잠실동까지 글로벌마이스(MICE) 개발을 진행하면서 개발호재에 따른"갭투자"가 늘어나 전세 매물이 꾸준히 나오는 상황이다. 10위는 전통적으로 교육환경이 우수한 양천구 목동 목동신시가지 7단지로 전체 146건이 거래됐다.

▣ 1월부터 잔금대출 강화 영향? 새 아파트 전세 거래 비중 높아져
경기도는 2기신도시나 택지지구에서 대규모 아파트 입주물량이 이어지면서 전세 매물이 넉넉한 편이다. 경기도는 전월세 거래량 상위 5위까지 입주 1년차 새 아파트들이 휩쓸었다. 이는 올해 1월부터 집단대출 중 잔금대출에 대해 상환능력 평가와 분할상환을 의무화하는 내용으로 여신 기준이 강화돼 집주인들이 자금 부담을 줄이고자 월세에서 전세로 전환하는 사례가 늘어나는 모습이다.


2017년 입주 아파트의 전월세 거래량 중 전세 비중은 지난해 입주단지보다 전반적으로 높은 것으로 집계됐다. 경기도에서 2017년 상반기 전월세 거래량이 가장 많은 1위는 양주신도시에서 2016년 12월 첫 입주를 시작한 옥정센트럴푸르지오로 집계됐다. 전월세 거래량은 단지전체(1,862가구)의 16.1%를 차지한 300건이다. 전세 거래량은 177건으로 59%를 차지했다.

2위는 올해 1월부터 입주를 시작한 김포 한강센트럴자이1단지로 238건 거래됐다. 전월세 거래량 중 전세 비중은 68.5%를 기록했다. 3월부터 입주를 시작한 하남시 풍산동 미사강변센트럴자이의 전세 비중은 83.3%로 압도적으로 높았다. 전월세 거래량 전체 144건 중 전세 거래량은 120건으로 집계됐다.

5위는 올해 2월부터 입주를 시작한 하남시 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로로 140건 거래됐다. 전세 비중은 82.1%로 집계됐다. 이는 지난해 같은 지역에서 입주한 아파트의 전세 비중과 비교해보면 높은 수치다. 2016년 1월부터 입주한 하남시 학암동 위례그린파크푸르지오는 2016년 연간 전월세 거래량이 174건으로 전세거래량은 71%인 125건으로 집계됐다.

상위 10위권 중 유일하게 2000년 이전 아파트는 광명시 하안동 주공3단지가 차지했다. 철산동 일대 재건축 아파트인 주공4단지가 올해 5월부터 이주를 진행하면서 전세가격이 저렴한 주변 노후 아파트로 옮겨간 현상 때문이다.

▣ 전세 재계약 증액 비용은 감소세…
올해 하반기 전세 재계약을 앞두고 있다면 2년 전보다는 부담이 줄어들 전망이다. 전국적으로 아파트 전세시장이 안정세를 보여 상반기 재계약 증액 비용도 예년에 비해 감소했다. 2017년 상반기 아파트 전세 재계약 증액 비용은 1,413만원으로 2015년(4,379만원) 대비 2,966만원 가량 줄어 들었다. 2년 전 아파트 호당 평균 전세가격(2억2,906만원) 대비 2017년 상반기는 2억4,319만원 수준을 보였다.


전세 재계약 증액 비용 부담이 가장 큰 서울은 2년 전 8,696만원을 집주인에게 추가로 지불했다면 2017년 상반기는 3,137만원으로 63% 이상 부담이 줄었다. 대구와 경북은 전세가격이 떨어지면서 오히려 전세금을 돌려받거나 가격을 낮춰서 이사를 갈 수 있다. 2년 전 대구 아파트 호당 평균 전세가격이 2억2,122만원인 반면 2017년 상반기는 2억1,411만원으로 711만원 줄었다. 경북 전세 재계약 증액 비용은 65만원 감소했다.


▣ 올해 하반기 새 아파트 전세 찾는다면… 이 단지 꼭!
서울은 정비사업지의 이주수요가 순차적으로 대기하고 있어 국지적인 전세가격 오름세를 이어갈 예정이다. 이럴 때는 대단지 입주가 답이다.


서울에서 하반기 500가구 이상으로 단지 규모가 큰 아파트들이 강동, 성북, 영등포, 중구 등 일대 포진되어 있다. 입주물량이 1천가구 이상 지역은 강동구(1,686가구), 영등포구(1,419가구), 중구(1,341가구) 등 3개 지역이다. 강동구 천호동 래미안강동팰리스는 3개동, 총 999가구 규모로 7월부터 입주를 진행한다. 2017년 6월 기준으로 전용 59㎡의 매매가격은 6억원 안팎이며, 전세가격은 5억원~5억7,000만원에 형성되어 있다. 영등포구는 영등포동 영등포1-4도시환경정비구역인 아크로타워스퀘어가 8월부터 입주에 들어간다. 중구는 만리동2가 서울역센트럴자이(1,341가구)가 8월부터 입주를 시작한다.

경기도는 신규 입주물량이 풍부하기 때문에 전세 매물에 여유가 있을 것으로 보인다. 하반기 일반아파트(임대제외) 입주물량은 6만6,000여가구로 2004년 하반기(7만5,983가구) 이후 13년 만에 최대다. 특히 화성, 시흥, 수원, 용인, 평택 등 남부 지역에 몰려있다. 화성은 동탄2신도시 아파트 입주가 줄줄이 대기하고 있어 전세가격 하락세가 이어지고 있다. 화성시 A블록 영천동 동탄2상록아파트(1,005가구)는 SRT동탄역까지 도보 15분 거리에 위치한다. 시흥은 반월시화지구 공단이 위치한 배곧신도시를 비롯해 은계보금자리, 목감지구에서 하반기 아파트 입주가 진행될 예정이다. 배곧신도시 시흥배곧한라비발디캠퍼스1차는 2,701가구로 경기도에서 하반기 입주 단지 중 규모가 가장 크다.

지방ㆍ광역시는 임대아파트 공급비중이 높아지면서 전월세 거래 시장 안정화에 긍정적인 역할을 하고 있다. 지방ㆍ광역시에서 전월세 거래량이 많은 상위 아파트는 임대아파트들이 대부분을 차지할 정도다.부산은 일반아파트 입주물량이 9,199가구다. 분양 당시 큰 인기를 끌었던 금정구 장전동 래미안장전은 1,938가구로 9월부터 입주예정이다. 부산지하철 1호선 부신대역까지 도보 5분 소요되는 역세권 아파트다. 부산대학교가 단지 인근에 위치한다.

출처 : 부동산114

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