갭투자 위험 커지나... 전국 아파트 갭투자 비용 2013년 이후 최대 부동산114  이미윤 2018.04.16 조회수 : 4855 추천수 : 11

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 책임연구원


서울에서 전세를 끼고 아파트를 매입하는 "갭투자 비용"이 2011년 이후 최대로 증가했다. 아파트 갭투자 비용이 늘어난 것은 올해 연초 집값은 계속적으로 오른 반면 전셋값은 입주물량 증가로 하락세로 전환되면서 아파트 매매가격과 전세가격 격차가 커진 것이다.



▣ 서울 아파트 갭투자 비용, 2011년 이후 최대 2억3,199만원 필요해
부동산114에 따르면 서울 아파트 갭투자 비용(평균 호당 매매가격에서 호당 전세 평균 가격을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 2억3,199만원으로 2017년 연말(1억9,250만원) 대비 20.5% 늘었다. 이는 2011년(2억5,243만원) 이후 가장 높은 수치다. 17개 시·도 지역 중 전년 말 대비 상승률이 가장 높고, 전국(10.7%) 평균보다 두 배 가까이 높아진 것이다.

서울을 제외한 지역에서는 세종시의 갭투자 비용이 1억8,313만원으로 가장 높았고, 제주(1억1,258만원)와 부산(1억12만원)이 1억원 이상의 비용이 필요하다. 그 뒤로 경기(8,334만원), 울산(7,725만원), 대구(7,713만원) 순으로 갭투자 비용이 높았다.



▣ 서울·경기 아파트 갭투자 비용 1억원 이상 필요한 곳은?
서울·경기에서 아파트 갭투자 비용이 1억원 이상 필요한 지역은 25개인 곳으로 집계됐다. 서울에서는 서초가 5억4,450만원으로 가장 비싸고, 그 뒤로 강남(5억3,479만원), 송파(4억9,026만원), 용산(4억3,261만원), 양천(3억61만원) 지역이 3억원 이상의 갭투자 비용이 필요하다. 관악(1억708만원)과 구로(1억69만원)는 2015년부터 2017년까지 1억원 미만이면 갭투자가 가능했지만 올해 연초 서울 집값 상승 영향을 받으면서 비용이 올랐다.



경기에서는 과천(3억4,850만원), 성남(2억3,081만원), 하남(1억6,892만원), 구리(1억1,291만원), 광명(1억1,046만원) 등이 1억원 이상의 갭투자 비용이 필요한 지역으로 조사됐다.



▣ 입주물량 증가로 전셋값 하락… 전세가율 낮아져
올해 전세계약 만기가 돌아오는 갭투자들의 추가 비용 투입이 불가피하다. 1~2년 전 전세가율이 70~80% 가까이 오르면서 단기투자를 노린 1억원대 소액 투자가 성행했지만 올해 들어 상황이 달라졌다. 입주물량 증가로 전셋값은 하락하고, 주택가격 상승세는 주춤해져 전세 끼고 아파트를 매입하는데 투자금액이 커졌기 때문이다.

아파트 갭투자 비용은 전세가율과 반비례하는 구조를 갖는다. 전국 아파트 전세가율이 낮아지는 추세여서 갭투자 비용 부담은 높아지고 있다. 17개 지자체 중 강원과 전북을 제외하고 2017년 말 대비 아파트 전세가율(재건축 제외)이 모두 낮아졌다. 서울의 아파트 전세가율은 2015년 76%로 최고점을 찍은 후 2018년 4월 현재 66% 대로 무너졌다.



▣ 전세끼고 아파트 구입 "갭투자" 위험 커져
전세끼고 아파트를 구입하는 "갭투자" 위험이 점차 커지고 있다. 수도권 집값이 하락세로 전환된다면 시세차익이 줄어들어 오히려 손실을 보게 되는 상황으로 바뀌어 무리하게 갭투자에 나선 투자자들이 급매물로 내놓을 가능성도 높아졌다. 갭투자 수요가 늘어 전셋값이 떨어진 것 처럼 매매시장에도 집값 하락으로 이끄는 역할을 할 수 있는 것이다. 뒤늦게 갭투자에 나서는 것은 입주물량 증가, 대출규제, 보유세 강화 예고 등의 악재들로 손실이 커질 수 있으므로 신규 투자는 자금 여건을 고려해 신중히 접근해야 할 것이다.

출처 : 부동산114

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