[부동산 즉문즉답] 안전한 전셋집 구하는 노하우, 부부공동명의 전셋집 부동산114  임병철 2018.03.29 조회수 : 8073 추천수 : 20

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[부동산 즉문즉답] 부부공동명의로 된 전셋집 구하기

질문)
올해 대학을 졸업한 새내기 직장인입니다. 회사 앞에 조그마한 원룸을 전셋집으로 계약하려고 하는데 부부공동명의로 된 주택입니다. 누구와 계약을 해야 하나요? 또 전셋집 구할 때 주의해야 할 사항은 어떤 것들이 있을까요?



▣ 부부공동명의 전셋집 계약 누구와 계약 해야 할까요?
최근 부부공동명의 주택이 크게 늘었습니다. 공동재산권에 대한 인식이 커졌고 공동명의로 할 때 양도소득세나, 재산세, 임대소득세 등의 절세 혜택을 볼 수 있기 때문입니다. 그럼 부부공동명의로 돼 있는 주택을 전세로 구할 때 누구와 계약을 해야 할까요? 결론부터 애기하면 공동명의자인 부부 모두와 계약을 하는 것이 좋습니다.


부부공동명의 주택의 전세계약을 체결할 경우 "일상가사대리권(일상적인 가사(家事)에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임 받았다고 인정하는 것)"이란 제도가 있으나 앞서 언급한 것처럼 부부 모두가 계약에 참여해야 분쟁의 여지를 최소화 할 수 있습니다. 그래야 계약 종료 시 부부 중 누구에게라도 보증금 전액을 청구하기 쉽기 때문입니다.

피치 못할 사정으로 부부 중 한 사람만 나와 계약을 체결한다면 위임장 및 인감증명을 확인해야 합니다. 또 잔금 지급은 계약서 상에 부부 중 1인 계좌에 입금한다는 내용을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 그러나 부부 중 한 사람만 계약에 참여할 경우는 참석하지 못한 배우자의 계좌에 지급하는 것이 보다 안전할 수 있습니다.

▣ 집주인의 세금 체납 여부도 확인하는 것이 좋습니다
전셋집 계약 시에는 등기부등본을 필히 확인해야 합니다. 부동산 등기부등본에는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있어 소유권은 물론이고 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있습니다. 등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부로 구분되며, 표제부ㆍ갑구ㆍ을구로 구성됩니다. 표제부에는 부동산의 위치와 현황, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(경매, 가압류, 가등기, 예고등기 등)을 확인할 수 있습니다. 을구에는 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리관계 등을 알 수 있습니다.


집주인의 세금 체납 여부도 확인하는 것이 좋습니다. 부동산 등기부등본에는 집주인의 세금 체납 여부는 나오지 않습니다. 현행법상 정부는 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기거나 다른 채권자가 실행한 경매에 참여해 체납 세금을 징수할 수 있습니다. 이런 경우 집주인의 동의를 받아 ‘미납세금열람제도’를 활용해 볼 수 있습니다. 미납세금열람신청서를 작성해서 세무서에 제출하면 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

▣ 계약을 마쳤다면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다
전세 계약을 마쳤다면 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
전입신고가 어려우면 전세권 설정을 하는 것이 좋습니다. 확정일자와 전입신고, 전세권 설정을 하게 되면 경매가 진행될 경우 본인의 순위에 따라 변제를 받을 수 있고 제3자에게 대항력이 생기게 됩니다. 다만 전세권설정은 임대인 동의가 필요하고 별도의 비용이 발생하는 단점이 있습니다.

출처 : 부동산114

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