[기획연재] 부동산 통찰력으로 내가 찾았던 투자 기회들 부동산114 2018.03.23 조회수 : 2603 추천수 : 15

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▣ 편견을 버려야 기회가 보인다.
기회는 늘 우리 곁에 있다. 사람들은 흔히 ‘내게는 기회가 오지 않는다’라고 말한다. 하지만 기회가 사람을 저버리기보다 오히려 사람이 기회를 저버리고, 그것이 기회였는지도 잘 모르는 경우가 많다. 기회는 붙잡을 수 있는 사람에게, 붙잡을 준비가 되어 있는 사람에게 더 자주 온다. <채수삼 그레이프 커뮤니케니션즈 회장>

자기계발서나 성공 스토리에서 성공한 사람들을 살펴보면 한 가지 특징이 있다. 전혀 생각지도 못하거나 불가능하다고 여겨지는 틈으로 기어이 비집고 들어가 성공한다는 점이다. 아주 훌륭하게 성공한 사람에는 미치지 못하지만 나 역시 부동산 투자 기회를 여러 번 발견했다. 내가 발견하고 실행했던 혹은 실행하지 못했던 부동산 투자 기회를 살펴보자. 처음 발견했던 투자 기회는 2004년이다. 다세대나 빌라는 사면 안 되는 부동산으로 취급 받던 시기였다. 하지만 내 생각은 달랐다. 그 당시 9호선 염창역 인근에 다세대, 빌라를 알아보니 너무 저평가되어 있었다. 9호선 개통 공사가 한창 진행 중이었는데 개통되면 교통 여건도 좋아지고 무엇보다 뉴타운 재개발의 여파로 시세가 오를 것 같았다. 용기를 내서 첫 투자에 임했고 예상은 보기 좋게 적중했다. 그 이후 서울 수도권 지역에서 다세대, 빌라를 사면서 꽤 큰 시세 차익을 남겼다.


2004년에 눈여겨보았던 곳이 또 한 군데 있었다. 바로 홍대 상권이었다. 그 무렵 홍대는 신촌보다 상권이 좋지 않았지만 향후 좋아지리라 예측했다. 우선 유입 인구가 많았고 상가 가격도 저평가되어 있었다. 실제 홍대역 인근의 1층 상가 매매가가 5,000만원이었다. 지금이야 홍대 입구에 상권이 많이 형성되었으나 당시에는 거의 불모지라 해도 과언이 아닐 정도로 상권이 활성화되지 않았다. 매매가 5,000만원에 나온 1층 상가를 아쉽게도 구매하지 못했는데 만약 그때 샀더라면 엄청난 이익을 남겼을 것이다. 기회라 생각은 했으나 실천은 하지 못했다. 참고로 이후 홍대 상권은 연남동, 상수동으로 이어졌고 그 흐름을 감지했음에도 희한하게 상가 투자를 하지는 못했다.

2006년부터 뉴타운 재개발 투자에 거품이 있다고 느껴졌다. 용산에 대지지분이 3.3㎡당 2억원을 넘는 물건도 있었다. 개발된다 하더라도 추가 분담금을 내고 도대체 아파트 가격이 얼마가 돼야 수지타산이 맞을까 계산해 보았으나 답이 나오지 않았다. 그다음부터 재개발 뉴타운 지역에 갖고 있던 물건들을 매도하고 오피스텔을 눈여겨봤다. 1인 가구가 증가하는 추세였고, 수요는 더 늘어날 것으로 예측했다.

무엇보다 오피스텔은 임대수익률이 마음에 들었다. 임대수익률이 12%, 15%인 물건도 어렵지 않게 찾을 수 있었다. 자산관리사로 오랫동안 일했기 때문에 수익률이 12% 이상만 돼도 상당히 매력적이라는 것을 알고 있었다. 왜냐하면 당시 금융상품으로 6% 이상 수익을 내기가 쉽지 않았기 때문이었다. 오피스텔은 수익률뿐만 아니라 매매가도 많이 올라 투자금 대비 수익률이 나쁘지 않았다. 가양동, 신림동, 안산 고잔 신도시, 최근의 위례 신도시 오피스텔까지 괜찮은 투자였다.


아파트에서도 투자 기회를 보았다. 2008년 금융위기 때 반포 래미안퍼스티지 아파트가 후분양 되었는데 많은 세대가 미분양이었다. 25평이 7억8,000만원, 34평이 10억원 내외에 분양되었는데 그 아파트를 샀더라면 많은 돈을 벌 수 있었다. 하지만 아쉽게도 나 역시 기회를 놓쳤다. 다른 곳에 이미 투자했기 때문에 현금 여력이 없었다. 다만 나에게 상담 받은 몇 사람에게 이 아파트를 추천했고 몇 명은 매수했다. 그 사람들은 기회를 잡은 것이다. 2010~13년까지 수도권 및 지방의 소형아파트가 많이 올랐고 나는 큰 수익은 아니더라도 나름 수익을 올렸다. 투자했던 곳은 경기도 오산, 강원도 동해, 분당 구미동이었다. 2013년에 마곡지구도 미분양이었다. 필자 역시 미분양을 잡을 기회가 있었지만 잡지 못했다. 그러나 2015년 운 좋게도 마곡지구 청약에 당첨되면서 그나마 마곡지구에 아파트를 마련할 수 있게 되었다.

2015년에 또 하나 기회를 발견했는데 바로 택지 분양이었다. 토지를 LH에서 공급하고 추첨을 통해 택지를 분양 받을 수 있었다. 나만의 노하우로 무려 3필지를 당첨 받았다. 충북 제천, 파주 운정, 그리고 곧 건물을 지을 땅까지 3곳이었다. 물론 운도 따랐다. 가끔 사람들은 타인의 성공을 무조건 운이라 여기는 경향이 있다. 운이 좋았던 것은 맞다. 하지만 노력하고 기회를 찾는 사람에게 운도 따른다.

이외에도 부동산으로 돈을 벌 수 있는 기회를 많이 발견했다. 마곡지구가 상승한 후 수명산파크가 오를 것이라 예상했고, 위례신도시 아파트가 미분양이었을 때 투자가치를 높게 평가했다. 이처럼 2014~17년까지 20회 이상의 부동산 투자 기회를 보았고 몇 개는 실행에 옮겼으나 몇 개는 놓쳤다. 2004년부터 지금까지 1년에 평균 두 번 정도의 부동산 투자 기회를 볼 수 있었던 것이다.

부동산 투자는 한 번만 잘해도 일반 샐러리맨 1년 연봉에 해당하는 돈을 벌 수 있다. 자본주의 사회에서 스스로의 노력으로 합법적으로 돈을 벌 수 있는 것이다. 기회를 찾기 위한 노력은 그렇게 하지 않는 사람이 생각한 것보다 훨씬 고통스럽고 힘든 과정이다. 단순히 결과만 가지고 운이 좋다고 판단하면 안 된다.

▣ 마곡지구 아파트, 네번의 투자 기회
마곡지구는 2013년 말에 첫 분양을 시작했다. 서울 마지막 택지개발이라는 기대와 달리 예상외로 대거 미분양이 났다. 부동산에 대한 분위기가 좋지 않은 이유도 있었지만 곧 위례신도시 분양이 있을 예정이었고 사람들이 그곳에 관심을 더 갖다 보니 일시적으로 미분양이 났던 것이다. 마곡지구의 가장 큰 장점은 지하철 9호선, 5호선, 공항철도 등 3개 노선이 지나고, LG·코오롱·롯데 등 대규모 기업의 입주가 예정되어 있다는 점이다. 인구 유입이 어마어마할 것이다.


또한 보타닉 공원 등과 그와 연계된 생태공원으로 주변 환경이 쾌적하다. 택지개발 지구의 아파트였기 때문에 분양가가 상대적으로 저렴했다. 전용면적 85㎡(구 32평형)가 4억3,000만원 내외였다. 2017년 7월 15일 현재 단지 기준으로 전용면적 85㎡(구 32평형)의 매매가가 5억원을 육박하니 이때 미분양을 잡았던 사람이라면 대략 억 정도를 벌 수 있었던 기회였다.

미분양 됐던 아파트를 사기 위해 4억3,000만원이라는 돈이 다 필요한 것은 아니었다. 후분양 이었기에 실거주를 하지 않고 전세를 놓는다면 3억3,000만원 내외였으므로 1억원 정도만 있어도 미분양된 아파트를 살 수 있었다. 1억원 투자해서 3년 만에 5억원을 번다면 말 그대로 대박 투자다. 이렇게 부동산은 관심을 기울이고 두뇌회전이 빠르면 적은 돈으로도 큰 돈을 벌 수 있다.

마곡지구 1차 분양 때 미분양을 잡지 못했더라도 기회는 또 있었다. 2014년 4월경 마곡지구와 붙어있는 마곡 힐스테이트가 분양을 했다. 긴등마을이라는 단독주택 단지를 재건축해서 짓는 아파트였는데 전용면적 85㎡(34평형)분양가가 5억3,000만원 내외였다. 기존 마곡지구 공공분양이 아닌 민간아파트 분양이었기 때문에 무주택자만 청약할 수 있는 것은 아니었다. 유주택자도 청약통장이 있으면 청약이 가능한 아파트였다. 경쟁률도 그다지 높지 않아 청약을 넣었다면 당첨될 확률도 꽤 컸다.

당첨에서 떨어졌다 해도 초기 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있었다. 2014년 분양 직후 힐스테이트 분양권을 조사했을 때 프리미엄이 1,500만원 밖에 안 붙은 분양권도 있었다. 당첨이 안 되었더라도 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있었던 기회였다. 힐스테이트는 선분양이었기에 계약금과 프리미엄만 있으면 계약할 수 있었다. 즉 프리미엄까지 대략 7,000만원만 있으면 분양 받을 수 있었다. 중도금은 이자 후불제였고 잔금까지 돈이 들어갈 필요가 없었다. 잔금 시기에 입주하지 않고 전세를 놓아도 입주 시기에 1억원 내외면 투자할 수 있었다. 2017년 7월 1일 힐스테이트 매매가는 전용면적 85㎡(34평형)가 8억5,000만원 내외에 형성되어 있다. 역시 1억원 투자로 3억원 이상 벌 수 있는 기회였던 셈이다.

2년에도 마곡지구에투자할 기회는 또 있었다. 마곡 힐스테이트마스터가 분양되었는데 유일한 민간아파트였다. 2013년 미분양 되었던 분위기와는 달리 국내 부동산 경기가 많이 좋아지던 시기였다. 당연히 청약 경쟁률도 높았다. 민간 아파트였으므로 유주택도 청약을 넣을 수 있었고 당첨만 되면 프리미엄이 상당히 붙을 것으로 예상되었다. 그리고 실제 경쟁률도 꽤 높았다. 청약이 안됐어도 초기에 프리미엄을 주고 분양권을 매수했다면 큰 수익이 났을 것이다. 마찬가지로 마곡 힐스테이트마스터도 분양가보다 꽤 많이 올랐다.

네 번째 투자 기회는 2015년 이후에 있었다. 지인 중 한 분이 3억원 내외로 실거주하면서 투자가치가 있는 아파트가 있느냐고 상담을 해왔다. 대출을 끔찍이 싫어해서 가급적 대출 없는 아파트를 알아보려 했다. 3억원으로 대출 없이 미래가치가 유망한 실 거주 가능한 아파트를 구하는 것이 필자의 임무였다. 곧 어렵지 않게 좋은 아파트를 찾았다. 마곡지구 옆에 있는 발산지구 아파트였다. 마곡과 바로 붙어 있어 인프라와 환경을 고스란히 누릴 수 있었다. 가격이 저렴했는데 당시 가파르게 오르던 마곡지구 내 아파트 시세와 달리 가격 메리트도 있었다. 지인은 굳이 전용면적 85㎡(구 32평형)가 아닌 더 작은 아파트도 괜찮다고 말했었다. 전용면적 60㎡(구 25평형)가 있었고 가격은 3억원 내외로 대출 없이도 충분히 살 수 있었다. 2015년에 발산지구 내 수명산파크4단지를 사라고 권유했는데 2017년 7월 1일 시세는 5억원 내외였다. 2년 만에 2억이 올랐다. 실 거주를 하면서 2억원을 벌 수 있었기에 만족도는 상당히 높았다.

이처럼 마곡지구 내의 아파트라 할지라도 투자 시점에 따라 얼마든지 투자 기회를 더 많이 잡을 수 있었다. 만약 첫 번째부터 네 번째 기회를 순차적으로 잡았다면 2014~2017년 사이에 약 10억원의 돈을 벌 수 도 있었다.

이러한 기회를 잡기 위해서는 어떻게 해야 할까?
첫째, 종잣 돈을 모아야 한다. 월급을 아껴 종잣돈을 만드는 일을 게을리 하면 안 된다.

둘째, 책을 통해 지식을 쌓아야 하고 좋은 멘토를 옆에 두어야 한다. 이를 바탕으로 스스로 좋은 투자를 발굴할 줄 아는 능력을 길러야 한다. 투자의 핵펀치를 날리기 위해서는 잽을 무수히 날려야 한다. 비교적 소액으로 할 수 있고 안정적 투자를 자주 하면서 때를 기다려야 한다. 소액으로 실패할 수 없는 부동산 투자는 소형 아파트와 입지 좋은 오피스텔이다.

셋째, 묵묵히 감을 익혀서 시기를 기다릴 줄 알아야 한다. 부동산 이 침체기에서 벗어나는 시점에 좋은 물건이 나왔다면 무조건 과감하게 매입해야 한다. 이때 심리적 압박이 상당히 클 수 있다. 사람은 사회적 동물이므로 투자에 대한 두려움이 있고, 대중에서 소외될지도 모른다는 두려움이 있다. 그러한 심리적 저항선을 몸으로 이해하고 극복해야 한다. 투자할 때 과감하게 실행하는 것이 좋은 안목을 갖는 것 이상으로 어렵다. 끊임없이 기회를 잡으려 노력하고 실천에 옮기는 것이 핵심이다.






출처 : 부동산114

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