[기획연재] 절대 실패하지 않는 부동산 투자법 부동산114 2018.02.28 조회수 : 4430 추천수 : 16

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▣ 소액으로 할 수 있는 리스크 적은 오피스텔 투자법
소형 아파트 투자방법에 대해서는 이미 많은 책에서 언급했으므로 자세히 설명하지 않는다. 그 대신 오피스텔 투자에 대해 간략하게 살펴보자. 오피스텔 투자를 부정적으로 여기는 사람들이 꽤 있다. 오피스텔은 매매가격 안 오르고 감가상각도 많기 때문에 투자가치가 없다고들 이야기한다.

하지만 나는 2006년부터 지금까지 오피스텔로 꽤 많은 수익을 냈다. 월세와 매매차익까지 합치면 투자할 때마다 대기업 과장급 연봉 정도를 벌었다. 임대수익률도 아파트보다 비교적 높았으며 수리와 관리가 편했고, 월세가 밀린 적도 없었다.

무엇보다 오피스텔 투자의 가장 큰 장점은 적은 돈으로 할 수 있다는 점이다. 진입장벽이 낮고 매매도 비교적 잘 되기에 환금성이 높았다. 하지만 모든 오피스텔이 투자가치가 있지는 않다. 따라서 필자가 실제로 경험한 오피스텔 투자방법을 소개한다.


오피스텔에 전세를 놓으면 적은 돈으로도 투자 할 수 있는데 실제로 필자가 2008년에 투자했던 오피스텔은 매매가격 6,500만원, 전세가격 5,500만원이었다. 1,000만원으로 투자가 가능했던 것이다. 2008년에 오피스텔을 1,000만원으로 투자한 사람 중에는 1억1,000만원에 되 판 사람도 있다. 중간에 전세를 월세로 전환해 임대수익까지 거뒀기에 적은 돈으로 투자한 것 치고는 나쁘지 않았다.

오피스텔은 주택과 비교했을 때 세금 관계가 다르다. 오피스텔에 한 번이라도 투자하면 부동산 세금에 대해 많이 공부하게 된다. 요즘 장래 희망이 "건물주"라는 사람들이 늘고 있다. 미래의 건물주가 되기 위해서는 적은 돈으로도 가능한 오피스텔에 투자해 월세 받는 연습을 하고 세금 관계를 먼저 이해하는 게 중요하다. 오피스텔과 주택의 세금이 다른 이유는 오피스텔에는 부가가치세가 붙기 때문이다. 일반적으로 주택이나 토지에는 부가가치세가 없다. 주택이나 토지 위주로 투자한 사람은 상가나 오피스텔에 적용되는 부가가치세를 생소해 한다.

오피스텔을 분양 받을 때는 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 다만, 환급 받기 위해서는 일반 임대사업자로 등록해야 한다. 일반적으로 오피스텔은 중도금이 무이자인 경우가 아파트보다 많다. 그러므로 오피스텔을 분양 받고 부가가치세를 환급 받을 때 무이자 대출로 낸 중도금에 대해서도 부가가치세가 환급되므로 오피스텔 분양 시 적은 돈으로 투자가 가능하다.


예를 들면 필자가 2015년 분양받은 위례신도시 오피스텔은 분양가가 1억3,000만원이었다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10%이므로 계약금은 1,300만원을 냈다. 중도금 60%는 10%씩 6개월마다 나눠서 내는데 중도금이 무이자 대출이었기에 내 명의로 빌린 돈이긴 하지만 내 주머니에서 나오지 않고 은행 대출로 중도금을 납부했으며, 그 때마다 부가세 환급을 받았다. 그렇게 환급 받은 부가세는 300만원 내외였고 잔금을 치르면 부가세를 더 환급 받을 수 있다. 계약 시점부터 잔금까지 1,000만원 내외로 투자가 가능했던 것이다. 2017년 8월에 완공되어 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 받고 있다. 물론 매매가격도 꽤 올랐고 앞으로도 전망은 더 좋아질 것이다.

오피스텔은 업무시설로도 사용할 수 있지만 주택으로도 사용할 수 있다. 등기할 때 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 감면 혹은 면제된다. 일반임대사업자로 등록한 사람이라도 다시 주택임대사업자로 전환할 수 있다. 부부 소득에 따라 명의뿐 아니라 일반임대사업자로 할지 주택임대사업자로 할지 유리한 점을 따져서 선택할 수 있다. 다만 주택임대사업자 등록 시 취득세와 재산세 혜택을 보기 위해서는 4년간 매도할 수 없다. 이처럼 오피스텔은 세법과도 밀접한 연관이 있으므로 훗날 상가나 건물을 매입하기 전에 예행연습 차원에서도 미리 투자해 보면 좋다. 오피스텔 관련된 세법이 너무 복잡하다고 생각된다면 건물주가 되는 꿈은 접어야 한다.

▣ 고정관념을 버려라! 소액으로 투자해야 리스크를 줄일 수 있다
대부분의 사람은 "부동산 투자는 많은 돈이 있어야 한다"고 생각한다. 하지만 실제로 꼭 그렇지는 않다. 나는 2004년부터 지금까지 1,000만원 내외로 투자한 부동산이 꽤 있고 수익률도 나쁘지 않았다. 특히 소액 투자를 했다. 리스크도 적고, 수익률도 투자금 대비 꽤 큰 편이기 때문이었다. 무엇보다 큰 흐름을 잡기 위한 투자에 앞서 부동산과 투자를 배우기에는 소액투자가 가장 좋다. 소액투자를 하면서 큰 기회를 살펴볼 수 있다. 나에게 컨설팅 받은 고객들이 투자한 사례를 살펴보고 적은 돈으로 어떻게 투자했는지 간접 경험을 해보자.


2008년 고잔 신도시 오피스텔은 대물 부동산이었다. 대물 부동산은 시공사가 자금난에 부딪쳐 갖고 있는 오피스텔을 어쩔 수 없이 싼 가격으로 매각하는 물건이다. 따라서 가격이 상대적으로 저렴했다. 전용면적 40㎡의 매매가격이 6,500만원이었다. 월세는 500만원에 50만원으로 대출을 활용한 수익률도 상당히 높았다. 내 돈 5,000만원 투자로 매달 50만원의 현금흐름을 발생시킬 수 있었다. 그리고 오피스텔을 전세로 내놓을 수도 있다. 전세가격이 5,500만원이었으므로 전세를 안고 매입하면 실제 투자 금액은 1,000만원이면 가능했다.

당시 이 오피스텔을 매입했다가 2017년에 1억원에 팔았다고 고객한테 연락이 왔다. 그는 월세를 받았기 때문에 임대수익 외에 매매차익까지 거둔 것이다. 사실 부동산 투자는 아주 적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있음에도 못하는 경우가 상당하다.

두 번째 사례는 2016년 용인의 아파트 분양물건이었다. 용인은 과거 미분양의 무덤이라 할 정도로 사람들의 관심이 적은 지역이었다. 미분양이 많은 이유는 주로 대형 평형을 공급했기 때문이다. 최근 트렌드를 따라가지 못해 미분양이 났고 가격도 오르지 않았다. 그러나 그 안에도 틈새가 있었는데 전용면적 50㎡ 이하의 아파트가 분양을 하고 있었다. 위치도 구성역 일대로 GTX가 통과될 예정지역이다. 현재 가치보다는 미래 가치가 뛰어난 지역이라고 평가했다. 무엇보다 전용면적 50㎡의 아파트는 희귀성을 인정받을 수 있다.

1인가구의 증가도 물론 있지만 최근 대형 건설사들이 짓는 아파트는 대부분 전용면적 59㎡로 방 3개, 화장실 2개의 아파트다. 건설사 입장에서는 큰 면적의 아파트를 지어야 더 이득이다. 작은 세대가 하나라도 증가하면 주차장도 한 공간이 더 필요하고 그에 따른 부대시설도 더 증가해야 한다.

따라서 건설사는 작은 평수 아파트를 짓기가 쉽지 않다. 하지만 작은 아파트 수요는 증가하고 있으며 앞으로도 증가할 것이다. 1인가구 증가도 있지만 많은 사람이 자산이 많지 않기 때문이다. 순자산 3억원 내외가 우리나라 인구의 70%다. 따라서 1억7,000만원~1억8,000만원 내외의 소형 아파트는 우리나라 대부분의 사람들이 손쉽게 투자할 수 있는 물건이다.

그리고 지금은 구성역에서 강남까지 가는데 시간이 걸리지만 향후 GTX가 개통되면 10분 내외로 갈 수 있어서 상당히 투자가치가 높다. 그래서 전용면적 50㎡의 아파트를 1억8,600만원에 분양받아 1억7,000만원으로 전세를 놓았다. 실 투자금이 1,600만원 밖에 들지 않은 것이다. 분양이기 때문에 중도금은 무이자였고 계약금 1,800만원만 입금했으므로 잔금 시에 전세를 받아 1,600만원을 제한 모든 투자금을 회수한 사례다.

성남은 과거 재개발 지역으로 지정됐다가 해제되면서 폭등과 폭락을 반복했던 지역이다. 성남 구도심에 위치한 지역은 한 때 재개발이 요동칠 때 3억원까지 상승했으나 2016년 초에 1억6,000만원까지 하락했다. 오래된 구옥으로 1층과 2층 그리고 지하까지 있었는데, 지하가 있는 구옥은 관리가 힘들어 투자 대상에서 제외했다. 필자가 주목한 이유는 가격이 떨어졌지만 땅 가격이 갖고 있는 내재가치가 훌륭하다고 여겨져서였다. 적은 금액으로 투자할 수 있다는 점이 구미를 당겼다.

1층과 2층을 리모델링해서 전세를 놓으면 각각 8,000만원씩 놓을 수 있었다. 매매가가 1억7,000만원이라면 리모델링 비용 포함 총 3,000만원을 들이고 다가구주택을 사는 것이 가능했다. 월세를 놓아도 수익률이 상당했다. 이렇게 투자했던 물건이 1년 만에 4,000만원가량 올라 꽤 수익이 좋은 투자였다.





출처 : 부동산114

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